1995年，33岁的张敬国从体制内出来，创办“兴业房地产”，第一个项目“兴联公寓”。项目几百米外，是一场持续3年的商战漩涡，引发全国关注。
37岁的王遂舟手持对讲机，同类商品只要对手价格更低，马上调价。紫荆山百货、商业大厦、华联商厦也卷入价格战，进价83元的电风扇只卖81元。
中央电视台拍摄了6集纪录片《商战》。
这一年，在这座城市东边的360亩土地上，40岁的胡葆森建起了“金水花园”楼盘，是中国最早一批按揭房。
中国城镇化速度此后逐渐升温，中原大地开启历史上变化最快时代。
20多年后，郑州从一个依托火车站而拥有存在感的小城，成长为GDP突破万亿、常住人口突破千万、增速位居全国第一的“新一线城市”。
至于三家企业，王遂舟败走麦城消失又出现，胡葆森固守河南又出走河南，张敬国低调践行“成长性最优”战略。
命运各异背后，原因诸多，但核心是战略选择的不同。
一
清朝晚期，一条待建铁路要穿越黄河，湖广总督张之洞上奏朝廷，建议不走省会开封而取道郑县。郑州由此才得以崛起，被称之为“火车拉来的城市”。
相当长一段时间里，郑州只是5平方公里的“郑县”。70年间，扩大了75倍。
九十年代，住宅的概念还只是筒子楼、单位家属院，根据职务、级别、贡献分配。邓小平南巡后，房改全面启动。
建业的“省域化发展战略”是在2001年提出：扎根中原，逐步分级向下延伸，做专业化领袖型区域品牌地产开发商。
2002年，建业集团十年庆，胡葆森宣布“向下走”——开始向郑州周遭六个中等城市进发，其第一颗棋子摆在濮阳。
那是胡葆森老家，濮阳三中毕业后插队劳动。21岁进入郑州大学英语专业学习，和张敬国是校友。
从自我价值实现角度，留在河南获得更多人的尊重，而省域化战略先延伸至家乡，也更容易收获价值感。
建业在忙着把精力、财力持续投放到河南的17个地市，甚至县城，省会郑州的表现差强人意。
2016年郑州房价领涨全国，建业在郑州几乎无货可售。甚至在相当长一段时间没多少土地储备，也没有拿到地。
2017年郑州房企销售排名出来，建业仅排第6，前3都是本土房企，正商排第一——2018年509亿，跻身全国房产50强，连续7年销售量位居郑州第一位。
再看建业，2018年盈利水平与4年前相当。营收的四分之一源于代建入股，收取项目管理和品牌使用费。三线城市的发展没有达到预期，还把自己老大的位置给丢了。
交通红利，是过去100多年来郑州这座城市的最大发展红利，放到今天也是。从普通铁路“十”字交会，再到“米”字形高铁网络，郑州一直是全国交通枢纽核心。
正商，在建业“下沉”时间，则一直坚守郑州。事实也被验证这是最佳选择，正商年复合增长率在30%以上，超过河南地产老大建业，两家公司的业绩成长曲线完美交叉。
二
地产商崛起时，郑州的商贸业开始陨落。虽然以亚细亚为代表的商贸企业也极为注重服务体验和品牌营销，但是其战略的制定建立在低利润区甚至无利润区之上，赔钱赚吆喝，这是其溃败的本质。
“中原之行哪里去，请到郑州亚细亚”。
在从计划经济向市场经济转变过程中，郑州亚细亚的营销手法在中国商业史上是一大创举：第一个在中央电视台做广告、推出“奥迪、桑塔纳汽车巨奖”、雇用飞机撒彩券。
亚细亚先后开出了15家大型连锁百货分店，平均每4个月一家。其中，省内6家，均以“亚细亚”命名，省外9家均以“仟村百货”命名。
亚细亚宣称，2000年之前要在全国开设125家连锁百货商场，年销售额500亿元，排名全国商业第一，在北京或上海盖120层摩天大楼。
但一个事实是，自1996年起，郑州市的老牌商场、市场相继陷入经营困境。1997年，郑州商贸系统全系统盈利仅为5万元；到了1998年上半年，全系统半年亏损4500万元。
