聯合拿地，顧名思義就是超過兩個以上的主體共同參與一塊土地的招拍掛，競拍成功後，一塊地就有了多個主人。
一、為何要聯合拿地？
根本原因很簡單——省錢！省力！在地價較高的城市，聯合拿地的土地開支下降（當然後期收入也沒有拿一整塊地來的高），省錢！在企業較為陌生的城市，與熟悉當地市場的企業聯合能夠進行優勢互補，省力！具體的我們仔細展開分析下......
1.合作雙方“各取取長，優勢互補”
對於新進入的城市，100%權益拿地風險較高，與深耕於當地的房企合作能夠有效規避市場風險。此外，對於較難進入的城市，與當地企業合作也能降低企業進入門檻。
比如說2017年9月29日，旭輝聯手武漢水墨清華置業發展有限公司以38億底價競得武漢白沙洲青菱村4宗地塊，樓面價約2700元/平方米。2017年12月25日，恆大與新合鑫合營公司12.22億攬鄭州高新區達17萬平米。這兩個合作中，恆大和旭輝具備品牌資源，當地企業具備地域優勢，一舉兩得，堪稱完美！
2.合作雙方“錦上添花，資源導入”
某些特殊的合作模式下，“特殊的強勢資源”的可能是合作的主要因素，這個特殊資源多數情況下並不是地產行業的，比如軌道交通、特殊產業等。
比如2017年10月19日，綠城聯合寧波軌道交通置業以總價44.69億元競得寧波鄞州邱隘南區核心區的商住地塊群。這個案例中，寧波軌道交通置業背後有強大的軌道產業支撐，也是綠城願意合作的重要因素之一。
----------------------------------------------------------------
二、聯合拿地的都是哪些小夥伴？
從聯合體的構成來看，聯合拿地的形式無外乎兩種，一是房企和房企一起拿地；二是房企與財團一起拿地；這裡的財團包括的種類比較廣泛，包括險資、銀行及其他企業都有可能參與土地競拍，國內經常參與聯合土拍的財團主要有險資及不動產投資企業。
有很多企業屬於老搭檔了，配合特別默契，比如保利、首開都屬於固定搭檔，連著拿了三塊地，斬獲優質地塊的數量不斷增加。
2017年10月11日保利、首開、金地聯合體62.9億元競得北京經濟技術開發區河西區X94R1二類居住用地地塊。2017年10月25日，保利、首開、金地聯合體總成交價23.8億、15%自持競得北京昌平區北七家鎮東三旗村011地塊。2017年11月7日，保利+首開競得北京大興區魏善莊鎮一級開發項目AA-43地塊。
所以如果找合作伙伴，提前磨合，培養感情，這樣後期合作才會順暢。
-----------------------------------
三、聯合體拿地的具體流程怎麼走？
如果合作的幾家提前約好了，那麼可能先共同成立項目公司，然後以項目公司的名義拿地；也有可能沒有事前約定，則聯合體將在拿地後成立新的項目公司、簽訂補充協議。土地款的繳納是雙方根據約定共同承擔的。
有的小夥伴可能問，如果一方先成立項目公司，獨立繳納土地款，土地取得之後另外一方進入呢？嚴格來說那就不能叫聯合體拿地，只能叫合作開發，具體操作就是甲方取地後乙方入股項目公司進行項目合作開發，乙方以股權轉讓款的方式支付給甲方。
本質差異不大，主要在於資金支付的對象，聯合體拿地，一般資金支付給政府。
--------------------------------------------
四、聯合體拿地之後，大家怎麼分工？
1.最極端，瓜分土地各自開發
《國有土地使用證》土地使用不可分割，因此，聯合體只能單純自行協定，單獨開發地塊的不同部分，但由於地塊所有權歸屬於項目公司，因此，辦理用地規劃、建設規劃等手續時，仍有業務交叉，難以單獨進行。因此，瓜分土地極少出現。
2.合作開發，明確操盤並表問題
（1）問：兩家上市公司合資成立一個子公司，如何讓各自都能合併報表？
