|買房路上，任何的虛心請教，都是省錢的法寶！
內參購房問答，實戰買房策略指引
提問越詳細，越能為大家指明方向
共同排除大家置業路上的
深“坑”巨“雷”
Q&A 壹
提問：老家在杞縣，今年想在市裡面看一套房子，現房期房都可以，過幾年給當孩子的婚房用。目前手裡購房資金有23W左右，對市裡面的行情不是很瞭解，希望能夠指點一下。
回答：不單單是杞縣，蘭考、通許以及開封縣的人們，在市裡面購房，首選的第一站，一般都會是東區。相較其他區域，一方面東區的房價較低，接受程度高；另一方面，東區離幾個縣比較近，地緣上的親近感，讓東區一直以來都成為縣區人民的首選，更造就了綠都·上河城等一批爆款樓盤的出現。
但現在來看，東區在樓市中已經失去了以往的光輝，在售樓盤幾乎絕跡，無房可選也是當下最大的現狀，那麼，從縣區來買房的人，就要跳過東區，在其他幾個區域中篩選一下。無論是西區、北區亦或是南區，縣區入市買房的人一定要知曉的是，你在市裡面買房的最核心本質是什麼？是居住嗎？不，這只是事物的表面呈現，而並非核心。在我們看來，能夠享受市區的醫療、教育、商業等城市資源紅利，才是這類人群在市區買房的最大動因。無論你承認不承認，考慮沒考慮，這些資源優勢，才是眾人在縣城內尋覓不到的稀缺價值。
因此，說的再直白一些，這些優質資源的聚集，其實就是一句話，“離主城更近！”。
所以，縣區人民的準購房區域，大致就可以勾勒出來。資金雄厚的人，可以在西湖周邊，撒網尋覓，再往西就不是很建議了，因為城市配套滯後，導致你想要的資源完全脫節。資金一般的人，可以把目光灑向北區，特別是東京大道和復興大道這兩條沿線。
目前這兩條線上的樓盤成熟度有，挑選餘地大，直線距離到城牆之內的主城區也足夠近，關鍵一點，是這個區域的房價不高，好上車，樓盤品牌與實力相對“硬”一些，也會比較放心。23W左右的首付款，在這個區域，無論是保利城、聖樺城、幸福裡還是金明府、天工恆悅城，買一套110㎡左右的三房，完全能夠拿下。想要精裝成品房的，碧桂園·江山賦96㎡的三房，也沒有問題。要求再高一些，單價低，舒適感強烈的康橋九溪郡洋房，以及二期高層，都是可以墊墊腳觸碰到的現實。
Q&A 貳
提問：老師你好，我和女朋友都在開封工作，由於兩邊家庭都很一般，沒有什麼能力幫上我們，買房子還是需要我們自己來支付。我們兩個人手中的錢加起來只有15W，請問是在現在買房還是要等一等？
回答：疫情之後，是買房的最佳時期，無論是剛需還是改善。這是我們多次強調的基本面，至於這個點如何把控，看兩點即可。其一，政府宣佈疫情正式結束。其二，樓市相關政策出臺或售樓部大面積開始出現價格浮動。
根據你自身的情況，我們給出的建議是先上車。由於是結婚用房，所以時間不能等太久，再加之能拿出的購房資金有限，在一手房市場的確沒有什麼可供選擇的餘地。所以二手房市場，特別是那些毛坯二手房，是你接下來要好好考慮的重點。
首先，相較已經居住多年的二手房，毛坯二手房可以打消掉你們二人對於婚房的禁忌。在買新不買舊的原則下，把毛坯二手房看做是新房，也未嘗不可。
其次，結合中介機構，和房主多交談，只要業務能力夠，買家徵信沒問題，各方對於交易的環節深度透明，做低首付，快速放款，首付15W，完全可以拿下一套二手房。
再次，買二手房，一定要問清中介收取的費用。該講價就要講，沒什麼不好意思，大部分二手房中介，都有議價空間。
最後，買二手房，特別是剛需，一定要記著首選90平左右的三房。一來，三房可以滿足你未來對於空間的需求，讓生活更加遊刃有餘。二來，90平是高層住宅舒適度的最低限，低於這個數值，說實話，只能稱之為囚籠。三來，在未來準備二次置業時，90平左右的三房在投放在市場後，能夠快速出手變現。
剛需人群在市場中的數量，大幅度超越改善人群，是房地產市場任何時候的基本局，掌握住剛性需求，你就能贏未來，無論你是開發商還是房東。
Q&A 叄
提問：我在西區上班，現在住的是一套位於御街口的老房子，是結婚前家裡給我的，寫的我的名字。現在手中有一些閒錢，正考慮是買一套高層，還是把老宅子轉手掉，直接一步到位，在西區買套洋房？
回答：根據你所給出的信息，我們來做以下猜測：
