昆明开发商最怕让你看到这盘篇文章。
在昆明买房毕竟是上百万的大额支出，所以我觉得大家应该对买房这事情应该腾出更多的时间对看，跟娶媳妇一样，需要时间去磨。毕竟多数人可能这辈子就买一套房。
作为一个完全没有购房经验的地产小白，当你踏入售楼处的那一分钟，前往不要被销售员那无懈可击的说辞和富丽堂皇的装修，完美的样板间打败的一败涂地的。
因为销售员只会王婆卖瓜，自卖自夸。然后从你进入那一刻，开发商所有的都是提前设计好的。样板间只是给你的一个建议装修，售楼部未来都会拆除，一个自动遥控关闭窗帘，销售员会说城全智能化家具。 下面我把您应该注意什么问题写在下面。
一、绝大多数人都会忽略的----容积率。
我们更多的关注的是学校，地铁商业等，当你看到一个看到一个楼盘是一个很重要的指标就是容积率。
首先我们要知道容积率是什么看下图
容积率是政府规划用地的硬性规定，当开发商拿这块地的时候，他的总建筑面积是不能改变的，所以就有楼面价之说。
就是容积率数额越大，舒适度越低，就是我们所说的密度大，人口多，楼间距，采光受影响，。
通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30％。不同的房屋类型容积率标准不同。
容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。
容积率6.0以上，摩天大楼项目
下面是昆明几个楼盘的各容积率的示意图。
丰源路上的恒大翡翠华庭，容积率8.5
大商汇的观澜汇，容积率：4.89
巫家坝的万科翡翠，容积率3.2
万科银海泊岸 容积率2.3
华夏四季容积率1.54
同样是高层建筑，我们看图然后再对比容积率，大家可能就分别的出房屋的舒适度了。所以你一看到恒大翡翠华庭8.5容积率那时，不用项目，你就应该知道他极度难住。
二、销售那嘴，堪比古代红娘。如何看控规图？
我们心里要有自己的一杆秤，销售那嘴说未来啥啥啥，你心里要默默念（我信你个鬼，你个糟老销售坏得很）。
巫家坝控规图
至于看了控规怎么看，怎么选，哪些是有规划的，可参考我对巫家坝选房的文章
如果大家没有控规图，可以问售楼部销售人员要。
三、看户型和样板间
关于户型得房率、公摊面积，我们很多时候没有准确的是数据，销售员一般都会说我们的公摊是20%，加上赠送公摊15%左右。这个是很不精准的，并不代表他们的卖点，因为东家西家都会有赠送，阳台半赠送，飘窗纯赠送也算是大家的标配了。如果过你家的阳台大，飘窗多算一个卖点。所以我有两个办法，自己买一个电子测量仪，很方便。这样可以测出客厅大小和房间大小。
我们看样板间的时候也要注意，如果是实体的样板间那就是1：1的了，如果是自己独立盖出来的，一般都会做到1:1.1以上，所以这个时候自己带着测量仪最合适不过。除了这个以外，我们所有看到卧室里的床还有客厅的摆件，都是经过设计师刻意设计的。床的大小跟我们实际使用是不相符合的（售楼部的床一般都小，这样让我们视觉上感觉空间大）。所以我们看样板间只要参考房子大小就行了。
还有一个小知识点科普一下：
建筑师在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是人如何把总建筑面积做到最大值，让开发商赚到最多的钱。
想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少面宽，增加进深。
我们在看楼栋分布图的时候，往往会发现一个问题：楼栋东西向的间距很小，而南北之间间距比较大。（南北向有采光的需求）
如果保证每户的面积不变，那只能从南北方向找补，增加进深，省出面宽。这样就增加了几个单元的房子，但同时户型就变得狭长了。
从这个角度来说，面宽是影响房屋品质的重要因素。
接下来我们说户型图。如果是没有良知的开发商，往往会给你这样的户型图：
某翡翠楼盘
有良知的开发商，会给你这样的户型图：
每个房间的面宽、进深都标注出来。（尺寸是含墙体的，不是净尺寸）
只有大致格局，面宽、进深都不标。更诚信一点的开发商，不仅有标注尺寸的户型图，每个房价的面积都标注了出来，你甚至可以计算出得房率。
更诚信一点的开发商，不仅有标注尺寸的户型图，每个房价的面积都标注了出来，你甚至可以计算出得房率。
由于很多售楼处的户型图是不标注面宽、进深的，所以大家在看户型图的时候，一定要问清楚面宽是多少。
这里放几个数据，以供大家参考：
（这里指的是净面宽，墙体厚度在20cm左右，可以自行减去）
主卧室
主卧室的标准面宽是3. 3m，小于3.3m就紧凑了，比较舒适的面宽是3. 6m ，摆放家具有一定的空间。3.9m及以上的面宽，往往配有主卫生间和衣帽间。
次卧室
次卧室最低面宽是3. 0m
儿童房、书房
儿童房、书房最低面宽是2.7m
客厅
客厅的标准面宽是3.6m，小于3.6m是紧凑型，大于3.6m是舒适型，豪华型可以达到5-6m及以上。
最后聊一点，进深也比较重要，因为面宽和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用，一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深/开间一般介于1~1.5之间。
对比户型的时候，尽量选择面宽进深比值比较大的户型。但总体来说，北方住宅进深比南方大一些。北方总进深13、14m是常态，南方进深超过12m基本就没人买了。
看过户型图之后，你还需要看一个更重要的资料——楼层平面图。一般来说，楼层平面图，销售是绝对不会主动给你看的。楼层平面图会暴露很多缺点，而这些缺点是从户型图中看不出来的。
所以业内有种说法：没看过楼层平面图，等于没看过户型图。
看楼层平面图，最重要的一点是，户型的采光问题。
我们来看看北大资源颐和1898的户型图和楼层平面图
一般开发商只会给您看到这个图，你以为的南北通透。
其实不然
次卧这边是采光即弱，隐私性极差的。当然市面上为了做成通透，这个是必然的牺牲。所以大家固然也不用纠结，有钱买端户，经济拮据买中户。毕竟端户一般都是大面积。首次购房预算业有限。
最后祝大家买到发财房。如果您在纠结2019昆明房产适合购买吗
本事在昆明从事房地产销售。
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