2009年之前，鄭州房價不到4000，三環外一片荒涼，沒有哪個鄭州人會去滎陽買房。
2009年起，鄭州的房價開始以每年1000元的幅度快速增長，至2015年，房價從4000漲至1萬+。工作在西區和高新區的部分年輕剛需，眼看三環內上車無望，開始把目光堅毅地投向均價不到5000的滎陽東。
2016底到2017年中，主城房價漲勢不休，剛需外溢加投資客聞風而動，繞城高速外的滎陽東甚至還沒做好準備，就被市場盲目推動，一度站到萬元高位，與主城與榮俱榮。
隨著這兩年限購限貸的深入，鄭州主城房價逐漸橫盤，開始回吐增長，靠吃主城外溢紅利的滎陽東與損俱損，房價在近兩年隨之回調。
而此時的環鄭郊縣中，南龍湖穩站9000+、綠博在萬字頭輕舞飛揚，滎陽東人氣不如南龍湖、行政資源依託比不過綠博，回到8000左右的均價不過是一個迴歸理性的市場選擇。
這個房價還會不會跌？未來的滎陽東還能不能漲？我們來看看它手裡的牌。
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滎陽東房價下調是理性迴歸
2016年鄭州房地產市場全面爆發，滎陽東和港區是最後一波開始上漲的區域，時間點上落後於其他環鄭區域，而到了市場下行期，大家幾乎同時啞火，時間上，滎陽東的上升週期本就不長。
再看鄭州的發展方向，從最早的北移東擴到鄭汴一體化，從集中力量發展東區到航空港綜合經濟試驗區、河南自貿區的建立，東部一直都是鄭州乃至全省的核心經濟發展區，在產業、資金、人才的全面堆積下，發展迅猛。
示意圖
而鄭州西部一直都是不被重視的地方，環鄭縣市中滎陽城區離鄭州主城最近，但鄭州主城內西部區域的土地開發力度最弱，空間上，滎陽東和鄭州主城之間有大片未成熟的土地。
在時間和空間的雙重作用下，滎陽東近幾年的發展和政策導向是支撐不了過萬房價的，現在回到8000左右的水平，是擠幹水分後的必然結果。
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滎陽東目前的房價安全可靠
環鄭片區裡，南龍湖發力最早，早年十多所高校外遷集聚了大量學生流，地鐵2號線和城郊線分別於2016年8月和2017年1月開通運營，城市配套相對齊全，是剛需外溢的承接主力，人口已達70萬之多。幾年來房價穩步推進，目前8000-9000的水平，沒跳漲，也沒怎麼下跌。
而沒有人口優勢的其他區域，綠博在跌，從12000回落至9000多，跌幅在20%左右；惠濟北在跌，從高位16000-17000回落至13000多，也是20%左右的跌幅。滎陽東現在整體回落至8000左右，但之前區域高點也僅個別樓盤過萬，整體跌幅不超過15%，在幾者中跌幅最小，在一定程度上體現了區域的可靠性。
目前的滎陽東，先期進駐的清華大溪地、居易、金地、碧桂園、新城等房企經過數年銷售，房源消化接近尾聲，房價穩定在7500-9000之間。區域房源整體存量不大，土地市場也沒什麼大動作。
但與此同時，位置更靠西、靠南的萬山路和宜居健康城片區動作不斷。本地房企建業、正商、永威、永豐先後拿地，全國房企恆大、禹洲、雅居樂、融創紛紛佈局，熱度空前。
2019年6月，建業首入宜居健康城，拿下位於京城路與健康大道交匯處的區域核心地塊，總佔地81畝，摺合樓面價約2200元/平。
憑藉“帶頭大哥”建業在河南市場的影響力和精準的操盤水準，千億建業佈局滎陽東，對區域發展絕對是標杆級事件。
該地塊將在今年以案名“建業公園裡”入市，以新亞洲主義建築風格打造，高起點營造新區城市界面，再加上建業品牌+生態的模式，保守估算，未來售價很可能在9000元/平左右。
之後的兩次土拍，區域樓面價一直保持穩步上升。
2019年11月18日，永威在宜居健康城西部一口氣拿下6宗地，位置偏西不少，樓面價也攀上2000元/平。實力房企眼睛雪亮，與建業英雄所見略同，都在看好滎陽的未來。
這6塊地對比永威之前在滎陽東的項目永威溪樾1300-1400元/平的樓面價，增長已超50%，這個樓面價和永威到哪兒都比周邊貴1000還暢銷的實力，考慮新地塊的位置因素，預計售價將在8500元/平起步。
11月18日同天拿地的還有深圳深業集團，首次入滎就以2477元/平的樓面價拿下健康城核心產業區地塊。一個多月後的12月23日，深業集團再拿宜居健康城9宗地，其中居住用地樓面價最高已達2700元/平。
相比2017年初新城控股拿下入滎首宗地塊1021元/平的樓面價，健康城目前樓面價已增長2.5倍。新城尚郡和二期新城郡望府賣到8500元/平，未來健康城區域的均價很難比這更低。
拿地成本更高、距鄭州主城更遠的萬山路和健康城售價不會低於現在的滎陽東，滎陽東未來的房價會不會大漲難說，但已跌無可跌。
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滎陽東基礎不弱、利好不少
