gaodaf21

最近有朋友告訴我，他去年下半年在二線城市買了一套大房子，位置好，戶型好，這讓他很滿意。但在向銀行申請貸款時，工作人員必須要求他簽訂一份30年期的住房貸款合同，並在合同中規定，即使後來的購房者有資金，也不能提前還貸。如果我有錢提前還貸，為什麼銀行工作人員不想我提前還貸，還要約定合同不提前還貸？

一、銀行工作人員怕優質客戶流失。

因為，現在買房的首付需要30%，只要客戶三年內按時支付房貸，銀行就可以收回20%的本金。即使房價回落，只要房價跌幅不超過50%，購房者選擇棄房斷貨的風險也非常低。

以20年期貸款為例，如果貸款為100萬元，按照最新5年期4.75%的貸款利率計算，20年期本息總額為155萬元，每月還本6462元。這樣，一年還貸7.75萬元，近三年還本20%以上。如果我們加上以前買主30%的定金，銀行已收到買方本金的50%。銀行可以享受20年期住房貸款的利息收入，幾乎沒有風險。

二、提前還款降低了銀行的收益率。

抵押貸款是銀行貸款的產物之一，如果你還清了抵押貸款，銀行會把你的錢拿去尋找新客戶。如果是銀行缺錢的情況，客戶提前還貸是可以接受的，但銀行可能找不到安全的貸款客戶，如果客戶提前還款，就會減少已經發放的貸款收入。

三、銀行尋找一位優質客戶很困難。

對您的信用和收入調查清楚，這需要銀行工作人員花時間和精力來完成，提前還款意味著增加了銀行的人力成本。試想，如果貸款人不提前還款，經過審核，銀行可以放心地賺取20年的利息，而相應的年平均人工成本非常低。一旦提前還款，就需要重新安排貸款。
銀行工作人員不希望優質貸款人提前還貸，因為這樣不僅會提高銀行的審計成本，而且會失去一個更安全的客戶，使銀行在按揭貸款人還貸後無利可圖。對於銀行來說，他們希望優質的貸款人能慢慢還貸，時間越長越好，這樣銀行的收入就會上升，風險就會下降，審核貸款的成本也會降低。

百元理財

到年底了，很多人拿了年終獎，手頭上有了點閒錢便想著把欠銀行的房貸提前還掉一部分，畢竟對於房奴來說，一日不還清房貸就渾身難受，還要擔心下一秒還不起房貸。但是當他們去到銀行要求提前還款時，卻受到了銀行的百般刁難，明明就是找銀行借的錢，提前來還錢都不給，這是不是讓人摸不著頭腦，還是第一次聽說借了錢不希望你提前還的。其實銀行不肯給你輕易提前還房貸，是有原因的。

（1）銀行利潤會減少

首先你要先了解銀行是怎麼盈利的，那就是靠利息。，每年銀行放出去的房貸上達幾百個億，每年房貸利息對銀行來說就是一筆很大的利潤來源。如果購房者都要求提前還款的話，那麼銀行利潤將會減少很多，那他在房貸上就得不到貸款初期預計的收益。

（2）銀行借貸的計劃會受影響

銀行對於資金管理有著嚴格的調度計劃，一旦購房者提前還貸，那麼勢必會打亂該調度計劃。就比如定期存款成本高，因此銀行就喜歡把這些錢放在高利率、長期限的房貸上面，以此來賺取利差。在這種情況下，購房者如果提前還貸那不就是打亂了銀行的信貸計劃與中長期資金的規劃了嗎？如此一來，銀行當然得通過高額違約金來進行補償了。

（3）人工成本會增加

你一提前還貸，原本已經算好的本金和利息，銀行又要分出人手來幫你重新算，這也無形中增加了銀行的運營成本，降低了工作效率。這部分費用自然也要由提前還貸的人承擔，那麼收取違約金也算是合情合理。

（4）風險成本也會提高

你還貸了，銀行也要把這筆錢重新再借出去，而資金出手必然面對信用、市場、利率等風險及各項開支，這就導致風險成本提高。銀行就不得不要求提前還貸者的高額違約金了，畢竟銀行嘛，你難道還想著他做虧本的生意？

