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段宜江講保險，我們懂保險
最近財經圈鋪天蓋地的一個話題，就是房貸利率要換錨了，近期銀行會給大家發通知，重新簽訂房貸合同。這個事其實還是挺重要的，畢竟現在的社會里大部分人都有房貸，而房貸少則10年多則30年，這個事情對大家來說影響還是挺大的。所以我們也專門把這個事情拉出來分析一下
Q1：先說說什麼是房貸利率換錨？
大家以前的房貸，都是在國家定下的基準利率4.9%的基礎上，進行上浮或者打折產生的。比如說，你買房的時候，貸款利率是8折，那你最終的房貸還款利率就是4.9%×0.8=3.92%；那如果你買房的時候，利率是上浮20%的，那你的房貸還款利率就是4.9%×1.2=5.88%。而每當央行調整基準利率時（上面的4.9%），你的房貸仍然保持原來的折扣或者上浮，跟著基準利率相應降低或者升高。
但是以後的房貸利率就不是這麼個算法了。以後的房貸方式，央行給出了兩種方案，一種是固定利率，一種是浮動利率
Q2：什麼是固定利率？
這個簡單，你現在的利率是多少以後就一直是這個利率，貸款期內再也不變
Q3：什麼是浮動利率？
浮動利率是指以國家的LPR利率為基礎，加上你自己的利率加/減點而得來的。其中國家的LPR利率是每個月都可能會變動的，你自己的利率加/減點是不變的
也就是新的利率=LPR+你自己的利率加/減點
那什麼是LPR利率呢？這個就是我們這次利率換錨的原因，也是國家利率市場化以後推出的新的貸款市場報價利率。它是由國家每個月發佈的MLF利率加上銀行的加點形成的。
記不住這些沒關係，知道一點就行了，以前的貸款基準利率是央行自己定的，波動比較小，而現在的LPR利率很大一部分因素是根據市場情況定出來的，利率的波動會頻繁的多
那你自己的利率加/減點又是什麼呢？舉個例子來說。
例1：你以前的利率是打了8折的，以前的實際利率就是=4.9%（央行基準利率）×0.8（8折）=3.92%。
利率加/減點就等於以前的實際利率（ 3.92%）-目前的5年期LPR利率（4.8%）=-0.88%
這個加/減點一旦確定是永遠不變的。也就是你未來的利率永遠就是當期公佈的LPR利率-0.88%。
例2：你以前的利率是上浮了20%的，以前的實際利率就是=4.9%（央行基準利率）×1.2（20%）=5.88%
利率加/減點就等於以前的實際利率（5.88%）-目前的5年期LPR利率（4.8%）=1.08%
這個加/減點一旦確定是永遠不變的。也就是你未來的利率永遠就是當期公佈的LPR利率+1.08%。
記住一點，浮動利率=LPR+你自己的利率加/減點，而浮動利率之所以浮動，是因為每一期的LPR很可能都是變化的，而你自己的固定利率加/減點是不變的
Q4：說了這麼多，到底哪種好？
這裡說三點。
第一：之前的央行基準利率4.9%已經很久沒變過來，而LPR利率最近半年內就已經下調了兩次，從4.85%下調到了4.75%，你自己品一下
第二：我們國家的經濟週期這兩年本來就是在觸底回升的階段中，再疊加上這次疫情的影響，經濟已經不單單是觸底這麼簡單了，而是已經在地上砸了個大坑出來。之前一篇文章講過經濟週期，在經濟週期處於低點的時候，國家能用的最好的財政政策就是降息降準，所以今年內一定會頻繁的看到LPR利率的下調
第三：對比發達國家來說，美國的聯邦基準利率現在在1.5%～1.75%，整個歐元區的利率都在0附近徘徊，甚至有些地方還出現了負利率。從趨勢上來看，我們國家利率必然也會越來越低，而且下降的空間還不會小
所以既然長期來看利率會持續走低，那當然是簽訂LPR浮動利率會更加划算。否則就算未來利率真的降到0都和你沒半毛錢關係了
Q5：重新定價日的選擇
決定好利率定價方式以後，最後會有個重新定價日。這裡有兩個選項，一個是你房貸放款的對應日，一個是每年的1月1日。既然上面說了未來長期降息是大趨勢，那重新定價日自然是越早越好。越早重新定價利率越低，交的錢就越少
Q6：是所有人都要重籤麼？我怎麼覺得不會呢？
凡是在2020年1月1日之前簽訂完成的所有存量房貸貸款人，都要重籤。從3月1日開始，到8月31日結束。
Q7：這麼麻煩，能不能不變？
不能。沒這個選項
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