03.01 哪些城市房地產依賴程度高？江蘇省南京、無錫、徐州上榜！

2月28日，國家統計局發佈2018年國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示，2018年全年全社會固定資產投資645675億元，比上年增長5.9%。其中，房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。住宅投資85192億元，增長13.4%；辦公樓投資5996億元，下降11.3%；商業營業用房投資14177億元，下降9.4%。

房地產開發投資佔GDP比重可以用來衡量當地經濟對房地產的依賴程度，佔比越高，說明經濟對房地產的依賴度越高。

根據易居研究院近日發佈的《經濟環境與房地產研究報告》，海南經濟對房地產依賴度最高，其次為重慶和安徽；江蘇對房地產依賴較低，在全國各省市排名21位，其中南京在受監測的45個大中城市中以18.4%的佔比排名第15，無錫（11.5%）排名35，徐州（10.6%）排名37。

海南各市對房地產依賴度高

在受監測的45個大中城市中，2018年，房地產開發投資佔GDP比重排名前三位的城市分別是三亞、海口和昆明，佔比分別為67.7%、40.3%和35.3%。三亞、海口和昆明均由於產業結構不合理，經濟對房地產的依賴度過高。其中，海南省政府已多次出臺嚴厲調控政策，三亞對房地產的依賴在逐漸下降。

2018年，房地產開發投資佔GDP比重排名後三位的城市分別是唐山、岳陽和洛陽，佔比分別為5.4%、5.9%和6.7%。唐山大力發展貿易港口，加快新型工業化基地建設，在房地產方面，唐山政府嚴控土地且房地產整體調控不放鬆，使得唐山在房地產開發投資力度上所有下降。常德和岳陽都是以工業為主的城市，對房地產依賴程度不高。

再從各省做對比，2018年，房地產開發投資佔GDP比重排名前3位的省市分別是海南、重慶和安徽，佔比分別為35.5%、20.9%和19.9%。海南作為一個擁有最豐富的海景資源的省份，本該大力發展旅遊業和高端服務業，但由於產業結構不合理，當地經濟對房地產的依賴度過高。海南當地政府也意識到了問題的嚴重性，2018年以來多次出臺嚴厲的調控措施。

房地產開發投資佔GDP比重小有兩種情況：一種情況是產業結構合理，經濟對房地產的依賴度較小，典型的如山東、江蘇以及其下屬城市；另外一種情況是經濟相對落後，產業結構不合理，人口流出，導致住房需求不旺盛，投資房地產效益很差，典型的如內蒙古、黑龍江及其下屬城市。

江蘇各市對房地產依賴度小

江蘇產業結構合理，總體經濟對房地產的依賴度較小，在全國各省市中位列21名。江蘇下屬的各個地級市也是如此，其中無錫和徐州，工業都比較發達，房地產開發投資佔GDP比重分別為11.5%和10.6%。相比之下，南京房地產投資佔比排名在全省處於高位。

南京2018年GDP為12730億元，增速8.67%，2018年南京房地產開發投資佔GDP比重為18.4%，高於江蘇全省11.9%，說明南京在房地產開發投資上，在全省位置比較靠前，開發商對於南京市場依舊看好。前幾日，南京房地產市場傳來“南京房價突破限價”、“南京調控放鬆”等聲音，發改委27日作出回應稱，項目新房源價格高，是因為不同住宅類型存在一定市場比價關係。南京將堅持房地產市場調控政策不動搖，力度不放鬆。

而從房價上看，目前南京房價保持基本平穩。根據國家統計局數據，今年1月，南京新房價格環比上漲0.8%，同比上漲1.7%；二手房環比上月持平，同比上漲1.4%。數據顯示，南京房價自2016年12月開始出現新房價格環比的首次下探，此後便長期“止漲”，至2018年12月份的25個月期間，只有2017年12月和2018年9月、10月、11月環比上漲，其餘月份均為下探或持平，儘管2019年1月份房價上揚，仍顯現出南京樓市平穩運行的現狀。

目前南京房價的整體漲勢已經得到有效抑制，價格趨穩始終是南京房地產市場的主旋律，隨著“金三銀四”南京新房市場的放量供應，房價大幅上漲的可能性微乎其微。

2019年房地產投資狀況將如何？

根據28日國家統計局發佈的2018年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2018年全年國內生產總值900309億元，比上年增長6.6%。全年全社會固定資產投資645675億元，比上年增長5.9%。

其中，房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。住宅投資85192億元，增長13.4%；辦公樓投資5996億元，下降11.3%；商業營業用房投資14177億元，下降9.4%。

根據分析，受庫存量大、去化緩慢的影響，辦公樓和商業營業用房開發投資增速均為負值，分別為-11.3%和-9.4%，僅有住宅開發投資增速保持較高水平的增長（13.4%）。房地產市場面臨租賃市場發展滯緩、土地和住房供應主體單一、住房保障渠道多元化不夠等問題，房地產開發投資需要把繼續優化結構作為突破口和著力點。

從歷史數據來看，固定資產投資和房地產開發投資的累計增速走勢大體一致，具有正相關性，但是房地產開發投資累計增速變化波幅更大。2014年房地產開發投資累計增速低於固定資產投資，2015年進一步加劇，前者對後者造成了“拖後腿”，經濟下行壓力較大，於是樓市調控政策出現放鬆。2016年房地產開發投資累計增速漸漸有了起色，與固定資產投資增速的差距縮小。2017年兩個增速基本持平。2018年房地產開發投資增速明顯高於固定資產投資增速，對經濟的帶動作用有所提升。第四季度固定資產投資增速降幅較2018年第三季度有所收窄，而房地產開發投資累計增速處於盤整狀態。

在2018年經濟增速明顯放緩，整體固定資產投資增速呈現持續降溫態勢，預計2019年房地產開發投資增速也將跟隨固定資產投資增速呈現逐漸下行走勢，並慢於後者。在經濟持續放緩，且房地產落後於經濟增長之後，國家才會大概率為了穩增長而明顯放鬆房地產調控政策。