現在有那麼多銀行，我們借貸的選擇很多，所以很多銀行都會先犧牲自己的利益，給借貸者一些優惠，使得借貸者在他們銀行借貸，而這筆優惠自然最後還是要被賺回去的，那靠的就是你貸款的利息了，如果你提前還款了，那他們預期的收益也就蕩然無存了，說到底銀行還是企業家不是慈善家，最終奧義還是賺錢，所以收違約金也就不難理解了。

沒錯，銀行確實是霸道，借貸合同也有很多霸王條款，但是你不能不借不是？現在的房價那麼高，又有多少人能不貸款就買得起房？其實，也沒必要那麼急著提前把錢還給銀行，把閒錢做一些投資，收益絕對比提前還銀行省那麼點利息來得高。

梅花A財經

最近，有一朋友告訴我，他去年下半年在某二線城市買了一套大房子，地段好、房型好，這套房子讓他十分滿意。但向銀行申請貸款時，工作人員一定要讓他簽下30年房貸合同，並且在合同上約定即使後面購房者有了資金，也不能提前還貸。這位朋友感到奇怪，我如果有錢提前還房貸，為什麼銀行工作人員還不希望我提前還錢，反而還要在合同上約定不得提前還貸呢？

實際上，銀行工作人員不願意客戶提前把房貸還清，他們是從以下幾個方面考慮的：第一，銀行工作人員害怕優質客戶流失。因為，現在買房首付需付30%，只要這位客戶再按時償還房貸三年，銀行就可以收回20%的本金，即使後面房價出現下跌，只要房價不出現50%以上的降幅，購房者選擇棄房斷供的風險非常低。

就以20年的貸款為例，如果是貸款100萬元，按照最新的五年期以上LPR利率4.75%來看，20年下來本息共計155萬元，每個月要還6462元。這樣一年下來就是還款7.75萬元，差不多三年就還了20%以上的本金，如果再加上之前購房者30%的首付。銀行已拿到了購房者50%的本金。購房者再想棄房斷供就沒這麼容易，銀行可以在幾乎無風險的情況下，坐享20年房貸的利息收益。

第二，提前還款降低了銀行的收益率。房貸是銀行貸款的其中一個產品，如果你結清了房貸，銀行就要拿著你這筆錢重新去尋找新的客戶。如果這是在銀行缺少資金的情況下，客戶提前還房貸還是可以接受的，但現在銀行內流動性氾濫，銀行也未必找得到安全的貸款客戶，如果客戶提前還款，則會讓已經發放的貸款收益降低。

舉個例子。如果房貸利率是5.6%，按揭100萬，貸款20年，每月月供就是6935元左右。還了10年後，你的貸款本金還剩大概63萬。這時候你把63萬一次性還清。銀行就無法再獲得後面10年的貸款利息了。在這種情況下，若是優質客戶提前還房貸，銀行後面就無法再收到房貸利息了。當然不希望你提前還房貸。

第三，銀行好不容易找了個優質房貸客戶，把你的徵信和收入都調查清楚了，而這些都需要銀行員工耗時耗力去完成，提前還款意味著，增加了銀行的人力成本。試想，如果貸款人不提前還款，銀行方面可以在經歷一次審核後，可以安安穩穩賺上20年的利息，相應的平均每年的人力成本就非常低了。一旦提前還款，就需要重新安排貸款，提高人力成本。

銀行工作人員不希望優質的貸款人提前還貸，因為這既要提高銀行的審核成本，又失去了較為安全的客戶，更使銀行在房貸者還清貸款後，就無利可圖了，這樣銀行就賺不到什麼錢了。對於銀行工作人員來説，希望優質的貸款人，房貸慢慢還，越長越好，這樣銀行的收益就會上升，風險就會下降，審核貸款的成本就會減少。所以，銀行往往就是在這個樣的一個算盤。

