1995年，33歲的張敬國從體制內出來，創辦“興業房地產”，第一個項目“興聯公寓”。項目幾百米外，是一場持續3年的商戰漩渦，引發全國關注。
37歲的王遂舟手持對講機，同類商品只要對手價格更低，馬上調價。紫荊山百貨、商業大廈、華聯商廈也捲入價格戰，進價83元的電風扇只賣81元。
中央電視臺拍攝了6集紀錄片《商戰》。
這一年，在這座城市東邊的360畝土地上，40歲的胡葆森建起了“金水花園”樓盤，是中國最早一批按揭房。
中國城鎮化速度此後逐漸升溫，中原大地開啟歷史上變化最快時代。
20多年後，鄭州從一個依託火車站而擁有存在感的小城，成長為GDP突破萬億、常住人口突破千萬、增速位居全國第一的“新一線城市”。
至於三家企業，王遂舟敗走麥城消失又出現，胡葆森固守河南又出走河南，張敬國低調踐行“成長性最優”戰略。
命運各異背後，原因諸多，但核心是戰略選擇的不同。
一
清朝晚期，一條待建鐵路要穿越黃河，湖廣總督張之洞上奏朝廷，建議不走省會開封而取道鄭縣。鄭州由此才得以崛起，被稱之為“火車拉來的城市”。
相當長一段時間裡，鄭州只是5平方公里的“鄭縣”。70年間，擴大了75倍。
九十年代，住宅的概念還只是筒子樓、單位家屬院，根據職務、級別、貢獻分配。鄧小平南巡後，房改全面啟動。
建業的“省域化發展戰略”是在2001年提出：紮根中原，逐步分級向下延伸，做專業化領袖型區域品牌地產開發商。
2002年，建業集團十年慶，胡葆森宣佈“向下走”——開始向鄭州周遭六個中等城市進發，其第一顆棋子擺在濮陽。
那是胡葆森老家，濮陽三中畢業後插隊勞動。21歲進入鄭州大學英語專業學習，和張敬國是校友。
從自我價值實現角度，留在河南獲得更多人的尊重，而省域化戰略先延伸至家鄉，也更容易收穫價值感。
建業在忙著把精力、財力持續投放到河南的17個地市，甚至縣城，省會鄭州的表現差強人意。
2016年鄭州房價領漲全國，建業在鄭州幾乎無貨可售。甚至在相當長一段時間沒多少土地儲備，也沒有拿到地。
2017年鄭州房企銷售排名出來，建業僅排第6，前3都是本土房企，正商排第一——2018年509億，躋身全國房產50強，連續7年銷售量位居鄭州第一位。
再看建業，2018年盈利水平與4年前相當。營收的四分之一源於代建入股，收取項目管理和品牌使用費。三線城市的發展沒有達到預期，還把自己老大的位置給丟了。
交通紅利，是過去100多年來鄭州這座城市的最大發展紅利，放到今天也是。從普通鐵路“十”字交會，再到“米”字形高鐵網絡，鄭州一直是全國交通樞紐核心。
正商，在建業“下沉”時間，則一直堅守鄭州。事實也被驗證這是最佳選擇，正商年複合增長率在30%以上，超過河南地產老大建業，兩家公司的業績成長曲線完美交叉。
二
地產商崛起時，鄭州的商貿業開始隕落。雖然以亞細亞為代表的商貿企業也極為注重服務體驗和品牌營銷，但是其戰略的制定建立在低利潤區甚至無利潤區之上，賠錢賺吆喝，這是其潰敗的本質。
“中原之行哪裡去，請到鄭州亞細亞”。
在從計劃經濟向市場經濟轉變過程中，鄭州亞細亞的營銷手法在中國商業史上是一大創舉：第一個在中央電視臺做廣告、推出“奧迪、桑塔納汽車鉅獎”、僱用飛機撒彩券。
亞細亞先後開出了15家大型連鎖百貨分店，平均每4個月一家。其中，省內6家，均以“亞細亞”命名，省外9家均以“仟村百貨”命名。
亞細亞宣稱，2000年之前要在全國開設125家連鎖百貨商場，年銷售額500億元，排名全國商業第一，在北京或上海蓋120層摩天大樓。
但一個事實是，自1996年起，鄭州市的老牌商場、市場相繼陷入經營困境。1997年，鄭州商貿系統全系統盈利僅為5萬元；到了1998年上半年，全系統半年虧損4500萬元。
