臨近年底的濟南樓市，到處充斥著各種降價、維權的新聞。一方面是各區域“跌跌不休”房價，一方面是老業主對於開發商降價行為義憤填膺的維權現象。
據國家統計局公佈的數據，10月份濟南新房價格環比下降1%，是70大中城市中環比降價幅度最高的城市。事實上，從9月中旬中秋節開始，天鴻公園大道打出“特價房11700元/平方米”的標籤後，就牽動了購房者的敏感神經。9月底，濟南西南門戶的融匯城項目推出30週年慶促銷，釋放出均價10000元/平方米，起價9666元/平方米的房源信息，均價萬元的房源時隔2年之後再度“重出江湖”。
隨之，雪山北的金地鳳鳴逸境的推出工抵房精裝洋房產品，原價17000元/平方米，現價13600元/平方米。國慶期間南北康片區的樓盤也紛紛打出特價優惠，其中，魯能領秀城麓府推出10套特價洋房，起價23500元/平方米，與此前均價26000元/平方米的價格相比頗具優勢；同時，中國MALL推出工抵房，均有準現房產品，最低價格16850元/平方米，均價18000元/平方米。此外，中駿濟南6盤聯動推出特價優惠房源，最高享受8萬元的購房福利，直至“雙十一”南北康片區的萬科山望推出特價房價格低到16800元/平方米……各大樓盤紛紛下調價格的趨勢一直延續至今，截至11月30日，雪山北的星瀚城推出8套工抵房源，均價在10000元/平方米左右，濟南樓盤的降價潮仍未出現停止的苗頭。
在房價下跌的同時，對於上半年購房的人群來說是一個噩耗。10月底，位於清河北的一項目因降價幅度達4000元/平方米，遭到了業主集體到售樓處“討說法”。無獨有偶，11月下旬，雪山片區的中新某某城項目也因一套房一個月降價40萬元遭到業主的集體維權。
作為房地產市場最前沿的陣地，現在非新東站片區、唐冶片區、漢峪片區、CBD片區莫屬。在這些區域中幾乎聚集了濟南近半數的樓盤，每個片區都有七八個樓盤同時在售。相比其他片區，這些區域內的樓盤相互間競爭壓力也最大。在樓市“降價潮”的影響下，片區內的樓盤“價格戰”也頗為激烈。
對於濟南房價目前走勢，開發商給出的答覆是為了年底衝業績。業內人士則認為，在樓市下行時期，對於高週轉的地產開發開企業而言，回籠資金是一方面，另一個因素就是在“房住不炒”的定位下，東部樓市的“虛火”也在慢慢清退。
新東站片區：房價低到9700元/平方米？降價幅度能多買個“臥室”
在濟南“住東不住西”的傳統觀念中，東部置業的思想影響深遠。但東部向來是房價的高點，對於剛需族來說可選的區域有限。如今，隨著東部規劃的逐漸完善，唐冶片區、雪山片區、新東站片區、華山片區匯聚了眾多剛需置業者的身影。
相比較來看，唐冶片區距離主城區較遠，適宜於在東部工作的剛需人群；雪山片區發展的不溫不火，整體居住環境略低一籌；華山片區雖距離主城區最近，但社區規劃大且價格不佔優勢。綜合來看，新東站片區的諸多剛需盤在交通和價格方面頗具優勢。
時值年底，各大開發商未來衝刺任務量，新東站片區的樓盤開啟了新一輪“價格戰”，從新城項目釋放出均價10000元/平方米的信息後，位於張馬屯的錦悅府高層產品也有渠道表示9700元/平方米已有購房者入手。
均價10000元/平方米的新城項目遭“哄搶”
自2016年下半年以來，濟南市區內均價10000元/平方米的樓盤已經銷聲匿跡。今年11月份，新城香溢華庭對外釋放出10000元/平方米左右的價格，每套房源優惠幅度在12萬元-16萬元之間。面對如此優惠，售樓處的購房者絡繹不絕，完全不像樓市“冷冬”的景象，置業顧問也無暇接待來訪的新客戶。一邊是不時響起的“恭喜某某選房成功”的高呼聲，一邊是沒人接待也要坐等是否還會有清退房的購房者，本次新城香溢華庭打了一個漂亮的“翻身仗”。
剛需置業者對於價格的敏感度遠遠超越了其他因素，只要價格合適，配套設施、地理位置、戶型設計、樓間距等都不是“硬傷”。
與新城香溢華庭相鄰的天鴻項目，目前高層已經售罄，最近加推的小高層8號樓的均價在13100元/平方米左右，2017年，天鴻萬象新天高爾夫花11層洋房均價為14500元/平方米。天鴻的項目最突出的特點在於教育，歷城二中的“活字招牌”使項目價格一直非常堅挺。雖然旁邊的新城香溢華庭對外宣傳業主的子女也可以就讀歷城二中，但天鴻項目的置業顧問表示，“那是在學位未滿的情況下招生，如果天鴻的業主子女名額佔滿後，壓根沒有‘新城’的事。”
