山水文園在沒有任何經驗的保證下，接連拿地和佈局，並激進地簽約擴張，如今遭遇延期劫
出品：每日財報
國內地產行業轉型，方向之一就是文旅地產，各種“房地產+”概念以及迪士尼等一些新興文旅模式成為新風向標。
特別是在今年樓市調控力度加大，融資政策收緊，過去十分“滋潤”的房企們不能穩坐釣魚臺，如何轉型成為很多公司迫切需要解決的難題。
然而，《每日財報》注意到，文旅地產行業的實際生存數據是，有80%的項目都是虧損的，真正盈利的也就在10%左右。所以不難發現這個行業的競爭是十分慘烈的。
今天我們就來聊聊這個轉型的實踐者——山水文園以及時下遇到的困境。
01
房企轉型文旅苦難重重
1985年，伴隨著改革開放的浪潮，從海軍退伍的李轍，縱然投身了商海。他憑藉敏銳的目光和獨到的商業思維決定在房地產領域一展拳腳。
次年，李轍創立了山水文園集團，開發的第一個地產項目在六鋪炕。其在2001年前後，踏中了人生的一大“康波”。憑藉著在北京三環邊上開發的“山水文園”住宅項目而名聲大噪，自此起家。
此後的2003－2008年期間是山水文園在房地產市場發展的高光時刻。
可是隨後的10年間，山水文園在房地產住宅開發領域的“溫度”越來越弱，幾乎沒有亮眼的地方。那些年業務上令人遺憾的是，山水文園的土地儲備除了發家致富的北京東三環之外，其拿地的眼光和能力都十分有限。
到了2014年，山水文園與美國六旗集團合作，前者正式宣佈進軍文旅地產領域。彼時，創始人李轍豪言壯志曰：要打造世界級IP。也就是這時外界才發現原來李轍的興致已然轉向了文旅。
《每日財報》進一步瞭解到，山水文園真正落地的第一個六旗項目在浙江。2015年9月山水文園與浙江省簽約，宣佈在浙江嘉興市海鹽縣打造“山水六旗國際度假區”，並且許諾“投資300億，在2016年開工、2019年開園”。
不過，目前此項目開業時間已嚴重推遲。值得注意的是，自簽約以來六旗一期項目山水文園總投資47.1億元，累計已完成投資16.1億元。截至今年3月，整個項目已累計完成投資140.2億元，都沒達此前允諾投資300億的一半。
此外，在不到四年的時間裡，山水文園在沒有任何經驗的保證下，接連拿地和佈局，並激進地簽約擴張，其先後宣佈在浙江、重慶、南京三地打造十餘個主題公園。在此不禁讓人懷疑，難道山水文園只看到了文旅市場這塊“大肥肉”，都完全沒意識到“骨頭”的難啃？
這不，到了今年上半年，山水文園在浙江、重慶、南京等地主導的文旅項目遭遇“延期劫”。同時，山水文園又被曝出，為了紓解資金困境，山水文園或計劃將“山水六旗小鎮”項目五大產業板塊的部分板塊轉售。屋漏偏逢連夜雨，與此同時的是，山水文園旗下多個項目也遇到非常大的阻力，牆倒眾人推，在這其中不僅包括政府方面給山水文園施加的巨大壓力，也來自合作方。
不難發現，其實山水文園最大的問題，就是把文旅當作成一個能和房地產一樣可以賺快錢的行業，然而，一直以來文旅項目都是需要慢慢培養口碑、打磨產品的，回報機制也基本都是“長線作戰”的模式，而“短時間內鋪開一個大攤子，資金需求量巨大，同時能反哺文旅項目的房地產又遭遇銷售遇冷的情況，這時企業就極易出現資金壓力過大的情況。
02
裁員輿論反映資金鍊“亞健康”
就在外界開始對山水文園的發展狀況人心惶惶之時，輿論負面的消息不斷湧出。12月6日，網上流傳出的一份山水文園內部裁員資料顯示：“集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日。”而《每日財報》統計公開資料，山水文園集團擁有員工700多人，區域公司員工600多人，所以這意味著，如果裁員消息屬實，山水文園將直接裁掉數絕大部分員工。
不僅如此，根據網上流傳的裁員資料來看，山水文園因資金鍊出現問題，已經存在大量員工欠薪的狀況，其中“大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡），明年6月30日之前支付，期間支付10%的利息。留下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，後續根據公司狀況待定”最值得關注。而在這段“內部通知”最後，一句“緣分到此、各自珍重”似乎也道出了一個無限引人遐想和無奈且決絕的結局。
針對此事，山水文園方面則表示：“山水文園集團並非大規模裁員，而是正在進行組織結構的調整和優化，採取‘輕集團、重項目’的發展思路，精簡集團總部機構編制，鼓勵並激勵員工積極投入項目實地建設，提升項目建設速度。”
無獨有偶，《每日財報》發現，山水文園被裁員和欠薪新聞“圍繞”已非首次。就在今年7月份，山水文園旗下山水文園策研院也曾出現裁員風波。而此前，業界也曾多次出現山水文園欠薪、欠獎金、欠公積金的傳聞。
雖然這些消息都未得到山水文園的實際證實，但是可以判定的是，一個企業如果多次出現裁員和欠薪等問題的風波，那麼足以證明這個企業在內部管理上肯定是存在一定問題的。而不斷的在網絡上傳出裁員資料，恰恰又給山水文園資金鍊問題畫上了重點符號，資金鍊關係到一個公司的發展，這也是山水文園屢次被業界認為已進入經營困局的主要原因。
在山水文園的組織架構上，《每日財報》發現，目前該集團管理團隊主要有8個人。而也有知乎網友反映，山水文園組織結構極其龐大，高薪養了很多人，僅規劃設計部門就分了很多條線，團隊規模達幾百人。李轍底下的幾個總裁級高管，平均月薪在40萬-50萬元。如果情況屬實，作為家族企業的山水文園擁有過於贅餘的管理層對其財務也是弊大於利。
03
項目前景艱難
在輿論四面楚歌的情況下，山水文園這艘大船是繞過這次的“冰山”，還是就此沉沒在市場的汪洋大海中，尚無定論。
《每日財報》發現，其主要開發的項目六旗樂園的特色主要在於過山車，在過去幾十年也一直專注於過山車設施研發，號稱擁有“全世界最刺激的過山車”。可在中國旅遊市場上，適宜這類極端刺激遊樂項目的人群相對有限，遠不能達到山水文園此前所預期的每年1000多萬人次遊客量。
此外，六旗作為設備類的主題公園品牌，主打刺激性的項目，要面臨的最大風險就是能否持續創新和更新，近幾年，中國遊客對於主題公園產品供給的文化性內容更為看重，但這也可能正是山水六旗的短板。
另一方面，山水六旗建設週期長、施工難度大、資金需求大。而近年來，迪士尼、環球影城等世界頂級主題樂園紛紛進入中國市場，融創等品牌房企也爭相佈局文旅，所以留給山水文園的市場空間越來越少，而並不佔據一線城市優勢的山水六旗小鎮，也或將面臨越來越嚴峻的挑戰。
（此文出於傳遞更多信息之目的，文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）
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