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越是到了年底，房价下跌趋势这样的情绪在全国蔓延开了。而越是这个时候，我们购房者也越是的焦虑和困惑。

很多朋友都说二手房基本上买不出去了，有价无市会持续很长一段时间。

实际上任何时候我们都应该理性的从本质上看待我国房价，和一些二手房也好，新房也好的市场问题。

一，房价下跌的趋势在全国蔓延吗？

最近一段时间，统计局公布了全国70个重点城市的二手房交易情况。总体上来看，的的确确有将近一半的城市成交量出现了严重的下滑。

也正是因为这个原因，很多朋友觉得我国的房价现在处于一个下行的趋势，并且在向全国进行蔓延。

实际上这是不对的，具体有两个原因：

第1个原因，量跌价不跌。

虽然统计的70个重点城市，大部分的二手房成交量在逐渐的下滑。但是从各个城市二手房的成交价格来看，价格并没有出现下跌，反而有微微的上涨。

特别是一些优质的城市，一线城市，二线城市和一些国家中心城市。大家可以结合自己所在的城市，去看看你们城市所对应的二手房就会知道，实际上它的价格还是很坚挺的，并没有出现下降的这个趋势，也更谈不上在全国蔓延。

第2个原因，季节性的淡季和旺季。

任何一门生意都有，旺季也有淡季，房地产市场也是一样，二手房买卖也是一样。

每年的上半年，特别是3，4，5月份属于楼市的小阳春，这个时候二手房的成交量，新房的成交量都会比较火热，相对比较大。

毕竟二手房属于个体，新房属于开发商。开发商为了回笼资金，可以在年底进行打折促销，当然能够带动一波成交量。相比之下二手房就出现了一个明显的下滑，让人感觉像这样的趋势在全国蔓延，实际上这是一种误解。

……

的确如此，我们应该从本质上来看待房价涨跌的趋势。成交量下滑跟楼市的淡旺季有直接的关系。而房价的下跌往往与供求关系有关。从目前的趋势来看各重点城市的发展以及人口流入量，房子并没有下降的可能。

二，二手房真的基本上卖不出去了吗？

即便是二手房并没有呈现出全国蔓延的下降趋势，但往往我们人是受情绪影响的。任何的风吹草动，我们都会自己加在二手房卖不出去这样的逻辑里面去。

不得不承认下半年以来二手房的成交量的的确确有一些严重的下滑，临近年底的时候更是惨不忍睹，中介门店甚至都很少有买房的客户光顾。

但是这和二手房基本卖不出去，完全就是不相干的事情。只能说目前二手房暂时有价无市，它是有原因的，我们一起来看一下：

第1个原因，新盘打折促销抢客户。

同样的商品有打折的，有不打折的，谁都愿意去购买打折的。年底开发商为了回笼资金，很多的新楼盘都在进行打折促销。打85折打95折都有，甚至买房送手机，买房送汽车，买房送车位的都有。