1.如果御街口的老房子，不屬於學區房的話，建議可以掛在市場上，尋求買家。但不用著急賣，因為目前的二手房市場，要價上不去，現在掛上去的意義在於，第一，打探市場行情和需求；第二，為自己的房產抬價格。所以，價格在合理範圍內，儘可能掛高。在這種情況下，洋房可以直接貸款買入，未來老房子在出售後，可以緩解你的資金壓力。
2.如果御街口的老房子，屬於新街口幼兒園、二師附小學區房。建議長久自持，一來可以滿足自己孩子的上學需求，二來自己不用的話，可以出租，每月獲得相應的固定收益。在這個大前提下，買高層還是買洋房，都不是問題。高層就不必說了，直接買就是。洋房因為前期資金要求，會有一定的門檻，如果自身資金不足，可以把老房子做抵押貸款（例如中原銀行的永續貸），把閒置房產換作資金額度，補齊到你買洋房的資金缺口中，而抵押貸款所承擔的低息，完全可以用出租所得的固定收益，進行填補。
Q&A 肆
提問：媳婦在金明大道南段上班，我在西區六大街上班，目前和父母在市區內的老房子里居住，在買房的問題上，媳婦想買南區，上班近一些。我更傾向於西區，導致意見不一致，現在很焦慮。手中啟動資金20W，請老師給予指點
回答：南區不建議選。理由如下：南區定位是工業聚集區，生活環境在自身層面上，就有先天性的缺陷。同時，南區樓盤可選擇餘地不多，大品牌更是缺失，大量的保障性住房囤聚南區，讓整個區域的價值和未來增幅，極其有限。更重要的一點，是南區發展緩慢，會消磨年輕人對於生活的熱情，也會耽擱下一代的教育與成長。雖然南區房價價格不高，但看在起碼要居住一二十年的份上，應該果斷放棄。
如果你的家人執意要買南區，而你又拗不過的話，結合你們家庭的實際情況，我們更傾向於建議你們看一看金明大道成熟沿線的樓盤，從南向北依次來看值得入手的樓盤開始，藍光·雍錦匯、新惠華府、暉達·溫莎尚郡、中南樾府等，都可以重點關注。
理由如下： 1.同樣是金明大道，媳婦的上班需求和家庭的居住需求，都可以照顧周全，況且金明大道中，宋城路、晉安路、鄭開大道以及東京大道，有四條主幹道橫跨西湖，也可以讓你快速直通六大街，完成上班出行。2.這幾個樓盤之間的區域，生活氛圍足，商超、學校、公園等都可以完滿囊括其中。3.這些樓盤的價格從北向南，依次遞減，首付20W的預算，以首套房20%首付來計算，也可以在這裡選擇一番。
Q&A 伍
提問：中意湖和高鐵片區怎麼選？家人工作範圍都在西區，看了這些區域的樓盤，配置和戶型都差不多，現在已經分不清了優劣了。洋房不考慮，太貴。高層就好。
回答：看樓盤切不可走馬觀花，要看清每一個樓盤的主打優勢！中意湖和高鐵片區各有優勢，一個是開封CBD，新區核心。一個是開封門面，動力根源。沒有孰好孰壞，只有針對個體合不合適。
永威梅隆郡的優勢在於景觀、服務和品質；大梁府的優勢在於精裝；時代安泰嘉園的優勢在區位和配套；燕瀾府的優勢在於準現房；美的國賓府的優勢在於智能化；雅居樂金茂·悅棠的優勢在於品牌和建築質量；建業碧桂園·天璽的優勢在於區域內獨有的大戶型。綠城·紫薇公館的優勢在於品牌和戶型。當看準了每個樓盤的固有特點之後，根據自己的需求進行合理匹配即可。
但也要記得，世上沒有百分百滿意的樓盤，但只要項目的優勢大於你能接受的缺點之後，這個樓盤就值得深度打量。
Q&A 陸
提問：現在在開元華庭住，也到了再次改善一下的時候，問一下西區還有什麼值得購買的房子嗎？
回答：再次置業的人群都會有一個潛在的定律，那就是再買房一定要比前一個要優。作為當年開封樓市中的口碑王者，開元房產所打造的開元·金池名郡和開元·華庭，皆是高淨值人群的首選之地。如今，這波人再次迎來了換房的關鍵時期，在西區的下一個目標，在各方面只能更加優秀。
我們在當下，能夠羅列出的清單，有三類：一，洋房產品：綠城·桃李春風、海馬公館、融創開封宸院等，都是可以納入到目標範圍的。剛剛在西湖西岸拿地，以純洋房低密進行打造的星聯芒果地塊，也是下一個值得期待的項目。二，高層產品：永威·梅隆郡、海馬公館二期高層。三、大平層或別墅產品：綠城·桃李春風二期合院。
備選項目：建業在西區的築系高端產品或傳言已久的君臨大院產品；永威在高鐵片區的低密洋房項目。
開封樓市內參 法律顧問：河南大梁律師事務所 曹憲章律師
閱讀更多 開封樓市薈 的文章