如此一來，對有著教育需求的業主來說，10000元/平方米買到的新城項目就冒著極大的風險性。
張馬屯“驚現”9700元/平方米的高層房源
張馬屯片區作為新東站的橋頭堡，與新城和天鴻的項目直線距離不足3公里，在這個片區內有8個在售項目：錦悅府、璟樾、正榮悅棠府、萬科正榮天宸、碧桂園CLD鳳凰首府、濟南魅力之城、公園學府、時代公館。
中國房地產網濟南製圖
11月底，渠道公司在微信朋友圈對外宣傳稱工業北有單價10000元/平方米左右的住宅，經核實詢問為錦悅府項目。據其工作人員稱，錦悅府高層9層房源成交價為9700元/平方米多點。
在調研張馬屯片區的過程中，錦悅府的置業顧問稱其小高層均價為11800元/平方米，交定金後每平方米還能便宜200元左右。今年6月份，錦悅府小高層7#小高層價格為14000元/平方米左右，9月份，7#小高層和8#中高層的均價為13600元/平方米，在不到半年的時間裡，每平方米的房價已經下跌2000餘元。
從錦悅府所在的地塊來看，拍地的樓面價格為8118元/平方米，如果再加上2500元/平方米左右的建築安裝成本，開發商的對外銷售的價格壓力已經非常大。與錦悅府項目價格走勢幾乎一致的還有正榮悅棠府，7月初2號樓在售高層毛坯房源參考價為13500元/平方米，11月初毛坯高層房源均價在12800元/平方米左右，到12月初新樓棟的96平方米、106平方米、124平方米的剛需戶型則成為收房查即可落位房源，均價更是降為11300元-11500元/平方米。
在張馬屯片區，除了毛坯房源出現明顯的降價以外，精裝房源的價格也紛紛“跳水”。其中，萬科正榮天宸的精裝小高層房源10月份對外銷售價格為17000元/平方米，據置業顧問稱在年底回款壓力下，11月底小高層的均價是14000元/平方米。濟南魅力之城10月份對外整體報價為高層房源15500元/平方米，現在為13000元/平方米，頂、底樓層價格為12000元/平方米左右。公園學府在11月初的精裝修房源價格為14000元-16000元/平方米，11月底推出特價精裝修房源價格為12000元/平方米。作為片區內唯一涵蓋剛需和改善產品的碧桂園CLD鳳凰首府高層房源目前在售價格也是13000元/平方米左右，與10月份15000元/平方米的價格相比，降價幅度與其他精裝修樓盤持平。
綜合看來，對於剛需置業的“熱土”——新東站片區而言，無論是毛坯房源還是精裝修房源，11月底到12月初每平方米的銷售價格與前幾個月相比，降價幅度均在2000元左右。其中，精裝修高層房源均價在13000元/平方米左右，精裝修小高層均價為14000元/平方米；毛坯高層房源在10000元-11500元/平方米，毛坯小高層房源在售價格為12000元/平方米左右。這個價格與此前相比，至少為購房者省出來再買一個“臥室”的資金。
唐冶片區：剛需產品向改善產品的“進階”之路
提到唐冶，這是一個在濟南人印象中被“邊緣化”的置業區域。2008年，火炬東第項目的落地成為該片區首個招拍掛項目，但不幸的是如今火炬東第仍在爛尾中。從2010年5月唐冶街道辦事處正式成立開始，唐冶片區已經走過了十年的發展歷程。
唐冶片區圍子山路樓盤林立
在2016年之前，在唐冶片區置業的人群除了安土重遷的當地人以外，就是很多外地來濟的剛需購房群體。彼時，唐冶的大多數住宅產品也是契合剛性需求的高層、小戶型，直至2016年初，唐冶的住宅均價也僅為5000元/平方米左右。
2016年濟南土地市場“唯一熟化人制度取消後”，唐冶迎來發展的新機遇。隨著唐冶“地王”的不斷面世，樓面價破7000元/平方米，使得片區內“麵粉貴過麵包”的特殊現象出現。從2016年底到2018年初，在一年半的時間中，唐冶的高層產品的新房價格已經攀升至15000元/平方米左右。