有这么好的福利，自然就把购房的顾客吸引到了新房里面去了，二手房相对来说就大大的减少了看房的朋友。看房的都减少了，怎么卖出去？

第2个原因，春节前后不置业。

中国人有一个购房习惯，在临近春节的时候，是不会特别愿意去花费大笔资金购买一个大型的商品的。

因为这个时候去购买往往考虑的不周全，年底大家都忙，没有深思熟虑考虑的时间，就宁愿放在春节过后再去购买。

别谈什么返乡置业潮，看看你们城市的返乡置业真的有那么厉害吗？不过是新闻宣传的而已。

第3个原因，房贷收紧。

每到年底的时候，各个银行对房款的资金额度都收紧了。那么二手房的个体，对银行来说就显得势单力薄，争不过新楼盘的开发商和银行的合作关系。

很多朋友也意识到，现在买了房也不能及时的入住，毕竟业主没有收到银行放款的尾款，是不会把房子交给自己的。

既然放款这么慢，倒不如趁着春节过后再买二手房。那个时候贷款政策相对会很松，春节之后很多二手房卖家也把对应的房源放出来了，有更多的选择。

……

是的，二手房现在看上去卖不出去，其实也是有原因的，这个原因其实跟房价下跌的趋势在全国蔓延没有太直接的联系。

总的来说，对于全国房价下降在蔓延，一定是一个误判。

成交量的下滑不代表价格的下跌，这是有本质区别的。而且它们受环境影响的因素也不尽相同。

其次二手房基本上卖不出去，跟房价下降也没有太直接的关系。除了在第二大点我们分享的几个原因之外。其实跟这几年楼市上涨，大部分业主房子增值了，都要拿出来卖出套利的一个增加库存也有直接的关系。

市面上的二手房库存大量的增加，当然不会是所有的房子都能够快速的卖出去。这不仅仅取决于二手房，本身就涉及的金额和程序特别复杂，是一个大金额的商品。

主要还是取决于竞争下的强者胜。当同类的商品比较多的时候，有性价比的商品，有优质资源的商品，比如学区，轨道交通这样的二手房，才能够快速的买出。

这也是商业社会里的最基本逻辑，有福利有折扣的新房和二手房相比肯定新房的成交量要多一些。有优质资源的二手房和没有优质资源的二手房，它的流动性也是不会相同的，我们必须清楚的明白这一些。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

由于今年一季度全国各地房地产又出现过热迹象。到了4、5月份，各地密集出台房地产调控政策。而到了7月底，中央召开政治局会议，再次强调房不炒，并宣布下半年不会再用房地产作为短期剌激经济增长的手段。这也意味着严厉的房地产调控政策仍将持续下去，不会只是权宜之计。

就目前形势来看，国内各城市二手房基本就卖不出去了。主要原因有二个：一方面，三四线城市房价虽然相对坚挺，如果投资性购房退出，当地人主要买一手房为主，当地二手房也将呈现有价无市的情况。一二线城市二手房价因为动辄几百万，当地居民收入又都在3000-5000元之间，一旦投机性购房需求减少，当地房地产成交马上进入到低迷期。

另一方面，面对房价越涨越高，各地银行除了上调房贷利率之外，还有就是银行基本上就是不放房贷了。对于购房者来说，一套房子几百万，有几个能拿出全额购房的，即使有少数有实力全款买房的，也要购买一手房去了。而二手房市场如果没有银行这样的金融机构支持简直是空谈。

事实上，房价一旦形成下降趋势，二手房受影响是最直接，也是最大的：首先，如果是买一手新房，开发商要降价，地方政府限价，一手房价格就降不了。而二手房是自由市场，房价由买卖双方供需关系来决定，最能体现出买卖双方的意愿。

现在除非是急需用钱，一般房东都不愿意给二手房大幅降价，生怕越是降价，越是卖不掉，而买房者觉得房价回落是大趋势，反正我也不急，等你降价了再说。所以，现在买卖双方处于僵持状态，二手房成交难度比较大。

再者，对于二手房除非是投机炒房需求量大，只要一有房地产调控政策出台，二手房成交量最容易萎缩。这因为二手房往往是基础设施老化、小区环境较差，建造年限久远，还有买房贷款难批等问题。

之前二手房价格一直在上涨，银行也感受到了房贷的风险，所以，在审核二手房贷上都比较谨慎，有的基本关闭了二手房贷款渠道。所以，全国房地产市场降温，二手房市场是最先感受到的。

最后，随着各地房地产调控的升温，二手房市场投机炒房需求骤降，二手房成交量下幅下滑，而较高的房价又使当地刚需买不起房。试想，炒房需求逐步撤离，而当地刚需没有能力购房。二手房出现有价无市的情况，基本卖不出去就不足为奇了。从目前情况看，二手心市场要想全面转暖，可能性并不大。

