在史上最長的一輪樓市調控週期中，房企的資金狀況並不如銷售業績那般亮麗。
中期財報披露完畢，房企的資金鍊問題也浮出水面。伴隨著流動性收緊、融資難度加大，融資利率和資金成本都在提升，房企淨負債率、資產負債率普遍升高，經營現金流轉負或縮減。
未來，融資收緊將成趨勢，“現金為王”是熬過寒冬的首要途徑。8月開始，恆大、陽光城、新城控股等均開始降價促銷跑量。
在嚴峻的融資環境下，資源日趨集中於頭部房企，不少中小房企將面臨生死考驗。
資金壓力難掩
龍頭房企上半年的銷售依然耀眼。碧桂園、萬科、恆大均突破3000億大關。整體來看，房企銷售情況呈上升趨勢，7家房企銷售額過千億。
在華麗的銷售業績下，房企的淨負債率、資產負債率卻有顯著上升。去年底淨負債率僅8.8%的萬科，躍至32.7%。其他龍頭企業中，碧桂園上半年淨負債率59%，較2017年的56.9%微升；保利地產淨負債率93.26%，較2017年末擴大7個百分點。
龍湖2018上半年淨負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的淨有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。
就連財務穩健的中海，淨資產負債率也較年初的27%略微增長至28.1％。此外，新城控股上半年負債率達100.4%，較2017年末提升了37個百分點。
Wind數據顯示，截至6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，環比上漲0.6個百分點，同比上漲1.44個百分點，且有39家公司超過行業資產負債率均值。
據記者統計，萬科、保利、綠地、金地四大龍頭資產負債率均在75%以上。
此外，房企經營性現金流持續吃緊，上半年，萬科實現經營活動產生的現金流量淨額-42.55億元，同比減少119.47%。去年同期為218.5億元，年末則為823.2億元。
保利地產2018年中報顯示，公司經營性現金流為-98.33億元。碧桂園上半年的淨經營性現金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
去年以來，房企的融資環境也在惡化。銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企發債，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢。
來自客戶的首付和按揭貸款也在不斷收緊。融360大數據顯示，今年7月，全國首套房貸款平均利率上漲至5.67%，為基準利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，同比方面，較去年4.99%的利率同比上漲13.63%，連漲19個月。
融資成本方面，陽光城執行副總裁吳建斌稱，今年房企的融資環境發生了巨大變化，只有開發貸還能保持過去的融資成本，其他渠道的融資從實際操作層面上看，成本都上升了5%至10%。
整體來看，房企融資成本均有上升。克而瑞數據表明，剔除恆大及佳兆業海外融資影響之後，房企1-8月平均融資成本為5.99%，較2017年全年上升0.42個百分點。
從融資總量看，2018年1-8月典型房企共融資7390億元，同比減少9.0%。其中，8月85家典型房企的融資總額為744億元，同比下降23%，環比下降7%，且較於2017年平均水平下降了33%。
華泰證券指出，去槓桿背景下融資依舊偏緊，以保持去化成效，房企的融資難度進一步加大。
持續不斷、日益收緊的調控政策始終在影響著市場，以及房企的資金鍊。佳兆業集團董事郭英成坦言，一線城市銷售受到了限價限貸的影響，進展緩慢。
繼續惡化的可能
華泰證券、中銀國際均判斷，房地產調控仍將持續收緊。東興證券指出，本次貨幣寬鬆退出前，不大可能看到調控政策的放鬆。
房地產作為資金密集型行業，融資環節至關重要。銀行貸款作為外部融資的主要渠道，近年受到諸多限制。A股26家上市銀行中報顯示，房地產貸款餘額佔貸款總額比率整體呈連續5年下降趨勢，由2014年的7.37%下降至2018年六月底的5.82%。
數據顯示，截至2018年6月，銀行貸款到位資金9987.75億元，占房企到位資金比重12.60%，安信證券預計2018年其規模難有較大增長，占房企到位資金比重或保持在11.5%-12.5%的區間內。
無法完全依靠傳統債權融資之時，諸多房企轉向大力發展股權融資市場。wind數據顯示，截至2018年6月，股權融資規模180.01億元，占房企到位資金比重約0.23%。
安信證券判斷，未來股權融資規模占房企到位資金比重也難有較大幅度的提升，或將在0.2%的低位徘徊。
海外融資方面，中國指數研究院數據顯示，截至2018年6月，房企發債規模2257.78億元，占房企到位資金比重2.85%。房企海外債規模2181億元，占房企到位資金比重2.75%。
安信證券認為，雖然海外債的利率也有走弱的趨勢，但考慮人民幣匯率貶值帶來的壓力，房企在境內外的選擇上，可能更傾向於境內。
大比重的渠道受限後，房企開始尋求融資新方式。如資產證券化藉助政策東風迅速發展壯大，但數據顯示目前佔據房企到位資金比重僅0.53%，對於大比重渠道的替代效果或是杯水車薪。
融資環境收緊之時，行業集中度讓中小房企面臨更大挑戰。中金公司分析師張宇認為，此輪融資收緊，也在客觀上推動了金融資源向頭部企業的聚集，行業集中度預計將加速提升。
安信證券數據顯示，A股主流房企借款收到現金佔整體借款現金比重71.30%，A股主流房企發債收到的現金佔整體發債收到現金比重為78.69%，債券融資的集中度在近幾年表現更為明顯。
這樣的背景之下，“自己造血”顯得尤為重要。保利地產研究院表示，面對融資和償債的雙重壓力，房企“現金流”管理是重中之重。加緊回籠資金、確保財務穩健，是面對行業短期調整風險的首要舉措。
大型房企紛紛把銷售回款率作為今年的財務管控重點。據安信證券測算，行業平均回款水平大概在56%左右，但主流房企的回款率基本在80%-90%之間。
中銀國際指出，房企負債水平短期內預計難以顯著下行，但去槓桿進程已啟動，主流房企中長期財務結構優化可期。在流動性趨緊背景下，銷售回款重要性提升，房企擴張意願減弱，預計行業擴張增速收窄。
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