穩中有升是大概率
前文提到，滎陽東的弊端主要是在發展前景上不明朗，一不在城市發展方向上，二是與主城間有十公里的城市斷裂帶，再有就是規劃中氣勢滂沱的宜居健康城目前還是PPT，所以，作為目前環鄭遠郊中房價最低的區域，依然不被看好。
最讓剛需無法下手的，還是交通出行上的不便。
目前滎陽東和鄭州主城的交通聯繫，還停留在公交層面，中原西路上的12路公交車還算方便，鄭上路的鄭上1路市域公交次之，科學大道沒有公交相連。進出主城的通勤時間超過1個小時。
示意圖
而惠濟北和南龍湖兩個剛需大本營，目前已被地鐵2號線二期、2號線、城郊線完全接入主城半小時生活圈。
但鄭州作為國中城市的定位，地鐵可能遲到，但從來不會缺席。
在“一心兩翼”均衡發展的政策導向推動下，地鐵建設首先進入破局階段，已經批覆的10號線一期已經全面開建，預計2022年實現通車運營。
屆時從10號線一期起點鄭州西站到常西湖新區僅4站，與5號線、1號線換乘只需8站和9站，出行時間至少減半，通勤便利性倍增。
10號線站點示意圖
除此之外，滎陽東還有以下多方面的利好因素：
城市發展已從“一心向東”變為“兩翼兼顧”
從政策層面來看，從西三環往西，依次規劃有常西湖新區、中原新區、鄭上新區、宜居健康城四大新區，層層相連、環環相扣，做到了主城向西的全域無縫對接。
常西湖新區以市級行政中心和市民公共文化服務為主，定位於集行政、商務、居住、旅遊休閒度假為一體的核心都市區。
中原新區以家居、汽貿、紡織服裝等產業職能為主，定位為承接製造業轉型升級的現代化產業新城。
鄭上新區分為滎陽組團和上街組團，其中滎陽組團西北側規劃新材料產業中心，滎陽組團南側建設宜居健康城，將成為鄭上新區的商業中心。
宜居健康城效果圖
示意圖
鄭州各區都有自己的新區規劃，但如滎陽和鄭州主城之間這麼密集的政策疊加僅此一例。
有大量產業支撐
新區的發展，吸納人口的能力至關重要，單純地建居住區，無非再造一座睡城。產業才是一個新區不斷成長的基礎和未來，滎陽東周邊在產業支撐方面可謂一騎絕塵。
東有常西湖新區、鄭州中央文化區和中原新區規劃的大片先進製造業基地；南有宜居健康城生物醫藥及醫療服務產業基地，先期四院一校基本建成，其中衛生學校已於2019年10月招生入駐。
四院一校
域內還有新材料產業園，入駐有一批超硬材料研發生產企業，老鄭州人熟悉的“白鴿”磨具磨料在這裡新生，高新區外遷的華晶金剛石在這裡不斷壯大。
包括鄭州中車（大部分鄭州地鐵列車在此生產）、鄭煤機在內的一批製造業基地也紛紛落戶滎陽，並吸引大批上下游相關配套企業入駐。
鄭州中車
鄭州煤機
地鐵、高鐵站、高速公路將全面覆蓋
地鐵建設方面，滎陽東周邊共規劃有4條地鐵線。
東西向3條，分別是北部沿科學大道向東進入鄭州高新區的8號線二期（遠期規劃），中南部沿中原西路向東進入中原區的地鐵10號線（一期預計2022年開通，二期以市域鐵路名義在建中），南部沿賈峪鎮向東進入主城的6號線（在建中，預計2022年開通）。
南北向1條，為連接滎陽老城和健康城的21號線（遠期規劃），可與8號線和10號線換乘。實現了與鄭州主城的緊密連接和區域內部成網。
滎陽地鐵線路示意圖
高鐵站方面，鄭州西站已於2015年開通，處在銜接徐蘭高鐵、京廣高鐵、隴海鐵路的三岔口位置，截止目前已開通26趟途徑高鐵車次，通達全國。
鄭州西站
高速公路方面，除已有的連霍高速、西南繞城高速外，南部隴海快速路以南新規劃了鄭州至洛陽高速公路、鄭州第二高速公路環線，將滎陽東合圍其中，高速出行更加快捷。
滎陽交通規劃示意圖
環境優美，“西美”肉眼可見
前3條還有部分停留在規劃圖，生態環境這一條實實在在就在眼前。
西部有萬山森林公園、萬山湖、索河郊野公園，南部有在建中的宜居健康城生命谷公園和京襄城遺址公園。前不久，位於京襄城遺址公園的滎陽華僑城也傳出即將在今年開建的消息。
核心區內，滎陽植物園、劉禹錫公園、滎陽體育中心、李商隱公園分佈其間，文體休閒之需出門即到。滎陽說自己周邊環境好，環鄭郊縣沒人不服。
滎陽郊野公園位置圖
站在風口，豬都能飛。沒人介意它能飛多遠多高，只要飛著就行。
大潮退去，才知道誰在裸泳。盲目推動的繁榮如煙花一瞬，不能持久。
我們不能單純地盯著房價說房價，看清房價下跌的因果關係，理清房價的現實基礎，才能更好地認知一個區域的發展趨勢。
我們也不能僅靠一句“四環以外都是坑”來做簡單粗暴的價值判斷，誰都知道主城好，但不是誰都買得起主城房。
不怕現實蒼白，就怕沒有未來。洗去浮躁的滎陽東，反而給了我們理性判斷區域價值是否牢靠的機會。站在2020年初這個時間點上，均價8000、未來不差的滎陽東，雖不是不二之選，但絕對值得一看。
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