受到新一轮房地产调控政策出台，以及中央政治局会议重提对调控房地产的决心，房地产降温趋势在全国蔓延。而房地产降温最为明显的是二手房市场，目前二手房市场有价无市的情况十分明显。这主要是银行收紧的二手房贷的放贷，同时房东与购房者双方都处于僵持状态，更关键的是，投机炒房需求放缓入市步伐，而当地刚需又无法接盘，这也导致了二手房市场近期有价无市，冷冷清清的局面。

不执著财经

二手房难卖。

想明白了“房住不炒”就可以理解二手房未来的遭遇了，早告诉大家了：房子是买来住的，不是拿来炒的。（买回来就好好住吧，卖它干什么？）为了落实这个，还搞了三年、五年不允许卖的条件。如果还要买卖怎么办？反正银行不跟你玩，要不你们自己现款交易吧。

二手汽车容易卖。

其实很多汽车经销商也炒汽车，比方丰田有一款面包车因为香港那些歌星影星喜欢，也被经销商翻倍在大陆卖，但是总体而言汽车市场炒作成分不大。为啥呢？那就是4S店与二手车商为两个平行系统，互相没有太多的经济责任。所以，二手车市场相对二手房市场比较冷静一些。二手房与一手房都掌握在中介手里，那么他们就会不停的制造噱头，企图从中牟利。

学一学有可能走向理性。

要落实“房住不炒”，就学习汽车市场的销售模式吧，就像4S店与二手车商一样。新车买回来开几天就卖，一定会损失税费，开三两年之后卖，一定会再折价两三成。开到六年需要一年一次车检，半价可卖。房子同样可以套用这种逻辑，问题是一定要坚决的把地产中介与“二手房商”剥离，不能用二手房的价格为一手房托市。先让二手房交易活跃起来，走入正常的贬值渠道，房市可能会走入理性。

二手房卖不掉，中介没损失，损失的是房主的时间和资金需求，却给新房“当托”了，所以中介和开发商恨不得二手房卖不掉。

老龚说势

二手房不是卖不出去，是市场价基本没人要了，想卖必须降价！

目前这个阶段，除了特别刚的刚需，没房就得孤独终老的那种，其他人完全不推荐也没必要买房。

原因1、房价不会大涨，国家进入财富沉淀期，不会再大幅度财富放水，需要控制通货膨胀，抑制泡沫。

原因2、购房成本增加，房价已经在高位，房贷利息也在高位。各种税和费用会直接导致买了房就已经赔了钱，原价出售也赔钱，价格上涨幅度还不够付杂费！更何况整体市场已经开始下跌！

原因3、算经济账，按100万房计价，首付30%30万，贷款70万，30年含利息需153.5万。加税和各种费用约160万（不算装修）。房价30年均持续涨幅低于6%就是在赔钱，还有占用大笔现金流。如果房价不涨，每年净亏损6万，30万本金5年房价不动亏完，房价下跌亏损更多，和杠杆炒股差不多。房价下跌，银行方面就需要增加费用，把下跌部分以现金形式支付，银行抵押房产贷款的基础建立在房价不会下跌情况下，下跌50万就需要给银行再付50万，因为抵押的房子在银行方面是按估值计算的，即房子下跌50%的时候，100万的房子变成了50万，但是原价需要160万买的房子你需要付210万买。房价下跌1%购房成本增加2%，房价上涨1%，购房收益增加0.4%。

华夏馋师

房价高，买房难，寄希望于房价下降，以图能够买得起房，2018年以来的严厉调控把房价快速上涨的势头基本遏制住了，从二手房来讲，甚至有不少城市开始下降的趋势，那么房价下降的趋势是在全国蔓延吗？二手房基本卖不出去了吗？

1、房价下降的趋势在全国蔓延吗？

房价有新房和二手房之分，二手房的价格更加接近市场价格，而新房的价格因为限价的因素存在，所以不一定会完全和市场一致，但是我们仍然可以从统计局发布的数据中窥见一二。

以下数据来自统计局，通过商品住宅销售额和商品住宅销售面积的比值，可以得出商品住宅的销售价格，这是销售均价，在2019年2月份的时候均价是8951元/平米，此后一路上涨，到了2019年6月，均价已经上涨到9269元/平米，这是很明显的新房价格在上涨的趋势。虽然幅度已经小了很多，环比涨幅为3.6%。