1998年，因為擴張過猛，資金鍊斷裂，無力償還銀行的460萬元貸款，亞細亞註冊商標被查封。輝煌整整10年的亞細亞逐漸走向沒落，總經理王遂舟移居國外，銷聲匿跡。
2001年，資產負債率高達713%的亞細亞破產，失去對手的其他幾家商場除鄭州華聯商廈外，要麼陸續倒下，要麼被收購，二七商圈出現了大蕭條，鄭州本土百貨商業的集體衰敗也由此開始。
商貿業中場的競爭是資本化的，由於價格戰導致集體式微，元氣大傷的中原商貿企業並未搭上城鎮化崛起的紅利，只有地產商在這股趨勢中快速崛起。
“十二五”期間，185萬人湧入鄭州，成為全省唯一人口淨流入地區。
亞細亞的案例給了許多河南企業家以沉痛思考，但看到高樓起落而惋惜並無意義，其背後競爭戰略的邏輯謬誤才是致命的。
與其看一家明星企業的案例，不如研習一家少人關注但卻更有現實意義的戰略設定案例——正商地產的“成長性最優”。
鄭州GDP突破萬億、增速位居全國第一，常住人口突破千萬。
這座未來的 “超級城市”成長背後，是鄭州經濟對房地產的嚴重依賴。2014年房地產佔鄭州市GDP的27%，2018年對鄭州GDP貢獻近4成。
地產商是趨勢的受益者，也是鄭州發展的推動者——十分之一的人口，都是正商業主。
正商在鄭州開發90餘個項目，近3000萬㎡，已交房和未交房業主算在一起，有近90萬。
三
鄭州的城市發展史，也是一部房地產進化史。
在地產江湖中，正商以“拿地快、樓盤多、銷量大”著稱，正是這種“剛需”戰略模式，助其穩步走到今天。
2001年的鄭州航海路，正商將一處“偏遠地帶”開發成“金色港灣”樓盤，引進坡地景觀設計理念，獲全國大獎，成為鄭州景觀社區標杆，當年單盤銷售冠軍。
24年間，從第一個樓盤發展到80多個樓盤，從拿地面積、開發速度、銷售速度到資金週轉，都做到了規模持續增長及利潤快速提升。
即便在2018年房產政策收緊的情況下，正商依然拿下六分之一的市場份額，成為“鄭州最大地產商”。
融資渠道最多、融資成本最低。正商是本土開發商中，現金流最健康的開發商。這一點兒，連競爭敵手都認。
遇到事兒了最能說明問題。2008年，金融危機爆發，房價低迷，開發商資金鍊岌岌可危。
正商依然高舉高打，拿下鄭州航海路沿線城中村改造項目，把蘆邢莊、弓莊變成正商新藍鑽、正商幸福港灣，銷售額18億。
正商很少有燒錢項目，幾乎都是流量型產品——支撐著這家地產公司在週期大潮中，上下浮沉，卻始終屹立。找不到任何問題資產。
法國建築師勒·柯布西耶在《城市規劃》一書中斷言：“擁有速度的城市將贏得成功”。
競爭逐漸加劇，正商不僅要面對本土建業、鑫苑、和昌的競爭，一線地產商恆大、萬科、綠地、融創也紛紛闖入中原腹地。
面對一線房企闖入，不論管理運營還是品牌溢價能力，本地開發商都呈現出相對弱勢。這種市場“偏見”，是“剛需專業戶”的心頭痛，正商需要去掉“剛需”形象。在北龍湖連拿5宗地，樓面價低於北龍湖平均。
中國文化講求“細水長流”，正商的“企業願景”是做中國成長性最優的房地產企業。
“成長性最優”包含兩層意思，第一是成長性，即企業的可持續發展性。第二是最優，即做到食物鏈頂端。
在房地產風頭漸漸減弱時，正商已完成港股、美股、A股三大資本市場的佈局。在全國一線房企進軍鄭州時，正商已悄悄走出去，在北京錨下棋子。
正商為什麼始終多年領跑、堅挺佇立？
張敬國這位低調務實的創始人，每天早上6點半準時起床，7點到工地視察，7點半到食堂吃飯，8點準時開會。事無鉅細，一一過目。
旗下物業公司曾尋求他對物業的期望，張敬國只回應一句話：“把門看好、把衛生打掃好。”
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