3月12日下午，一個大消息破空而來：國務院印發了“關於授權和委託用地審批權的決定”。
這個“土地新政”，將顯著影響中國未來城鎮化進程，對於中心城市來說，是一項重大利好！
上海從今天開始，獲得了國務院土地審批授權，這個授權主要有兩項，一是永久基本農田以外的農用地，轉為建設用地；
二是永久基本農田轉為建設用地，這個徵收審批權。
一直以來困擾大都市發展的緊箍咒，沒想到在這個節骨眼上徹底放權了。
土地緊箍咒十分厲害
按照中國《土地管理法》，3件事需要國務院審批，一是徵收永久基本農田；
二是徵收永久基本農田以外的耕地超過35公頃的；
三是徵收其他土地超過70公頃的。
這個法，被稱之為土地緊箍咒，又叫土地紅線。
多年以來守住18億畝耕地紅線的基本思路主導，地方政府面對持續湧入都市的人流，基本農田紅線當頭，審批要到北京，騰挪土地確實缺乏足夠的空間。
具體來說分為兩大部分：
第一部分是將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
第二部分是在北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8個省市，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
換而言之，以後地方政府要把農用地轉為建設用地的審批流程將會大大簡化，對於改變當前城市建設用地緊張的局面具有積極的意義。
接下來我們就來具體分析分析。
❶ 從範圍上說，除了上海以外，全國還有7個省市北京、天津、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，總計8個省市列入試點。我們可以發現，這些省份都是中國經濟發達，城市化都市化程度很高的地方。從執政決策歷史看，這些地方也基本都是好學生和遵紀守法型。
❷ 從時間上說，試點期限只有1年。其實就是放開一年，讓試點省份可以立刻聞雞起舞，把目前涉及基本農田內外的急難建設事項，可以穿越原先的上下關卡，給予迅速落實。時間寶貴，相信地方政府會用足授權，立刻行動。
國務院的“土地新政”意味著什麼？
將怎樣影響中國的城鎮化進程？
目前的影響是：它將給中心城市帶來較大利好，為他們騰出較大發展空間。
過去幾年，國家對城市邊界把控比較嚴格，劃出了“生態紅線”、“永久基本農田保護線”、“城鎮開發邊界”。
這三條線，成為大城市發展的“緊身衣”。我們可以在幾乎所有的國務院對地方總體規劃的批覆裡，都能看到常住人口、建成區面積的“上限”。
其中對城市郊區的農田保護，非常嚴格。
對於北京、上海等城市，甚至提出了到2035年縮減建成區面積的要求（見下圖）。
再加上“徵收永久基本農田”、“徵收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃”；、“徵收其他土地超過七十公頃”都需要國務院批准，在很大程度上關上了大城市擴張的大門。
在很多大城市，土地開發被迫進入到“存量時代”，土地供應量主要靠舊改，城市容積率被迫提升。比如在深圳，住宅開始向50到60層邁進。
但一場新冠疫情，告訴我們：城市人口密度太大，未來可能釀成災難。
中國的城鎮化正在失衡，人口向中心城市湧入。這種趨勢不可能改變。在這種情況下，為了避免生態災難，也是為了提高城鎮化的效率，發揮大城市的作用，就需要放鬆對大城市發展的種種限制。
這次土地新政，就是放鬆對大城市“發展空間”的限制。
想想看，假如省級政府獲得了更大土地審批權，他會首先照顧哪裡？當然是省會城市，或者省內“副中心城市”。會
突破城市邊界，讓大城市獲得更多建設用地。
那麼，全省的永久農田會減少嗎？或許會，但或許也不會。因為很多地級市、縣市級人口是流失的，或者增長乏力的。這時候，就可以通過置換的方式，把需要保護的基本農田，從大城市郊區置換到小城市的郊區。
總之，大城市的發展空間突然被打開了！
這將產生一系列變化：
第一，中心城市將獲得更多的新增建設用地，發展空間加大了，吸引人口的能力增強了。因此“土地新政”會強化中國的“新型城鎮化”。所謂“新型城鎮化”，就是“中心城市+都市圈+城市群”。
第二，由於新增土地增加了，城市被迫“香港化”（高容積率）的可能性就降低了。
第三，有了更多增量土地，大城市的舊改價值會有所降低。
第四，在疫情打壓下，大城市財政壓力將大大緩解，因為有土地可以賣了，而大城市的土地有真實的需求。
總之一句話：未來中國將崛起一大批人口超過2000萬的中心城市，而北上廣深的常住人口都將突破3000萬。
只要能吸引來人口，土地將不再是問題！
地產人反應不如資本市場
消息落地，地產行業懵懂一片：
是不是土地供應會大增？
這個放管服試點，
是不是給開發商送大餅？
會不會讓房價起伏很大？
......
資本市場反應卻蠻靈敏的，包括上實發展在內的一批所謂土地流轉概念股，逆勢飄紅，其中上實發展、中華企業都漲停了。
說到土地，很多人又要討論買房，討論房價。
還是那句話，現在到了中國經濟“吃勁”的時刻，一兩個政策把中國的大都市房價砸個大坑，誰都不願意幹；一兩個政策讓中國大都市房價再度起飛，也是誰也不願意幹。
之前一二線城市普遍存在住房不足的問題，本質上並不是因為缺地，而是因為缺建設用地。
全國各大城市中，除了深圳真的土地比較緊張之外，像北京、上海、廣州其實都還有大片的農用地沒有開發，只不過受限於土地規劃而不能把它們拿來建設而已。
現在如果放寬了農用地轉為建設用地的審批之後，北上廣深就有條件增加土地供應，開發商也可以去拿地建設，這樣就有了基建項目可以保障內需。
然後北上廣深等一線城市由於還有大量剛需沒有房子，所以這些住宅建成之後也不用擔心賣不出去而造成浪費。
另外由於這次不是大量資金湧入到有限的住房市場中去，而是大量的資金湧入到龐大的住房市場中去，每平方米房子能夠得到的資金不會大幅增加，所以資金會被稀釋掉，這樣就不會造成房價快速上漲的局面。
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