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來源 ：地產八卦女
近兩天關於LPR的文章實在是太多了，估計很多人都看得頭昏眼花，但身背幾套房貸的我卻從不為此擔心糾結。
很多人糾結的是，究竟轉成固定利率好，還是LPR好？選LPR能便宜多少？轉為LPR後，利率如何靈活調整？將來究竟是會多還還是少還？今天在這裡這些你可能看不到那些無趣的是或不是、選A還是選B。
因為我要告訴你一個終極答案。
那些數據和概念這裡不多做贅述，相信要還房貸的你已經看了很多解讀。
很多人不關心這些繁雜的數據，他們想尋找的是一個簡單有效而又明確的答案：大家關心的是究竟是選LPR+基點，還是
選固定利率？因為只有一次選擇的機會，所以很多人陷入了糾結和焦慮。
看起來，這是銀行拋給你的一個選擇題。
做這道題之前，相信你從別人那裡得到的答案都是：一定要選LPR+基點！
為什麼？因為幾乎所有人對未來LPR的預期都是下降的。
為什麼？因為目前來看近幾年利率大概率會下調。
選擇LPR，其實選擇的是利率下行預期。
所以，很多專家給你的答案是：選擇LPR+加點模式，利率重訂週期選1年。但是，這真的對嗎？2
來，先讓我給你講個故事。
假如一家理髮店理一次髮的價格是30塊錢。後天他們推出了會員卡，優惠方式二選一，你可以選擇是全場消費8折優惠，還是每次剪髮立減6元。
現在看起來兩者都是一樣的。
疫情期間他們復工了，但沒人敢來理髮，他們就搞活動把價格降了下來，變成15塊錢一次，打8折的會員優惠了3塊錢，而選擇立減6塊的似乎就佔便宜了，打了6折。
但是後來，因為物價飛漲、租金升高，店家宣佈店面升級，理髮的價格變成了50塊錢一次，那麼選擇8折的朋友就能優惠10塊錢，然而很明顯選擇立減6元的會員就吃虧了。
看明白了嗎？
這是乘除與加減的區別：當你選擇折扣時，定價越高，優惠就越大；當你選擇立減時，定價只有降下來，你才能佔便宜。
定價作為變量不可控。
我們再來看LPR，這三個字母將基準利率丟進了星辰大海。
假如你之前買了一套房子，貸款基準利率4.9打七折=3.43%，那麼你轉成LPR+基點後，你的基點是-1.37%，你的貸款利率是LPR-1.37%=4.8%-1.37%=3.43%。
當LPR下降時，你的貸款利率也會下降，你在佔便宜。
當LPR上升時，你的利率也在上升，相比較固定利率3.43%，你開始吃虧了。
所以，當你的房貸利率有很不錯的折扣時，為什麼要選擇不可控的變量LPR+加點模式？
可以享受LPR降低的優惠，也需要承擔LPR升高的風險。利率本來就比較低，根據風險厭惡原則，你可以不賺，但決不能吃虧。
那麼，我們的房貸長達二三十年，長期看，LPR會一直降下去嗎？
未來幾十年，不確定性太強。
在國際上，房貸利率、銀行存款利率、國債利率是相互連接且相互競爭的。
全球利息是有周期的，而且也是相關的。利息有一個40年左右的長週期，1045年-1980年利息在攀升，1980年是過去四十年的頂峰，1980-2020又在下跌，未來幾十年，利息升上去的機會還是有可能的。
現在選擇浮動利息的話，可能未來幾十年不划算。
但是！看到這裡，我希望你拋開上面那些選擇題、加減乘除題、時間題！因為它們關於LPR，都是片面的，都是錯的。3
來看一組數據，從2017年年底到2019年中旬：
SHIBOR利率從4.91%下降到2.71%；
DR007利率從3.12%降低到2.66%；
10年期國債收益率從3.9%下降到3.23%；
5年期AA級企業債利率從5.89%下降到4.9%；
票據利率從5.23%下降到3.64%；
但是，這段時間中國的房貸利率反而從5.26%上升到了5.53%。
其他行業都在降息，而且幾乎所有人都知道也許還會繼續降息，但房地產行業在幹什麼？
在定向加息。
所以說，中國房地產的貸款利率與降息有必然聯繫嗎？購房貸款利率其實是5年期LPR，五年LPR的趨勢實際上由三方面決定：市場利率、房地產金融政策和銀行的市場化加點。
說白了市場利率就是政策利率，房地產金融政策也是永遠在穩定這一頭兒。
所以，中國的房貸利率是一種工具，是為了穩定樓市。
利率市場化，低利率大勢所趨，但樓市是個例外，房貸利率仍然會受到高度管制。
LPR是一回事，實際房貸利率是另一回事。如果樓市有點過熱，即便LPR持續走低，各銀行提高上浮的基點就好，用提高的基點對沖走低的LPR。
有人說，這是銀行在薅我們的羊毛。
但是LPR的作用遠不僅於此。
那麼，央媽給LPR改革的本質是什麼？
將企業貸款利率與房貸利率分開，央行可以精準調控。LPR實質上是富裕的金融端可以通過政策利率（MLF）來給實體經濟輸血的。
房地產只是吳孟達，而信貸業務才是星爺。
看到這裡，你可能終於明白了我要說什麼:
你算計來來回回，所有的房貸只是一個微小的變量，即使最好的和最差的結果算下來也只有幾萬塊錢，而且要分散到幾十年裡，真的，很微不足道。
有那時間不如多賺錢。
而賺錢的法門，就是借錢投身到經濟建設的大浪潮中去。當你用一個人賺大錢的確定性，去對抗被薅羊毛的不確定性，你才發現，你的世界沒有停下腳步。
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