所以新房的价格下降是在全国呈现蔓延之势吗？答案是很清楚的。

那么二手房的价格如何呢？下图是2019年上半年70城市房价涨跌幅榜，包括新房和二手房，其中新房价格下跌的城市只有岳阳，剩余69个城市都在不同程度的上涨，而二手房中有59个城市在上涨，11个城市在下跌。

备注：以上价格是同比涨跌幅，而2018年的下半年是全年的房价高点，所以二手房的价格虽然环比下降的不多，但是和2018年的高点相比是有较大的跌幅的。换句话说，新房价格比较坚挺，二手房价格在回落中。

以上数据和统计局在7月15日发布的数据也基本吻合：

2、二手房到了卖不出去了吗？

下图是全国重点城市2019年上半年二手房住宅的成交量情况以及同比情况，2019年的成交量高于2018年，和2015年和2017年持平；和2016年相比是大幅降低的，这其中也是因为2016年是一个历史高点，但是和2018年相比是有大幅上涨的，成交量的上涨幅度接近20%。

所以说二手房卖不出去了，恐怕也不是一个事实，至于有说二手房挂出去以后很近也没有人来问津，以此来推断二手房不好卖了，这其中是另有原因，2018年的8月份左右几乎是全国二手房价格的最高点，此后二手房价格逐渐回落，而不少房主对二手房的出售价格仍然停留在当时的高点，这个就造成了他的房子很难卖出去。

但是如果你愿意降低价格，成交就要容易得多。总之二手房也没有想象的那么难卖。

壹号股权

二手房不打听，一手房都卖不动了，烂尾的有多少？所有想买房的所谓刚需们，别瞪个瞎逼眼往坑里跳了，三四线以下至十八线乡镇，房子已经饱合了，哪还有人要？从一七年入市的，在县城买房的，你就是接盘侠，记住了，五十年内你仍然站在高岗上，吹着炎烈的凉森森的东南西北上下风，前望了，后瞧了，左顾还右盼了，咋没有再来接盘的了？实话告诉你吧:因为没有人缺房子了！

黄羽飞云超

还是价格，家里10年买的房子年前卖了，增值了4.5倍，刚挂出去时很多人打电话，沉寂了一个月后又开始接到各种看房电话，有的人很不要脸，谈好的价格准备去签合同，头天晚上10点多打电话说又不想要了，这种垃圾很多，卖房的时候谨防这些拿不定主意的人或者根本就是骗子。房子最后通过中介卖的，砍价时特别要注意给自己留后路，高挂中卖，中挂低卖，挂的价格只要不是特别离谱，不要担心没人看房，中介只想着能成交，所以坚持自己的底线，买卖不同心，所以砍价一定要迂回，男对男，女对女，买家有的会带亲戚、朋友过来砍价，对于这类人，抱着他说啥都是对的态度跟他沟通，不要太在意他们，如果买家真心想要，直接对准他去沟通去说房子的优点和价格的优势。太多人需求房子了，犹豫的是价格和自身能力。

键盘哒哒哒

今年的二手房市场降温，这对于很多炒房客来说是一件让人头疼的事。那在国家严控房产的政策之下，二手房为什么这么难卖出去呢？

一个原因是投资比太高，空置率高。以北京地区为例，围绕北京周边的楼市，投资类型的房屋超过6成小区，很多小区的入住率不会超过20%。外地人需要本地1-3年社保，本地人最多拥有两套房，认房又认贷，买不起新的。本地人只能买两套房子，并且还是认房又认贷，哪里还有多少需求。

