本期內容為《2020年房地產市場展望》系列之二手房篇，更多報告內容將陸續發佈，敬請關注！
——貝殼研究院
2019年，二手房市場在調控繼續深入下延續低溫態勢，成交量降至近五年低位，預計全國二手房交易面積下降2%至3.75億平，交易額增長2.8%至6.5萬億。那明年在部分地方政策調整下，二手房市場將會怎麼走，是否會觸底反彈？
我們先來回顧一下2019年二手房市場為何仍處於低位？
一是，2019年房地產調控繼續深入下，市場預期不斷走弱，客戶陷入觀望情緒，帶看成交難度增大。受預期影響較大的二手房市場自3月短暫回升後便持續下降。二是，今年新房放量帶來的分流影響使得二手房市場回升困難。比如，北京2019年新房在供應增長明顯下銷售同比增長36.3%，而全年二手房成交同比下降8.7%。
圖：鏈家重點18[1]城二手房帶看成交比走勢
[1] 鏈家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。
圖：鏈家重點18城二手房成交量走勢
那在政策略有優化下，明年二手房市場能否回升呢？
首先，當前市場已降至低位。2019年全國二手房成交量較2016年高值下降15.8%。根據市場規律，市場存在“政策消化期”，當市場降到一個較低的水平後，成交開始緩慢回升，向平均水平靠攏，也就是“中樞值”。比如，前期市場降至低位的上海、濟南和廈門，今年市場有所回升。因此，前期積壓的一些需求將在明年逐步釋放。
圖：近五年全國二手房成交量（萬套）
圖：廈門、濟南和上海二手房成交量
市場回升前成交較近五年均值變化
其次，明年新房對二手房的分流效應將減弱。今年二手房下降的一個原因是新房的分流效應，而明年新房新增供應下降，外加新房的價格優勢減弱下（一二手價格倒掛消失），新房對二手房的分流作用將減弱。
圖：杭州（左）、大連（右）主城區新房及二手房成交均價（元/平）走勢
最後，如我們之前所說，重點城市放開戶口限制將對市場交易帶來一定支撐；部分城市政策調整短期內也會對市場帶來一定積極預期。
總的來說，明年二手房市場將低位回升，但受限於整體政策環境依舊較為嚴厲，需求難以大幅釋放。預計2020年全國二手房成交量小幅增長3%至438.5萬套，交易額達7.24萬億。
圖：全國二手房年度成交量及GMV走勢
在“中樞值”效應下，目前調控久且成交量調整幅度較大的北京、成都、青島和長沙，其2019年成交量較近五年均值已下降20%以上（成都接近20%），明年市場回升可能性較大。
圖：全市二手房成交量走勢
圖：2019年二手房成交較近五年均值變化
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