如今疫情到了後期階段，樓市裡的動盪一天比一天劇烈，迷亂了很多買房人的眼。
房價、市場、開發商……一場顛覆性變化，呼之欲出。
就拿大家最關心的買房優惠來說，自從疫情管控以來，2月份至今，隔三差五都會有幾家房企大搞特惠促銷，“定房門檻低至1000-5000元”、“無理由退房”、“定金不買可退”，基本成為新形式下各家房企的賣房三大標配。
當然，除了這三大利器之外，一些開發商的價格折扣聽起來更有誘惑力，比如恆大全國範圍內執行的78折，鑫苑河南區域5盤聯動85折（鑫苑國際新城、鑫苑金水觀城、鄭西鑫苑名家、鑫苑名城、鑫苑二七鑫中心），保利海德公館、美盛教育港灣等盤最高88折。
78折、85折、88折，一套房子按140萬來算，最多降價30萬！
簡直不要太划算了。
但逐一核實過後，根本不是這回事兒好吧！
因為疫情管控仍在繼續，很多人並沒有出門去售樓部實地，也並不知道如今的市場真相。
在上述一個個大力度折扣中，真正按照春節前成交均價基礎上打折的，幾乎沒有一個。
那怎麼算折扣呢？要麼按照本就比較高的備案價，要麼按照高峰期價位來算。最後打完折，絕大部分價格基本沒啥變化，只有個別樓盤出現了小幅回調，但並沒有太大波動。
2
如下圖，這是經過核實後，近期鄭州市場上一些出現降價、特價的樓盤具體信息，其中不包含遠郊區域。
很明顯，截至目前，鄭州市場上真正做特價的項目並不多，幅度也並不大。
首先，錢隆城和正商家河家本就是尾盤在售，這兩個盤在春節前也在持續做特價，所以這個時候來做清盤特價並不意外。
錢隆城正常均價14500左右，目前特價12900起，涉及比較差的樓層。這個盤在高新區位置還算不錯，更貼近西三環，缺點就是5年內沒有地鐵，適合西區自住。
正商家河家的特價做得時間最長、最徹底，春節前高層價格低至1萬1-1萬2已經售罄，如今少量洋房特價11900-12500，低樓層。
這個價格不僅是惠濟區的洋房最低價，甚至比區域高層價格還低出1000元/平。雖然樓層不算優質、雖然區域成熟度不夠。但對投資來說，價差、足夠的價差就是未來肉眼可見的升值空間，加上地鐵2號線延長線已開通，未來區域成熟速度、房屋流通性、變現能力都不會差，投資可重點關注。
其次，
河峪洲項目位置在四環外的古滎，目前高層特價7500起、洋房9000起，這個項目位置較偏，到沿黃快速路了，幾乎沒有生活配套。榮邦城，原名西雅圖，高新區蓮花街與牡丹路，原均價14200，目前在售六期特價13200-13500，準現房。這個盤品質不高，有安置房，口碑一般，關注度極低，不推薦。
最後，碧桂園名門時代城，原精裝均價13500，目前少量特價房11990-13000，但其實碧桂園這個盤價格一直是有水分的，在南四環外幾個大盤擠壓下，春節前銷量一直不樂觀，各種優惠，也賣出過11500的價格，所以目前的特價幅度並不大。
3
為什麼鄭州沒有出現大量特價和降價？市場夠熱嗎？開發商不急嗎？
不。
我認為，是雲開霧散的時候還沒到，這個時候太關鍵了，又太微妙了，關於疫情、關於市場、關於政策，一切都尚不明朗。所以，這個時候動作越大越危險，不如且走且看，望風而動最安全。
那目前的降價樓盤，能算暴擊、撿漏嗎？是最大優惠嗎？
不。我認為不是，時候還遠遠沒到。
第一、政策還在試探，仍不明朗。
僅僅一週內，就有多個城市接連推出針對疫情的樓市救市政策，其中廣州放鬆了商服用房針對個人的購買限制；東莞放鬆限價，限漲令不超過5%；而此前，駐馬店更是發佈了降首付政策，首付由30%降至20%，還有購房補貼。
但最終呢？廣州政策即便沒碰住宅，一日遊後還是被刪除作廢了，駐馬店發佈政策第二天就被約談，隨後新政也被悄悄刪除。
越著急的城市，救市越急切。
地方政府一次次的出拳、收拳，其實都在試探，試探國家對於房地產的態度和底線。
第二、房企也在試探，並沒有真正出動。
雖然這段時間，各個房企都在營銷上出了不少花招，但其實除了恆大賬面數字還算能看之外，其他房企並沒有明顯收穫。
雖然售樓部已經允許限流開放，每天接待100人，但絕大部分售樓部人氣都大大不如預期。畢竟管控還在繼續，大家除了上下班和必需品採購外，出門看房、買房意願並不高。
這點開發商很再清楚不過了，即便大調價，也沒法搞氣氛逼定、沒法上分銷渠道拓客、沒法大開盤熱銷來快速回籠資金。
所以，這個時候的促銷只是開胃菜而已，真招都在後面。
第三、熱盤、新盤、大規模盤都在觀望。
如果按鍾南山院士的預測，4月份疫情結束，加上結束後初期至少一個多月的謹慎期，即便解除管控，但很多人免不了對人流密集場合有所忌憚，那麼整個上半年裡，大型選房、認籌活動都很難進行，那麼熱銷就難出現了。
半年的空窗期，這對於新盤，尤其是大規模新盤來說，無異於雪上加霜；而過去耗費精力、成本打造的熱盤，也很可能因為長時間的失聲，暗淡下來。
政策還在試探、房企還在試探、大規模新盤還在觀望試探……所以，樓市裡的撿漏機會，也遠遠沒到。
4
最後，談談我的個人判斷和建議。
一方面，因為疫情影響，樓市的救市政策肯定少不了，政策一定會根據城市情況“有度放鬆”，但不會脫離“房住不炒”。
另一方面，待政策明朗，房企的營銷大招才會真正釋放，降價、特價、優惠必然不會少。
換句話說，2020年樓市撿漏機會、高性價比機會，肯定會有，而且不會少。
管控徹底結束前，不要被表面的折扣、優惠誘惑衝動購買，準備好資金、想好買房計劃、找好目標，然後靜待好時機來。
怎麼才能抓住好機會盤？
建議四點：
1、緊盯高負債、快週轉的品牌房企，諸如恆大、碧桂園、融創、正商。
2、緊盯貨量充足區域，諸如高新區、管南四環、惠濟區。
3、緊盯大規模盤，尤其是大規模新盤。
4、緊盯個人現金流緊繃的二手房房東。
閱讀更多 好房在線 的文章
關鍵字: 碧桂園 第二十二屆中國農加工投 投資