另一个原因是投资者着急套现。不少炒房者使用的高杠杆炒房，本来是想短期作业，结果砸在了手里。在房价上涨周期内，不管什么样的房子都能出手，这里面的原因是大家都等着房价再涨。现在房价稳定，选择多了，购房者的要求条件就不一样了，老旧小区的基础设施老化、房型不好、环境不好也就成了难改的缺点，和新房比起来差距实在太大。

今年以来，不仅三四线城市出现这种情况，连热门的一二线城市也出现二手房房价回归的情况。相对来说，尤其是三四线城市，因为人口外流等诸多因素，卖房的局面会更加艰难。

大眼看房圈儿

作为一个财经工作者，我觉得现在全国房价下降的趋势在全国的范围有所扩大，但并非到了二手房基本卖不出去的时候。有这种看法，可能就是一种错觉，或者说被目前房价下跌的假相所迷惑。

目前全国房价下跌，是在各级政府严调控政策下的结果，最近中央政治局会议再次强调房住不炒，不能用房地产作为短期刺激经济增长的手段。这就是严厉调控房价的政策措施将是持续的，不是权宜之计。

然而，目前房价虽然有所下降，但下降的趋势并不大，只是小幅度略有下降而已。虽然一些城市的二手房可能比原来的价格要降低了一些，销售也比不上原来，但总体并没有到销售不出去的态势。即便有些城市二手房卖不出去，也只能说是个别现象，不具有普遍性。

因此，对于当前的房价还是要冷静理性地看待，如果是拥有二手房想出售的朋友，也不用过度担忧，房子销售还是不会出现大的问题的。

开伟观察

最简单的一个问题，假设你100万买了一套房子，你会100万卖掉吗？房契税、银行贷款利率、以及你个人的意愿。

如果你是一个不在乎钱多寡的人，又或者你是真正利用数倍杠杆经济炒房的人，你也许会迫于压力卖掉。

真正的无房户有多少呢？看看你身边的朋友圈，你会发现大家都有房，只不过有人缺的是房屋个人的实际使用空间（人均平米数太小）又或者是你的工作岗位与你个人住房距离差太远，仅此而已。

真正的无房户我不相信有，只有住房困难户，啰嗦点的说法就是祖孙三代同住一个小平米的屋檐下的情况有，但是一家人睡大马路的情况全国罕见。

炒房团体下手的目标早已不是刚需房，而是高档社区的商品房、花园洋房以及别墅，这类的情况按照行话叫做改善类房型，改善的是什么？生活品质！改善的人群特点是小康家庭（温饱家庭并不在其列）！

目前二手房市场好卖并持续小幅上涨的房子特点是1:旅游区附近住房2:高档商品房3:平米数比较大的房型。根据购房者类型分析，这些都不属于所谓的刚需房，并且房屋限购政策，对于一次性付款购房者并无障碍，唯一的障碍无非是在异地找个能接手的公司挂靠一下人事关系，多交一至三年的社保而已。（高档房都买了，还在乎那几年社保吗？）

我国的房产证使用年限里实际包含房契税，并不存在所谓市面上流传的超出人均规定平米数后要多缴纳房契税的流言，因为这不合法也不合规。

房产证到手后五年以上的刚需房、国家补贴房都可以交易并转成商品房，因为我国有正规的物权法，房屋属于个人财产，并不在国家房产政策调控范围内。

总结:房价下降趋势冲击的市场情绪大部分只限于16年至17年底的房价非理性攀升情绪，但是所有人包括唱衰房市房价的人都有一个共同点，那就是不论你的境遇怎样，你现有住房想换更好的房型时，都希望手里的房子卖高价新买的房子花最少的钱……仔细想想后你会发现，国家的政策只是一时的调控，大趋势是掌握在老百姓自己的手里，房屋在市场稳定后还会流通起来，并且以目前的价格不会再低到哪里了，毕竟高价买低价卖的事例太罕见了，我们每个人的纠结情绪才是左右市场价格的幕后黑手。

關鍵字: 房产 越是 房价