不執著財經

如果躺著就能賺到錢，你還願意頂著大太陽到農田裡幹活嗎？銀行的工作人員不喜歡把房貸還清，其實也是同樣的道理。

銀行的工作人員不願意提前把房貸還清，我們可以從如下角度理解：

一、已經還了幾年的購房貸款，出現壞賬的幾率大大降低，安全性更高

就以20年的貸款為例，貸款100萬元，按照最新的五年期以上LPR利率4.75%來看，20年下來本息共計155萬元，每個月要還6462元。這樣一年下來就是還款7.75萬元，差不多三年就還了20%以上的本金。

首付30%，還三年還20%以上的本金，這意味著還款超過三年，即使房價出現50%的降幅後購房者選擇棄房斷供銀行的風險也會非常低。

二、貸款的發放審核是有成本的，需要銀行員工耗時耗力完成，提前還款意味著增加了人力成本

貸款是要看人員徵信和收入情況的，這些都需要人工審核。如果貸款人不提前還款，銀行方面可以一次勞動安安穩穩賺20年的利息，相應平均每年的人力成本就非常低了。一旦提前還款，就需要重新安排貸款，提高人力成本。

三、提前還款降低了銀行收益

房貸是優質的貸款，安全性高，既有抵押物又有首付比例。即便是按照4.75%的貸款利率，20年下來也能有55萬元利息收益。如果貸款人3年後就選擇提前全部還清，那麼就只能拿到14萬元利息，足足少了41萬元。雖然這筆資金可以繼續放貸，但是在房貸收緊後就不一定有更好的貸款對象了，資金容易短時間閒置。

時代在發展，科技在進步，房地產黃金時代已經結束，未來房價有較大下降空間，銀行對於住房貸款發放也會日趨謹慎。提前還貸打亂了銀行部署，短時間又找不到更好的投放對象，自然就不樂意了，這也是設立提前還款違約金的根本原因。

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有以下幾個原因：

1、銀行畢竟是盈利機構，你一次性還完貸款了，銀行怎麼賺你的錢。多數銀行要求一年之內不允許提前還款，這是因為第一年幾乎都是還的利息。辦理過房貸的客戶最清楚了，小編也是一個房奴，首筆貸款34萬，月供2012元，貸款30年，等額本息還款方式，月供2012元包含將近1700元的利息，本金只有300元。

2、銀行的績效，多數銀行的考核標準是以貸款餘額為考核標準的。當你結清房貸的時候，銀行客戶經理的貸款餘額就會相應的下降，會影響客戶經理的績效，進而影響整個網點的績效如果不能及時的辦理新增貸款的話。

3、銀行的運營成本，舉個例子，你的一筆房貸需要客戶經理寫調查報告，審批資料，以及報上級審批，最後審批成功後在電腦系統裡完成放款，如果剛給你辦理一筆貸款，過三五天你就結清的話，說直白一點，人家會覺得你是逗人家玩呢，為了你的一筆貸款，整個銀行都在為你服務，結果最後賺的錢還遠遠不及不夠人工成本呢，這也是多數銀行一年之內不允許提前還款的原因。

希望對你有所幫助，也歡迎交流分享，有關必回，小編會定時更新一些財經類文章，期待共同交流學習！

負翁的自救

這麼說其實不確切的。從利益攸關的角度講，絕大多數銀行工作人員跟房貸沒有關係。辦不辦理提前還款跟自己的工資一點關係沒有，畢竟辦理提前還款是一種服務。

可是如果從銀行的角度，至少有三個原因會導致銀行不願意你提前還款。銀行在培訓職工的時候，也會涉及到一些提前還款對銀行不利的知識，因此會有銀行職工表現的不樂意。

第一，提前還款會導致未來的利息損失。比如貸款100萬，等額本息還款30年，按照4.9%的利率計算，每月是要還款5307元。可是知道嗎？客戶第1年還款，償還本息63682元，其中貸款利息就是48665元。一般來說，客戶貸款的頭幾年主要償還的就是利息。銀行的利息收入至少佔銀行總收入的接近80%。從利益角度講，銀行當然不樂意客戶提前還款了。

第二，優質客戶的流失。房地產貸款是銀行信貸的優質貸款，客戶也是銀行的優質客戶。銀行在放款之前，需要經過各種徵信調查、貸款審批等做一系列工作，如果不提前還款，這筆貸款就會持續帶來收益。而如果提前還款，代表前面的工作就白做了。