從地圖上來看，唐冶片區在經十東路和工業北路包圍的腹地內，中間以世紀大道為分界線，剛需產品和改善產品涇渭分明（除銀豐唐郡項目）。2016年之前，入住唐冶的開發商除火炬之外，還有恆大、帝華、魯商、銀豐、綠地等，唐冶南部的佈局是重中之重，而產品也多偏剛需；2016年之後魯能、萬科、中駿、龍湖、遠洋、保利、新城等開發商紛紛搶灘唐冶，產品也從剛需進階為改善。
在樓市高漲時期，濟南房價“54321”模式被很多人推崇。2016年下半年以後唐冶各地塊土拍樓面價幾乎都在7000元/平方米以上，當時很多業內人士認為，唐冶房價衝破“2”萬元大關是遲早的事情。然而，時至今日預言也沒有變成現實，上漲後勁不足是導致唐冶房價迴歸理性區間的重要因素。從走訪的項目來看，唐冶改善型產品集中入市，價格也較為統一，精裝小高層普遍售價在15000元-16500元/平方米左右，在圍子山附近的樓盤價格要相對偏高一些。
據不完全統計，2019年下半年唐冶入市的新盤有玖唐府、萬科翡翠山語、龍湖景粼原著、眾美觀山壹號院、遠洋天著春秋、保利和唐悅色、新城悅雋風華、山鋼錦悅華府、高鐵城、魯坤天鴻坤園、龍湖九里晴川等，這些幾乎都是高價地的產品。
高地價+建築安裝成本的複合開發壓力下，產品轉型成為唐冶樓市發展的趨勢。此外，通過精裝房等形式來獲取溢價利潤空間也是唐冶諸多樓盤所採取的手段之一。在唐冶精裝房鋪天蓋地的宣傳中，新城悅雋風華成為一股“清流”，在售產品為毛坯房源，小高層均價11500元/平方米的價格對於購房者來說也非常具有誘惑力，但考慮到新城的品牌和建設速度（項目當前僅有4棟樓在建，但社區卻是整體交付），這也是購房者較為擔憂的一方面。
雪山片區：近3000元/平方米的降價帶來的尷尬之境
雪山片區是唐冶片區過渡到中心城區的“必經之路”。此前，雪山片區匯聚了保利花園、中建鳳棲第、天齊奧東花園、景和山莊等項目。自2014年中新智慧城的宏偉藍圖落地後，中新錦繡天地和中新國際城成為片區內知名的樓盤。2017年，金茂、旭輝、金地等開發商也入駐雪山片區，開發建設的金茂逸墅、金地越秀鳳鳴藝境和旭輝銀盛泰星瀚城也成為片區內樓盤的代表。
在上述樓盤中，據悉中新錦繡天地已經進行了大半年的“價格戰”，將高層產品的價格拉回到11000元-12000元/平方米。隨著樓盤“降價潮”的輻射，北部的旭輝銀盛泰星瀚城項目的高層產品售價從10月份13000元/平方米下調至10500元/平方米。此外，金茂逸墅、金地越秀鳳鳴藝境精裝小高層促銷也迴歸到了13000元/平方米左右，9月份，這些樓盤的同類產品均價在16000元/平方米左右。
雪山片區的中新錦繡天地和中新國際城項目因價格維權的“星星之火”一直未熄滅，如今降價幅度在3000元/平方米左右的樓盤卻陷入尷尬之地。面對購房者不買賬的行為，雪山片區的剛需和改善產品都面臨著巨大的挑戰。
CBD片區：“城市精英”群住區的競爭之戰
2016年，CBD成為濟南城市功能規劃的亮點詞彙，“舉全市之力打造”的CBD讓濟南人心中對於“新一線”城市的入列信心倍增。待CBD熱潮退卻後，業內人士開始反思得出CBD並非最佳居住區的結論，這從每個城市的頂級富人居住區就能得以印證。
CBD片區作為城市的核心區域，雖然不是富豪居住區，卻是發展勢頭最好的一個區域。從長遠的規劃來看，濟南CBD片區具有一定的優勢，承載了城市功能提升和經濟跨越發展的重任。
濟南CBD設計圖。圖片來源於濟南市自然資源與規劃局
但迴歸到房地產住宅市場中來剖析，CBD帶有自身的特色，也有一些敏感點。最為明顯的就是CBD引入的TOD城市發展模式，以組團性質打造的居住區避免不了噪音汙染，同時區域內的超高層“五指山”在建成後的夜間光汙染現象也較其他區域更為明顯。同時，對於精英族居住的區域而言，目前濟南CBD片區的教育配套除了高昂的私立學校外，公立學校還未切實落地也存在一定的不確定性。
自2016年起，CBD片區內已經匯聚了綠地IFC中央公館、華潤置地崑崙御、中信泰富濟南尊、萬科大都會、龍湖天璞、仁恆公園世紀、招商公園1872、復星國際中心，其中，前三個項目為毛坯產品，目前在售價格在20000元-24000元/平方米之間；後5個項目為精裝項目，在售價格在28000元/平方米-31000元/平方米之間。在今年8月份，中信泰富濟南尊的成交均價為23500元/平方米左右，11月底房價微調至22000元/平方米。