答：只能合併到控制方，也就是隻能選擇一方作為合併報表方，非控制方只能分紅，不能並表。如果各方僵持不下，雙方不能同時並表，可以通過條款設置各自階段並表。（2）問：合併報表是什麼要求？
1. 絕對控制：持股比例>50%, 同股同權的情況下，一般會實現會計並表；2. 相對控制：持股比例<50%，也可以進行會計並表，根據《企業會計準則——第26號》，主要看對目標企業有沒有主要控股權（以下情況滿足其一即算有控制權）：A. 母公司直接或通過子公司間接持有目標企業半數以上表決權；或B. 母公司直接或通過子公司間接持有目標企業半數以下表決權，但滿足以下任何一個條件的：a. 通過與目標企業之間的協議，擁有目標企業半數以上的表決權；b. 根據公司章程或協議，有權決定目標企業的財務和經營政策；c. 有權任免目標企業的董事會或類似機構的多數成員；或d. 在目標企業的董事會或類似機構佔多數表決權------------------------------------------------
五、好了，理論懂了，來個案例演練一下：
1 . 假設A與B共同拿地，雙方約定A公司操盤，B公司合併財務報表
（1）背景介紹：雙方按照股比50：50成立一家項目公司，成立項目公司的董事會，董事會下邊是一個完整的公司架構，有財務總監、有管理層和項目人員，法律上所有人都隸屬於項目公司。
（2）角色分工： 如果A操盤，則由A公司派出包含管理層在內的執行人員（即總經理、各部門職員）；在會計制度裡邊，B公司並表需要被認定母公司對該項目公司有絕對控制權，因此董事長與過半數的董事會成員，需由B公司派出。
（3）開發模式： A公司出人出力幹活，B公司握有最終決策權，防止A公司在合作公司裡幹一些違反合作公司利益的事情。但是由於並不是所有的事情都要經過董事會的，一般日常事務的支出、小額的款項沒必要上董事會，解決辦法——由B公司派出財務總監。這樣，就形成了一個B公司通過把控最終決策和財務權進行全程監控、A公司負責具體操作、最後按照股權分配利潤的合作開發模式了。
（4） 合作特點 ：操盤的公司A鍛鍊了隊伍，同時團隊的管理費用當然也是從合作公司中列支，而並表公司B則可以把整個項目公司的各項指標併入到自己的財務報表中。
2. 假設A與B共同拿地，AB聯合操盤，B並報表
(1) 背景介紹：同上
（2）角色分工： 在會計制度裡邊，B公司並表需要被認定母公司對該項目公司有絕對控制權，因此董事長與過半數的董事會成員，需由B公司派出。 聯合操盤模式下，雙方組建團隊共同開發，為了讓雙方都可以鍛鍊隊伍，一般並表方B除了派總經理和財務總監外，原則上可以由A公司承擔其他管理角色；
（3） 開發模式：B公司主導開發，A公司輔助；
（4） 合作特點：B公司參與度和角色感較強，A公司可以比較省心的參與利潤分配；
3.最後介紹一下小股操盤模式，以萬科為例
萬科小股操盤的靈感以及深刻理解是來自於2013年與鐵獅門的合作，一起看下合作要點
（1）經營管理權/控制權：董事會席位應保障萬科方有共同控制權（如對方有並表要求除外）；總經理及管理團隊為萬科方委派。
（2）註冊資金以外的其他投入：同股同投，同步按投資比例收回投資；不為合作方收回投資提供擔保或承諾；萬科方不墊資；如有特殊情況、合作方資金未能及時到位，萬科需要短時墊付資金的，須收取資金佔用費/利息（年化利息12%以上）。
（3）分紅/超額利潤分配：除了按照實際投資比例分紅，鼓勵傾斜分配給萬科的超額利潤，項目收益超過約定的標準後，增加萬科方分紅。
（4）管理人成本（品牌管理費）：管理人成本不低於項目銷售金額的2.5%。可另行商談收取日常技術支持服務費；項目公司行政管理費用、營銷費用另行據實列支，或按項目銷售金額的一定比例（4%左右）包乾。
-------------------------------------------
六、案例演練完了，真實的聯合體拿地項目來了，要實戰了！
閱讀更多 大灣區房產 的文章
