土地增值稅作為調節房地產市場的主要稅種，隨著近幾年房價的急劇增長，土地增值稅在房企的各大稅種中所佔的稅負比重也逐步上升，各個房企對開發產品的土地增值稅也越來越來被重視，並且隨著各地稅務機關對土地增值稅徵管工作的加強，在房企任職的各位財務人員可能對於新開發項目的土地增值稅清算流程已經很熟悉了，但是，對於不經常發生的舊房的轉讓所產生的土地增值稅如何計算，大家是否也一樣能夠清楚理解呢？下面，為大家作一個歸納。
舊房轉讓土地增值稅的正確計算，應重點關注轉讓收入、扣除項目兩大類，具體如下：
（一）收入的認定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收。
1.轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
2.隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
《財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局關於轉讓國有房地產徵收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》（財稅字[1995]061號）規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委託經政府批准設立，並按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。
（二）扣除項目金額的認定
轉讓舊房土地增值稅的扣除項目如何確定，應區分以下三種情況：
1.能提供舊房及建築物評估價格的情況：
舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。
（1）關於土地款、舊房評估價格的扣除規定
依據財稅[1995]48號第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額計徵土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
（2）關於契稅的扣除規定
依據財稅[1995]48號第十一條規定，對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建築物的評估價中已包括了此項因素，在計徵土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。
（3）關於評估費的扣除規定
依據財稅[1995]48號第十二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
（4）關於印花稅的扣除規定
依據財稅[1995]48號第九條規定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
2.不能取得評估價格，但能提供購房發票的情況：
根據財稅字[2006]21號文件的第二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，按以下原則扣除：
（1）關於土地款、舊房評估價的扣除規定
購房發票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建築物的評估價格”兩部分。
（2）加計扣除金額的規定
按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。
（3）關於契稅的扣除規定
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。
因此，不能取得評估價格，但能提供購房發票的舊房轉讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，必須提供相應的完稅憑證)+與房地產轉讓有關費用。
3.既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況：
轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第35條的規定，實行核定徵收。
財稅專家簡介：
趙立峰，女，註冊稅務師，河北長河稅務師事務所有限公司業務主任，執業期間作為主要參與人員為多家大中型企業提供財務、稅務、管理諮詢、內控制度設計、審計等綜合服務，具有豐富的實戰經驗，擔任多家大中型公司財稅顧問。
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