1998年，因为扩张过猛，资金链断裂，无力偿还银行的460万元贷款，亚细亚注册商标被查封。辉煌整整10年的亚细亚逐渐走向没落，总经理王遂舟移居国外，销声匿迹。
2001年，资产负债率高达713%的亚细亚破产，失去对手的其他几家商场除郑州华联商厦外，要么陆续倒下，要么被收购，二七商圈出现了大萧条，郑州本土百货商业的集体衰败也由此开始。
商贸业中场的竞争是资本化的，由于价格战导致集体式微，元气大伤的中原商贸企业并未搭上城镇化崛起的红利，只有地产商在这股趋势中快速崛起。
“十二五”期间，185万人涌入郑州，成为全省唯一人口净流入地区。
亚细亚的案例给了许多河南企业家以沉痛思考，但看到高楼起落而惋惜并无意义，其背后竞争战略的逻辑谬误才是致命的。
与其看一家明星企业的案例，不如研习一家少人关注但却更有现实意义的战略设定案例——正商地产的“成长性最优”。
郑州GDP突破万亿、增速位居全国第一，常住人口突破千万。
这座未来的 “超级城市”成长背后，是郑州经济对房地产的严重依赖。2014年房地产占郑州市GDP的27%，2018年对郑州GDP贡献近4成。
地产商是趋势的受益者，也是郑州发展的推动者——十分之一的人口，都是正商业主。
正商在郑州开发90余个项目，近3000万㎡，已交房和未交房业主算在一起，有近90万。
三
郑州的城市发展史，也是一部房地产进化史。
在地产江湖中，正商以“拿地快、楼盘多、销量大”著称，正是这种“刚需”战略模式，助其稳步走到今天。
2001年的郑州航海路，正商将一处“偏远地带”开发成“金色港湾”楼盘，引进坡地景观设计理念，获全国大奖，成为郑州景观社区标杆，当年单盘销售冠军。
24年间，从第一个楼盘发展到80多个楼盘，从拿地面积、开发速度、销售速度到资金周转，都做到了规模持续增长及利润快速提升。
即便在2018年房产政策收紧的情况下，正商依然拿下六分之一的市场份额，成为“郑州最大地产商”。
融资渠道最多、融资成本最低。正商是本土开发商中，现金流最健康的开发商。这一点儿，连竞争敌手都认。
遇到事儿了最能说明问题。2008年，金融危机爆发，房价低迷，开发商资金链岌岌可危。
正商依然高举高打，拿下郑州航海路沿线城中村改造项目，把芦邢庄、弓庄变成正商新蓝钻、正商幸福港湾，销售额18亿。
正商很少有烧钱项目，几乎都是流量型产品——支撑着这家地产公司在周期大潮中，上下浮沉，却始终屹立。找不到任何问题资产。
法国建筑师勒·柯布西耶在《城市规划》一书中断言：“拥有速度的城市将赢得成功”。
竞争逐渐加剧，正商不仅要面对本土建业、鑫苑、和昌的竞争，一线地产商恒大、万科、绿地、融创也纷纷闯入中原腹地。
面对一线房企闯入，不论管理运营还是品牌溢价能力，本地开发商都呈现出相对弱势。这种市场“偏见”，是“刚需专业户”的心头痛，正商需要去掉“刚需”形象。在北龙湖连拿5宗地，楼面价低于北龙湖平均。
中国文化讲求“细水长流”，正商的“企业愿景”是做中国成长性最优的房地产企业。
“成长性最优”包含两层意思，第一是成长性，即企业的可持续发展性。第二是最优，即做到食物链顶端。
在房地产风头渐渐减弱时，正商已完成港股、美股、A股三大资本市场的布局。在全国一线房企进军郑州时，正商已悄悄走出去，在北京锚下棋子。
正商为什么始终多年领跑、坚挺伫立？
张敬国这位低调务实的创始人，每天早上6点半准时起床，7点到工地视察，7点半到食堂吃饭，8点准时开会。事无巨细，一一过目。
旗下物业公司曾寻求他对物业的期望，张敬国只回应一句话：“把门看好、把卫生打扫好。”
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