觀點指數 2020年對房地產業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競爭更加激烈，如何保持生存發展將成為2020年房地產業的重要話題。
或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地產機構旗下的觀點指數研究院聯合眾多主流媒體、研究機構、地產開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地產界最具有代表性的企業。
尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產企業；尋找在這一年，勇於追求光榮（Glory）的房地產企業；尋找所有躋身中國最優秀行列的地產企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地產卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。
《2020中國房地產卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國上市房企信用表現報告》。
龍湖奪得頭籌，萬科位居榜眼
經過近4個月的推選、調查、統計和評審，“2020中國上市房企信用表現TOP10”榜單出爐。
本次評選，有69家上市房企入圍，憑藉2019年全年亮眼財務數據，以及管理、商業模式和品牌指標上的突出表現，最終龍湖集團、萬科、中國海外發展、金地集團、華潤置地、世茂房地產、碧桂園、保利發展、首創置業和富力地產10家上市企業脫穎而出。
龍湖集團摘得“2020中國上市房企信用表現TOP10”桂冠，在所有入圍信用表現TOP10的69家企業中，龍湖財務總分是最高的，達到48.54分，比財務分數最後一名高出14.42分。
數據來源：企業公告、觀點指數整理及測算
需要注意的是，龍湖集團在已獲利息倍數、現金流量利息保障倍數、淨負債率、履約紀錄4項指標上可圈可點，7項財務指標中有4項錄得滿分。
過往的2015-2019年，龍湖集團已獲利息倍數分別為324.25、301.73、587.50、503.72和317.25（注2019年數據為測算數），比入圍榜單的所有45家內房股平均數要高，分別高1104.90%、1718.55%、2970.11%、2855.20%和1078.02%。
此外，龍湖集團具有較高的成長性，財務策略卻很穩健。淨負債率方面，截至2018年末，龍湖集團淨負債率為52.9%，觀點指數預測2019年保持穩中小升，為55.78%，仍低於行業平均水平。
龍湖集團之外，萬科位居榜眼。1991年上市至今，萬科一直堅持符合國際慣例標準的做法，打造具有“萬科”色彩的企業內部結構和戰略，在資本市場上深受投資者的青睞。
榜單中，萬科在應付票據/賬款週轉率、主體信用評級、淨負債率（有息負債減去庫存現金及銀行存款後對所有者權益的比例）等指標上表現出色，得分率90%以上，七項財務指標合計收穫46.07分，財務總分排在第三位。
除此之外，團隊建設、資金運用與融資、品牌熟知度等9大細分指標也為萬科貢獻了不少幫助，最後助力其成功位列“2020中國上市房企信用表現TOP10”第二名。
TOP10財務均分超44，逾三成入圍房企利息支付欠佳
從“2020中國上市房企信用表現TOP10”財務得分來看，最終成功入選的10家企業，財務平均分為44.71分，位列前三的分別是龍湖集團、金地集團以及萬科。相鄰財務排名的分差在0.05-2.34之間。
如果從69家入圍企業來看，平均財務總分為40.45，較“2020中國上市房企信用表現TOP10”平均分低4.26分。其中，24家A股房企平均財務總分為39.57分，低於45家內房股40.92的平均分。
這是因為多數A股房企在信用評級、已獲利息保障倍數、淨負債率和股息分派上不具優勢。以淨負債率為例，該指標高於150%的A股上市房企有6家，個別A股上市房企淨負債率逼近300%。
數據來源：企業公告、觀點指數整理及測算
在69家入圍企業中，有31家財務總分低於40分，其中16家為A股上市房企。1家2019年上市的內房股錄得財務最低分，為34.12分；7項財務指標中，有一項應付票據/賬款週轉率得分僅為2.5分，得分率25%。
在已獲利息倍數（息稅前利潤與利息費用之比）指標上，A股表現要優於內房股，平均已獲利息倍數為23.12，而內房股為22.77。需要注意的是，“2020中國上市房企信用表現TOP10”10家企業的平均已獲利息倍數為92.62，其中龍湖集團為317.25。
從理論角度來說，房企需要具有充足的息稅前利潤，才能確保可以擔負利息費用。因此這個角度來看，“2020中國上市房企信用表現TOP10”債務利息壓力，比其他59家入圍房企普遍要小。
不過需要正視的現實是，實際操作過程中用來支付利息的是現金，而不是收益。因此在“2020中國上市房企信用表現TOP10”榜單中，觀點指數增設了另外一項衡量房企償付借款利息能力的指標，即現金流量利息保障倍數（經營現金淨流量相對於利息費用的倍數）。
數據來源：企業公告、觀點指數整理及測算
數據顯示，入圍的24家A股房企中，有7家現金流量利息保障倍數為負數，包含1家2000億級房企，和3家千億房企。事實上，上述4家大量級房企，有一家2019年曾遭遇深交所問詢是否有短期償債壓力，另一家則因為黑天鵝事件甩賣部分項目救急。
而45家內房股中，則有15家現金流量利息保障倍數為負數，現金利息支付能力同欠佳。
中海評級最高，信用利差逐步加大分化
迴歸到榜單中衡量信用表現最為直接的指標——信用評級，可以看到企業間分化較為明顯。
在“2020中國上市房企信用表現TOP10”榜單中，中國海外發展的主體評級最高，惠譽給予“A-”評級，這也是目前房企中最高的信用評級。
數據來源：iFinD、公開信息、觀點指數整理
另外，穆迪和標準普爾分別給予中國海外發展Baa1和BBB+，評級展望穩定。得益於此，在該指標上，中海也收穫了滿分。
“2020中國上市房企信用表現TOP10”中，除開中國海外發展外，獲得高評級的還有萬科和保利是惠譽BBB+、華潤置地是穆迪Baa1。
從整體來看，69家候選上市房企的信用評級以惠譽BB-以下，穆迪Ba3以及標普B+以下為主，分別為27家、7家和5家，這些等級意味著支付能力不穩定有一定的風險。而惠譽CCC+則意味著信譽很差，償債能力不可靠，可能發生違約。在所有入圍的69家房企中，有4家獲得惠譽CCC+評級。
觀察不同信用評級的房企，觀點指數挑選發行時間、期限和類型相近的債券產品（由於已發行債券產品不能做到完全等同，因此可能有小誤差），可以看到整體上國際信用評級越高的房企，其債券融資成本會越低。
2020年1季度，受疫情影響，房企的銷售節奏受到干擾。而對於房地產融資監管，3月3日，央行明確了將保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
展望2020年，信用表現越好的房企，猶獲通關密語，在資本市場上將更加暢行。
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