上海的民辦教育很強，所以學區房溢價率不像公辦佔絕對優勢的北京和南京那樣誇張。但優質的公辦教育在上海依舊是非常稀缺的資源，在同樣的地段，相同樓齡相同面積的房子，學區房的單價肯定是高於非學區房的。本文將深入研究上海優質學位，釐清上海學區房現在的真實價值，過去幾年的漲幅和未來的走向。
01 上海的學位今天值多少錢？
大家隨便翻開一個房產APP查一下就可以發現，對口優質學區的同一個小區內，面積小的房子的單價肯定是要高於大面積的房子的。
我們以對口閘北實驗小學的綠色麗園為例，閘北實驗小學是靜安區一梯隊的公辦小學，學籍對口的風華初級中學也是不錯的公辦初中，綠色麗園屬於上海典型的優質學區房。
可以發現，小面積的一室比大面積的三房，單價高出了兩萬多。
我們要弄清楚一件事情，在學區房的定價體系中，學位是單獨計價的。面積越小的住宅，在房子的總價中學位的佔比越大，反應在明面上的單價就越高。為了專門計算學位的價值，我們可以套用一個公式：
房產總價=學區價值+無學區的房產價值
進一步可分解公式為：
房產總價=學區價值+房產真實單價x面積
以上面的綠色麗園為例，我們可以列出二元一次方程式：
學位價值+99 x 真實單價=780萬元
學位價值+56 x 真實單價=580萬元
得出：閘北實驗小學的一個學位值319萬
為證明該項結果的準確性，我們可以拿同樣對口閘北實驗小學的大寧龍盛雅苑重新計算一次。
得到解：學位價值=298萬
再次驗證結論，閘北實驗小學的學位依然值300萬左右。
大家有興趣的，可以算一算身邊的學位價值。上海第一梯隊的學位，大概是在200-300萬左右。
02 學位價值這幾年升值了多少
說實話，學位的價值肯定也是隨著飛漲的房價一起起來的，放在十年前，一套中環的大三房總價也就300萬不到，學位一定不值那麼多錢。學位的價值究竟在這幾年升值了多少，讓我們一起探個究竟。我們以上一輪上海房產牛市起漲前的低點，2015年六月作為對比的參照節點，繼續以綠色麗園為例。
我們可以算一下2015年六月時候閘北實驗學位的價值，過程這邊就省略了，
得出：學位價值=144萬
閘北實驗小學的學位在四年內從150萬不到漲到了300萬，漲幅超過100%。而同期上海樓市二手房
漲幅大概是50%不到一點，大寧屬於上一輪牛市重點區域，綠色麗園的真實單價從3萬漲到了4.65萬，超過50%，符合實際情況。
在全國範圍內，學區房成為家家戶戶的熱門話題，頻頻上熱搜，也就是這幾年的事情，一些全市聞名的學校的學位由於媒體的放大效應，受關注度更高，知名度更大，漲幅要更猛烈一些。
我們以匯師小學為例，徐彙區是上海教育資源最豐富的行政區，匯師小學又是徐彙區一梯隊的公辦小學，匯師小學對口的東方曼哈頓受到家長們的熱捧。
我們先來算一算目前匯師小學的一個學位值多少錢：
可算出：匯師小學的學位目前值337萬。
倒退回2015年六月，上一輪低點時期，這個學位究竟值多少錢？
再取當時成交的大面積和小面積房源，
得出：在四年多前，匯師小學的學位值錢82萬。
337/82-1=311%，匯師小學的學位在過去四年多的時間裡，漲幅秒殺上海樓市。
不管你承不承認，上一輪牛市中，一梯隊學位的漲幅基本都超過了100%。根據以上信息我們可以知道，上海的學位價值漲幅是超過房價的，那麼同一板塊內房齡相似的小區，學區房的漲幅應該是超過非學區房的。我們以楊浦區鞍山板塊為例子驗證一下。
密雲小區是鞍山板塊的老式社區，對口的是楊浦區一梯隊公辦的二師附小，我們來看看它的小戶型房源在此輪牛市過後漲幅如何。
單價漲幅達到了114%，翻了一個倍還不止。
而遼源三村也是鞍山板塊內的老破小，除了對口小學不是二師附小，其他如房齡、社區類型與密雲小區類似。
該小區小戶型單價在這輪牛市中漲幅62%，差不多是一個大盤平均漲幅。
而密雲小區因附帶學位價值，整體房價漲幅超過同地段無學位的遼源三村50%， 這個50%就來自於學位升值。 由此可見，學區房因學位和房產屬性均大幅升值，過去幾年總價漲幅遠大於非學區房。
03 學位價值的未來走向
在中國進行教育路線的規劃中，學區房是一個繞不開的話題，99%的家庭有必要為孩子配置一套學區房。
上一輪房產牛市也是上海學區房價值的“覺醒”之時，大部分家長開始認可其價值，願意為它花大價錢買單。 這個因素可能來自於出生人口數據最近幾年的大幅增加， 2007年出生人口有一個約30%的漲幅到了17萬的平臺，2012年起又有一個約30%的漲幅到了20萬的平臺，而優質學位並沒有增加那麼多，這導致了學區房需求的大幅增加及學位價值的提升。
最近今年教育政策的變化很大，這些對學區房會有什麼樣的影響啦？
公民同招2018年已經在幼升小階段實施，民辦的錄取率從1：4驟降到1：1.4，很多家長選擇放棄民辦，進入優質公辦小學，增加了很多對公辦小學學區房的需求。而公民同招即將在小升初階段開展，跟幼升小公民同招類似也會增加公辦初中學區房需求。同時新中考名額分配到校政策也對公辦初中是個大利好，將新增許多對初中學區房的需求。
最新的民辦搖號政策，會進一步增加民辦學校入學的不確定性，更多人會轉向公辦學校，公辦學區房需求繼續增加，而五年一戶又使學區房供給減少，這幾方面效應的疊加會使得學區房供需關係更加緊張，進而刺激學區房價值的提升。
04 總結
優質教育機會是一個稀缺資源，一定需要提前佔位，購置學區房無疑就是佔位的一種方式。我認為出生人口的持續高位及教育新政的影響都會激發學區房的價值，未來幾年學區房價值長線看好。
我們無意把教育資源說成投資品，但客觀地說，附著在學區房背後的教育權的確是非常稀缺的東西。
不管你關不關注，教育的競爭永遠在那裡。
而儘早買入學區房，不僅能鎖定教育權，而且也可以捆綁住學票價值。
在教育自由化的今天，和大家一樣，我也不覺得買一套學區房就能改變孩子的命運。
但我看到的是，身邊依然有很多家長頂著巨大的壓力為孩子購買一套學區房。
很多時候，買學區房，並不是怕孩子會輸，而是家長們想贏。
拋開學區房給孩子求學路上的諸多便利之外，至少買學區房這件事本身，也是家長在向孩子傳遞一種積極的態度：
做什麼事都要全力以赴，先盡人事，才有資格聽天命。
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