一、什么是房地产信托：
度娘搜索房地产信托，会出现下面的定义：房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
我们平常说的绝大部分都是房地产资金信托，房地产信托按负债关系划分为债务型和权益型信托：（1）债权型房地产信托，也即是房地产开发贷款融资模式这种形式，操作简单，运行成本比较低，是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托形式。
（2）股权回购型房地产信托（明股实债类），这类房地产类信托，表面属于权益型股权投资信托，但是实质上是一种结构性信托融资安排。信托公司在将信托资金以股权投资形式进行投资之前，实现与资金需求方签署股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是信托计划终止时），有信托资金的使用方或者关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额讲信托公司以信托资金持有的股权全部回购，确保投资者的本金收回及收益的实现。以上两种是一般投资者接触的比较多的类型，尤其第一种。
（3）股权型房地产信托，是指募集的信托资金直接投资与某房地产企业或者房地产项目，形成实质性的股权投资，并以一定方式直接或者间接参与投资企业或者房地产项目的经营与管理，并根据在其中所占的股权比例或者房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为投资人的信托收益。
（4）夹层型房地产信托，介于股权与纯债券投资的投资形式，区分优先级次级。最初的表现形式为权益和债务融资相结合的混合融资，从风险和收益角度看，介于股权和债权之前的信托投资形式。
（5）收益权类房地产信托，此类信托可以等同于资产证券化产品，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金或者经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对家实现融资，或者将收益以权抵押进行债务融资，然后将募集的信托资金交由该类物业所有人。
二、信托及房地产类信托现状
据中国证券报，相关数据显示，2018年集合信托共发行产品15370个，同比增长33.44%，总规模为21832.47亿元，同比下降21.39%。2018年集合信托共成立产品13126个，同比增长33.43%，总规模为17276.31亿元，同比下降22.90%。集合信托规模的下降主要还是受打破刚兑、抑制通道等一系列政策的影响。但与总体规模变化趋势相反的是，房地产类集合信托规模为9122.53亿元，同比增长33.98%，房地产类集合信托规模为6826.08亿元，同比上升34.14%。房地产类集合信托规模较2017年增长约34%，是2018年集合信托规模增长的主力军。
房地产类集合信托规模增长主要有三个因素。一是2018年房地产投资仍保持较高增速，行业资金需求量大。根据国家统计局2018年11月14日公布的数据显示，前10个月全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%；二是国家对房地产领域的调控成效显著，尤其是限购、限价、限贷、限售政策对于房地产开发商的资金回收形成较大影响；三是国家对房地产行业的金融监管政策效果显现，银行、基金等资金进入房地产受限，房地产开发商资金紧张。
产品平均收益率方面，2018年成立集合信托产品平均收益为7.93%，较2017年而言上升1.18个百分点，且从全年看，每月平均预期年收益率呈上升趋势。而房地产类信托收益更甚，一年期的收益一般在8.3%以上，两年期收益一般在9%以上。
总结来说，房地产信托的风险虽有积聚的迹象，但当前情形下房地产类信托仍是较好的投资选择。房地产市场虽历经调控，但房企的总体利润率水平较高，可以承受较高的融资成本，信托收益高。2018年下半年信托公司对房企融资的门槛有所提升，对于项目的选择更加谨慎，因此，在短期内房地产类信托出现大范围违约情况的可能性不大。但是，对于投资者本身学会去甄选靠谱房地产信托项目还是非常重要的。
三、判断房地产类信托优劣的几个方面
1、项目方面：
（一）项目位置
同政信类信托类似，房地产类信托产品中项目所在区域位置也是非常重要，是属于一线北上广深一线城市，还是新一线城市成都、杭州等及省会城市，个人建议，选择以上区域，省会城市也看区域选择。
（二）项目类别
项目类别一般来说：住宅、商住一体、纯商业、旅游地产等。以住宅为标的最为优质，但应注意首选项目所在地人口净流入大、房产库存较低的城市；刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)，更优于高端住宅(洋房、别墅等)，通俗说，越容易出手的住宅越好。与此同时，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。而投资商业地产(集中商业、写字楼等)，对前者来说，主要考察后期是租是售是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。对于旅游地产，即指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。
（三）项目用资阶段
在前期拿地阶段，开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高，同时风险较大。在建筑施工阶段，房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素；如在项目房地产装修经营阶段，用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。
2、交易对手方面：
（一）房企企业性质和规模
因为，从偿债能力角度来看，中央国企的偿债能力高于地方国企，地方国企高于民营企业。以A股上市地产公司为例，目前上市房企中大约有11家中央国企、61家地方国企，这类房地产企业的信托项目，发生违约的概率相对低一些。
另外，企业规模越大，偿债能力越强。规模越大，企业融资来源就会更加多样化，大企业全国布局，受某个区域房地产市场的影响也较小，所以综合来看，大的房企融资渠道多元化、融资成本低，违约风险就会相对小一些。大家耳熟能详的恒大、万科、碧桂园的违约风险，显然要比某些区域性房地产公司小很多。目前已经公布2018年年报的A股和H股上市公司中，恒大、万科和碧桂园的资产规模排在前三。
（二）房企负债规模
因为房企的净负债权益比越高，违约风险也越大。净负债权益比，就是企业负债减去现金，然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等，在房地产大周期下行的过程中，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金，要么合作开发、降低成本。
（三）房企存货水平
房企的存货水平越高，违约风险也越高。具体来说，房企的存货主要包括两类：一是公司购买的土地储备（拟开发产品），二是公司没有完工和交付的在建楼盘（在建开发产品）。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映，库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款，是因为预收款反应了房地产公司的预售行为，这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高，说明房企囤积的土地和待售楼盘越多，这样房企回收现金流的压力就越大，违约风险越高。
当然，存货并不是越低越好，房企必须要有一定的存货才能保证企业连续经营。
三、增信措施
目前常见的房地产信托增信措施有内部增信：优先/次级机构、项目的经营管理控制权、超额抵押、现金储备账户、担保投资基金。外部增信：机构担保、信用担保、土地抵押或者房产抵押、股权质押。
当然，相关增信措施越多，项目措施越强，项目的可靠性就越大。
以上几个方面，是我个人挑选房地产类信托产品的整体思考框架。虽然每个项目实际情况不同，但是从以上几个方面甄选后，一般没有大的问题。
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