新京報快訊（記者 張曉蘭）縱觀2019年，在經歷了非理性的繁榮階段之後，市場對前期盲目追求擴張速度和規模，導致物業資源利用低效、產品良莠不齊以及資產估值泡沫化的現象給予了糾偏。針對完善長租公寓市場監管的政策也不斷出臺，對公寓物業的合法性、合規性都提出了更高的要求，行業正向著更理性的方向縱深發展。這在1月7日克而瑞發佈的《2019年中國長租公寓規模排行榜》中有所體現。
根據克而瑞以運營商為統計範圍的《2019年度運營商長租公寓規模排行榜》顯示，2019年，在開業規模上，樂乎、魔方、V領地三家運營商位列榜單前三名。
整體擴張速度放緩
榜單顯示，2019年，集中式公寓運營商整體的規模擴張速度放緩，相較2018年，運營商TOP10的拓展規模增長約24%，大幅下滑。由於去年四季度的開業及拓展情況來看，大部分企業處於接近停滯狀態。
從開業房源規模來看，樂乎憑藉輕資產模式發力加速，由2018年的TOP3上升為TOP1。2019年，樂乎引入有朋加盟模式後快速擴張，在第三季度躍居榜單TOP1後，四季度依然保持高增速。同時，城家在去年下半年獲得了3億美元的A輪融資，第四季度新開業房源約4000間，在排行榜中上浮2名。
此外，今年集中式公寓運營商TOP10陣營中有2家企業新上榜，即YOU+國際青年社區和貝客；而受融資環境的影響，也有2家企業因資金緊缺全面停止了拓展，且面臨著資產重組。
受整體投資環境收縮的影響，一些企業出現資金鍊斷裂，導致前期被資本推高的公寓估值下跌。同時，部分頭部企業也因物業合規性問題、經營性虧損、行業社會輿論表現不佳而帶來整體資產估值的下降。
2019年，投資人對公寓併購更加理性和挑剔，投資標準更加嚴苛地考量資產的合規性和收益性，如早期存量的集中式公寓合規性不足，公寓物業的土地使用屬性、建築消防配置存在風險等都影響了集中式公寓的收購溢價和交易效率。
產業變遷催生藍領新賽道
2019年，在以白領公寓為核心競爭賽道之外，運營商轉向挖掘細分市場，聚焦坪效更高的藍領公寓。
從企業層面看，專注企業宿舍的安歆集團成功併購逗號公寓，順利獲得由凱雷投資領投的數億元人民幣C輪融資；魔方調整戰略規劃，大力發展“9號樓”藍領公寓，在2019年完成累計開業近10000間的突破；配合產業園區需求發展藍領公寓的中富旅居樂璟，也在2019年完成佈局上海、蘇州、天津、青島、武漢等城市大型產業園。
榜單指出，雖然盈利模式和市場邏輯較好，但藍領公寓行業受政策影響的風險更大，尤其各城市對於藍領公寓的界定相對模糊，對於規模化發展存在潛在風險。同時，對運營管理能力的要求更高，更需要精細化運營。
未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。
新京報記者 張曉蘭 製圖 李禾煒
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