『1、楼市已变，很多观点不再适用』
2019年，是全国楼市断裂带出现的一年。
曾经，楼市是一个整体，全国步调一致。大城市领涨或领跌，带动小城市的行情。
但最近的一年，结构变了。
北京二手房均跌10%左右，部分房源比最高点跌了近30%，上海也在跌跌不休。
与此同时，苏州、西安、深圳的市场，却走出了上涨行情。
新出现的市场现象，刚性打破很多传统观点。
第一个被打破的观点是：只有大城市，才有房地产。
残酷事实摆在眼前，年初买了北京上海房子的客户，都买亏了。反而是买了苏州、西安、杭州等城市的，账面财富增长不少。
从这个角度来讲，大城市的房地产，不再优于小城市。
第二个被打破的观点是：贷到就是赚到。
每个人身边都有这样一个朋友，他们坚决看好楼市。劝人买房的理由绕不开三句话：
房贷利息低，贷到就是赚到，买房等于投资。
但老船票无法登上新帆船。现在的楼市已经不是那么回事了。
房贷利息低么？压根不低。
自从房贷利息与央行基准利率脱钩以后，每月浮动的按揭利息，年化利率都基本达到了5%以上。
而在当前的大环境下，收益率却大幅下降。类似余额宝这样的货币基金收益从4.7%掉到2.X%。各种实体经济的利润率也大打折扣。
一笔大额年化5.X%的房贷，有时候会压垮一整个家庭。
传统观点不再奏效，要学会与时俱进建立新观点。这是我想和大家分享的一些思考。
『2、北京房价大趋势』
回到大多数人最关心的一个话题：2020年，北京的房价是涨还是跌？
我的答案是：止跌。
这个答案也许不是最有话题性的，但一定是最理智的。
真相往往都是这样平淡无奇。
在楼市预判的一百种方法里，大多数人上来就是“长期看人口，中期看经济土地”那一套。但这些逻辑，都是影响十年二十年甚至更久的长期因素，对三五年里的短期逻辑，并不具有显著影响。
这就是为什么很多人觉得按照人口经济分析，北京800万北漂早就该掀起一波又一波涨价狂潮了。而事实上我们知道，并没有。
决定北京楼市短期行情的最大因素，毫无疑问是政策。
政策分为两部分，限购调控和金融政策。限购调控又包括限售、限价、限网签、限户口等等。
这些限制因素里，最大限制无疑是超级严苛的户籍政策。但就北京当前的人口数量和2035规划的疏解政策来看，这一点并不会发生任何松动。
明年最可能出现变化的，是限价政策。
事实上今年的土拍出让情况，已经有很多不限价的地块出现了“明年会越来越放松”的趋势。
这一点小变化，会让楼市的中位数显著提升。止跌，是必然会率先体现在统计数据上。
金融调控政策，也会有一些新迹象。
购房者一般很难感受到金融调控，但如果你在开发商工作，会震感强烈。
为了控制热钱不流入地产，有关部门做了非常多的限制。
以至于400多家房地产企业在2019年宣布破产清算。这个现象对市场的影响，是供应端的锐减。
但是，随着大环境的降息和5年期LPR的下探，货币流入地产的管径在不断加大。
所以基于对市场影响最严重的两方面政策的放松，北京楼市的止跌年，必然会出现在2020年。
『3、改善型需求将成市场主流』
2020年，北京什么房子最好卖？
答案是：改善型住宅。
在过去很长一段时间里，房价持续上涨，我们习惯把买房称为上车。当无法一步到位买到自己心仪的大房子时，我们会选择先上车。第一套小房子被称为上车盘。
但今天，北京一套二居室的住房，总价已经要500万了。
在持续三年微跌的市场里，也并没有下降特别多。再加上我前面说过，明年的房价会止跌回升。这意味着很多没上车的年轻人，可能这辈子都没有机会了。
这是个很现实的问题，大多数人并没有快速造富的手段和平台。
500万的房子，首付在200万左右。2019年全国薪资水平报告公布，北京以￥6906位列第一。但这个数额，距买房太远了。
对很多北漂年轻人来说，如果30岁还没买到北京的房子，这辈子就基本没希望了。而能够依靠家里扶持或个人找到财富快车道买房的购房者，也倾向于一步到位，但这样的人毕竟是少数。
这样的现实导致一个现象：
改善住宅，将成为2020年市场流通的主流产品。 这样的房子，一般都是三房四房以上，房龄不会太老旧，以次新房为主。
买房，将成为有房者之间的置换游戏。
『4、对购房者的一个忠告』
2020年，哪些人群买房需要特别慎重？
答案是：举全家之力的购房者。
对于买房这件事，我们总是对它抱有特别多的希望。很多年轻人认为可以通过一套房子，改变整个家庭的财富轨迹。这种想法的实现是基于年轻人对自己事业和收入上升的乐观。
但是马爸爸说过的：今天很残酷，明天更残酷，但是后天很美好，而大多数人死在了明天晚上。
举全家之力买房之后，家庭的抗风险能力会变得极度脆弱。也许远期你的收入会大涨，但如果有意外来袭，你的现金流能否支撑下去？
这样卖房救命的消息，开始在朋友圈以各种形式出现。
在当前的形式下，赌上全家所有的购房方法，在刚需人群里，绝对不再可取了。
2020年即将到来，在买房这件事上，认清现实，量力而行，做好风险防御，才能做出正确的决定。
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