第三，優質貸款的流失。房地產貸款始終是最優質的貸款，因為有實物在那裡抵押著呢。只要不出現系統風險，這部分貸款就會板上釘釘的，可以被收回。而像我們的信用貸款，一般也就申請個一兩萬，貸款綜合成本高達18%以上，房地產貸款利率只有5%~6%。為什麼銀行不願意給中小企業貸款？不就是因為風險太高嗎？所以，一般銀行的信貸經理都不會希望房地產貸款提前還款的。

房地產貸款提前還款需要經過什麼程序呢？

我們一定事先做好功課，瞭解好什麼程序一步一步的來。

第一，首先要查看住房貸款合同中有沒有提前還款的要求。一般來說每一個銀行的要求都不一樣，看合同是最基本的。多數銀行只要按期還貸1~2年，選擇提前還款就沒有什麼懲罰性的措施。

如果是說僅僅貸款一兩個月就要提前還款，銀行前期做了大量工作，肯定要收回成本，一般會罰息1~3個月的利息。不要小看這1~3個月的利息，這也是一兩萬元的。有的銀行是額外支付1%~3%的罰款額，100萬元可是1~3萬元啊。

所以，有關提前還款措施最好是在籤合同時就要了解清楚，要不一旦出現特急的情況，那可就要虧大了。

第二，向銀行電話諮詢提前還款的申請時間、最低還款額度等信息，以及其他所準備的資料。

第三，按照銀行的要求，貸款人本人到相關部門提出提前還款申請。如果不是本人需要公證過的委託書等資料，那就麻煩的多。

第四，借款人攜帶貸款合同等相關資料到銀行辦理提前還款手續，主要是提交《提前還款的申請表》。

第五，存入提前還款的款項。一般是需要等待提前還款申請表審批完之後才需要存入款項，不過如果去銀行了，最好是一次性辦好。

第六，提前還款完畢之後，銀行會提供銀行簽字蓋章的全部還貸結清單。

不要以為這就完了。

第七，到房貸部門到還貸部門提交還款憑證，同時填寫《房屋抵押權註銷登記申請書》。

第八，相關銀行審核後辦理它項權證的出庫、解凍手續，這也得需一週時間。

銀行還款這次結束，但是還手續沒有結束。

第九，攜帶身份證、產權證、它項權證及《房屋抵押權註銷登記申請書》到房產局辦事大廳辦理它項權註銷手續，產權證解凍。

這才是徹徹底底的辦理完了整套手續。

還有一類特殊情況，就是有的客戶購買了房貸險，那還需要去保險公司辦理退保手續。房貸險主要是害怕還貸期間房子出現了財產損失的意外或者還款人失去勞動能力死亡的事情，結果是會由保險公司給銀行還剩餘本金。