整體來看，作為濟南未來經濟的高地，房價也是最為堅挺的CBD片區，如今部分樓盤價格有微調現象出現。隨著片區內配套設施的逐步完善，各個項目的價格也將更穩定。
漢峪片區：濟南富人區的“獨角爭霸戲”
在旅遊路漢峪片區聚集了濟南各大高端樓盤，在年底也拉不住了房價下跌的“韁繩”。漢峪片區作為在濟南置業區域中環境最優越的片區之一，房地產市場一直非常活躍，其產品也面向中高端客戶。
漢峪片區也是樓盤較為集中的區域，目前在售的樓盤有旅遊路以北的金科東方博翠和中鐵逸都國際，旅遊路以南小漢峪的三盛國際公園、保利和光山語、舜山府、泰禾今年院子以及大漢峪的綠城玉籣花園·潤園、金匯瀚玉城、華皓英倫聯邦。漢峪片區的房價以旅遊路為分界線呈現出兩極分化的態勢，旅遊路以北的鳳凰國際此前推出的單位團購房價格曾低至17000元/平方米以下，創下片區內的最低值；中鐵逸都國際在售高層價格在17500元/平方米左右，此外，三盛國際公園的在售價格在18000元/平方米左右。這些樓盤的價格在高峰時期都突破了20000元/平方米，甚至到24000元/平方米。
在旅遊路以南的漢峪片區，樓盤售價則仍集中在25000元/平方米以上，南部的樓盤開發密度普遍較低，居住舒適度更優渥。據“2017年濟南土拍樓面價排名”顯示，樓面價排名前十中，漢峪片區佔了5宗地，最高樓面價接近20000元/平方米。從漢峪片區的開發力度來看，也是延續了高檔品質路線。
旅遊路舜山府工地
綜合來看，在多數濟南市民的印象中，漢峪片區置業一直是富人們的“獨角戲”，但當前漢峪片區旅遊路以北幾個樓盤房價的“跳水”，也讓購房者看到了這波操作帶來的紅利。
政府進一步規範商品房銷售行為
在年底，各大開發商為了完成年終考核，濟南的房地產市場上充斥著各種渠道銷售商帶來的“團購房”“工抵房”“特價房”……在商品房買賣的過程中，通過渠道銷售而來的客戶因繳納的“團購費”可享受優惠，成為誘導購房者的“一劑良方”。
自2016年10月，住建部公佈《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》後，已經明確規定房地產開發企業不正當經營行為包括：商品房銷售不予明碼標價、在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用。“電商費”在業內已經幾無可見，但“團購費”這一不計入總房款、不開具發票、不繳納稅款的購房模式卻在年底成為一些渠道和開發商進行宣傳的“亮點”。
12月5日，濟南市住房城鄉建設局印發了《關於規範全市新建商品房委託銷售行為的通知》，明確要堅決打擊查處承銷機構變相收取購房人佣金，向購房人收取“團購費、入會費、誠意金、服務費、電商費”等不計入房款費用的行為。至此，在政策的夾縫中生存了多年的“團購費”將徹底退出濟南房地產市場的歷史舞臺。
有開發商銷售人員稱，“團購費”盛行一方面是因為以低價促進了成交，有利於完成考核業績，一方面也是某些人員獲取溢價利益的灰色途徑。政府取締“團購費”後勢必會損害到某些團體的利益，對於房產銷售來講肯定壓力會更大，同時也有了完不成“業績”的理由。最值得一提的是，“團購費”的取消也從某些方面杜絕了房地產腐敗的滋生。
從當前房地產市場的發展來看，四季度濟南剛需樓盤價格的觸底是市場應激反應的結果，更是房子迴歸居住屬性的良好開端。一旦房企業績考核週期過後，各大樓盤間的“價格戰”還能否持續？在業內看來有兩種對立的認知：一種是認為當前房價已經低至谷底，年後在沒有銷售壓力的情況下會上漲；一種認為在當前經濟基本面的影響下，尤其是經濟學家預測明年經濟發展或將破“5”保“6”，由此一來，企業融資難度將更大，降價促銷仍是變現的重要途徑。
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