所以，提前還貸是十分複雜的，這當然也是銀行的意願了，呵呵。

暖心人社

#博文微金融#房貸提前還了，相當於去超市買東西又退貨。

咱們在買房辦理購房貸款的時候，銀行客戶經理通常會問：準備貸幾年哪？

這時候，不管說出來的年限是多少年，恐怕自己心裡都在想，

根本用不了這麼長時間的，會提前還的。但是銀行通常不太喜歡提前還房貸。

主要的原因，以及是否提前還房貸，我梳理了以下幾點：

一是提前還房貸打亂了銀行正常的資金使用計劃

因為提前還房貸，等於提前解約。我們在辦理房貸的時候，

是和銀行簽訂了借款合同的。房貸的期限一般都是中長期的，銀行也為這部分資金提前做了準備。

如果提前還了房貸，就會打亂銀行之前的資金使用安排，他們還得重新規劃資金安全。

二是因為提前還房貸銀行收入減少

銀行為客戶辦理一筆房貸，除去資金上的使用成本，還有辦理業務所產生的成本。

比如，人工費用，場地費用，所耗費的時間成本等。

咱不說別的，就貸款的正常流程來說，貸前調查，貸中審查，貸後管理，一系列的工作，都是有成本的。

本想客戶如果按期還款的話，可以正常多收取一些利息，可是因為提前還貸，客戶支付的利息就少了。

三是是否提前歸還要根據個人需求

雖然銀行不太願意提前還房貸，那是不是咱就不還了？有錢也不提前還？

其實不是這樣的。銀行雖然不願意，但是人家也沒強制要求不誰提前還。

況且提前還款至少證明咱有經濟實力，銀行再也不用擔心貸款逾期了。

對於到底是不是提前還，還要根據自己的實際情況。

如果已經攢夠了提前還的錢，也不打算把這筆錢投入到別的地方去，那就提前還款，無債一身輕。

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博文微金融

貸款都有審批的時間，銀行要查詢個人徵信，還要查看收入情況，對個人財務狀況做綜合評定。

所有這些都需要時間，需要人力來完成，還要層層審批，對於銀行來說都是成本。

貸首先要有30%的首付，這意味著房價即使下降30%銀行也不會虧本。以貸款20年為例，每年還款5%的資金，意味著還款兩年後即使房價下降40%銀行也安全了。總而言之，還貸時間越長，銀行越安全。

為了避免這種風險，銀行在貸款制度上都加了很多附加條件，比如房貸，前期還的利息多、本金少。比如分期還款，手續費很高，如果提前終止，手續費卻是要照付的，總之，銀行設置了一些“障礙”來阻撓大家提前還款。

一般來說，房貸消費貸都可能要求貸款幾個月後才可以提前還款。經營貸的話，還款比較自由，但在還款能力沒有問題的情況下，也是能不還就不還。

銀行來說，辦理一筆貸款期限是1年還是30年，花費的人力成本都是差不多的，如果你簽訂合同，貸款30年，但是5年後就還款了，銀行也不能白白的讓資金閒置，因為還要付給儲戶利息的，那銀行需要重新找貸款客戶，把這筆錢貸出去，花費的人力成本肯定大大增加了。

銀行都不歡迎提前還款的，當銀行貸款額度緊張的時候，也是想先提前收回一點已經放出去的貸款，好讓已經審批了的貸款放出去。

廈門城新鮮事

一般來說，在你辦理某項具體業務時，銀行的工作人員是不會讓你感覺到他的具體態度的。

如果題主你很明確的感受到了銀行工作人員的反感，在提前還清房貸這件事情上，可能原因如下：

其次，覺得增加了他的工作量。如果不提前還款，銀行只需要你按時把錢打到指定的賬戶，等待系統自動扣款就可以了，但你選擇提前還款的話，自己需要準備一堆材料不說，銀行的工作人員也要審核材料，複印一堆證件，平白添加了工作量。

最後，銀行工作人員正為別的事情煩心，而你恰好在這個時間點來辦理業務。如果是這樣，說明其人沒做好情緒管理，還不夠職業。

速讀財經

因為受益減少了。其實你覺得銀行房貸利息低，並且時間長，短期還款了就會給他創造更多的現金流。應該是鼓勵提前還款才對，但其實並非如此，主要原因有以下幾個：

一、利潤需要：

蚊子再小也是肉，你覺得利息低，但是借給你總比存款利息高。而且以你一個個體來說是很少，但是如果這個概念 放大到整個房奴群體，這就是一大筆資金了。

二、運作模式：

首先是現在其實四大行有非常多的資金，也有比較多的爛賬，他們大金額貸給企業其實利息很低，還不如放在房貸中，資金安全旅還更高，畢竟 你不還了房子還在，依然可以給你收了，他永遠不虧。

並且銀行內部對於資金的使用都是有計劃的，如果突然多出一部分錢會打亂他們本身的規劃節奏。

其實這就是銀行的核心原因，不過呢，我個人覺得在房貸上，提前還的必要性不大，主要原因有兩個：

1、利息低：

銀行房貸利息週期長，最多是30年，細分到每個月本來不多，其實你這樣算綜合利率就非常低了。

2、貨幣貶值快：

現在你欠房貸50萬，十年後這50萬的購買力估計也就現在的20萬。數字是不變的，但是你的收入是增長更快的，也許前十年壓力大，後面二十年壓力很小，還能讓你有大量流動資金，方便投資。

當然，錢太多的就不用考慮這些，畢竟是窮人考慮的事情！

關鍵字: 財經 銀行 合同