粉色味蕾的悲伤158500805

小产权房的土地一般属于集体土地，所以无法办理一般意义的房产证。购买小产权房的人主要是看中房价便宜，至于房屋质量，小区环境等就要看开发商的良心怎么样了。但是购买小产权房最大的问题是买卖行为不受法律保护，一旦后期发生纠纷合同会被法院认定无效，平时还好说一旦遇到拆迁发生纠纷的概率会很大，所以建议谨慎购买。即便购买也建议购买那些有可能被国家征收变为国有土地范围内的小产权房。

品律者

你好，我是一名执业律师，很高兴与你一起讨论这个问题。

首先抛出个人观点：不建议购买小产权房。在我国不动产物权变动效力以登记为准。而没有房产证的小产权房无法登记，买卖没有房产证的小产权房是不发生物权变动的效力的！

根据《中华人民共和国物权法》第9条规定不动产物权登记生效及其例外：

《中华人民共和国物权法》第14条规定登记效力：

从法律上来说，什么是小产权房

什么是小产权房？小产权房从名称上来看，是相对于大产权房而言的，在我国有国家颁发产权证的房屋，一般可以称为大产权房。（一般包括40年的产权，50年的产权，70年的产权。我们一般购买的商品房都是70年的产权。）

可以明确的是小产权房并不是法律上的概念，它仅仅是我们一般人在社会生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权不是由国家房管部门颁发的。一般小产权房并不是真正的产权，这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。小产权房买卖合同，在国土以及房管局等部门也是不会给予备案的。

小产权房一般有下列三种情形：

1、在集体建设用地上建成的及宅基地上建成的房子，原则上只属于本农村集体所有。如果不是本村的村民不能买卖。

2、占用集体企业用地或者占用耕地，违法建设的房子。

3、各类农业园或者养老院的别墅等情形。

购买小产权房会有哪些风险？

购买小产权房肯定是有法律风险的，因为小产权房一般是没有产权证的。也没有经过验收合格，质量不一定过关。

（一）小产权房很多没有产权证

大产权房有国有土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证或者销售许可证。受到法律保护，有完整的产权。

而小产权房由于没有正规的产权证，所以不受法律保护。同样是拆迁的时候，大产权房的业主可以拿到商品房拆迁补偿，但是很可能小产权房的业主却没有。

（二）小产权房无法进行登记备案

小产权房由于没有正规的产权证，所以不能在房管土地等部门登记备案。所以不能作为抵押的标的，更不能上市转卖。

（三）小产权房质量无法保障

由于小产权房并不是正规的开发商所建，通常仅仅是一般人雇佣几个瓦工盖的房子。在工程质量保障方面肯定不如大产权房让人放心。

综上所述，小产权房的存在主要是因为它比较便宜。但是无论是宅基地的转让，还是小产权房的买卖，都有很大的法律风险。

小产权房能买吗？

个人认为由于小产权房或多或少存在上述问题，而且没有上市交易的条件，同时也是国家明令禁止交易的房屋类型。因此不建议购买。

而且由于我国的《物权法》规定不动产物权的变更登记才能发生法律效力。没有房产证的小产权房，由于无法进行登记备案，因此买卖，此种类型的小产权房是不发生物权变动的效力的。

法律依据

除了上述所列举的《中华人民共和国物权法》相关法律条文。国务院也下发过相关的通知：《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用，占用农民集体所有土地搞房地产开发，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省自治区直辖市规定的标准，农村村民出卖出租住房后再申请宅基地的不予批准……”

就本人的职业经验而言，很多人因为购买小产权房而发生法律纠纷，由于小产权房无法办理不动产权证。

而在我国的《物权法》中，不动产一般以登记才发生物权变动的效力。而小产权房无法进行物权变更的登记。因此购买小产权房又没有房产证，此时你并没有取得小产权房的所有权。你拥有的仅仅是一个债权！

以上内容仅为个人意见，仅供参考。纯粹手打、实属不易，喜欢可以点击关注。如果还有什么不明白的地方，欢迎评论区留言，交流讨论。

每日讲法

最近看到，咨询小产权房这问题都还蛮多的，这说明一个问题，小产权房需求还是比较大。

到现在很多农村人离开农村到城市来工作，来到城市后第一个要面对的就是居住的问题；或者城市收入不高不能够买商品房，要解决居住的问题；在这种情况下，只有把目标对准价格相对便宜的小产权房上面。这就是小产权房总是有一定需求的原因。

没有产权证的小产权房能买吗？我一般的不建议各位购买小产权房。原因很简单，小产权房得不到法律的保护。

这里根据我的理解，来谈谈我对个问题的一些观点。

什么是小产权房？

在农村集体所有制土地上修建的住宅，就是小产权房。国内的土地分为两种：

一种是国有土地。在国有土地上修建的住宅，是政府通过招标、拍卖、出售给开发商修建住宅的土地，这土地上修建的住宅，就是商品房。

还有国有土地无偿划拨修建的住宅，比如拆迁安置房、单位集资房和以前的经济适用房等。

在国有土地上修建的住宅，是有产权证的，虽然有些集资房或者安置房可能一时半会没有产权证，但之后是有产权证的，这种土地上修建的住宅也是商品房，是合法的，得到法律的保护。

一种是村镇集体所有制土地。在集体所有制土地上修建的住宅，就是我们说的小产权房。

小产权房没有缴纳土地出让金，产权证不是由当地区县不动产登记中心颁发的不动产权证，是由乡镇府一级颁发的产权证，因此也叫“乡产房”、“村产房”。其购房合同，区县国土部门没有备案，交易也得不到法律的保障。

村镇集体土地上修建的住宅，是村镇内部村民居住使用，不能对外出售。

小产权房的本质是“无产权房”，是没有产权的，是人们约定俗成的的一个名词，是相对于商品房来说的。村镇集体之外的人购买后，是没有产权的，得不到任何法律的保护。

小产权房和商品房的区别

小产权房的土地是集体所有制土地上修建的；商品房是国有出让土地上修建的。

小产权房是集体所有制土地上修建的，是不合法的建筑，并且没有不动产权证。

商品房是国有土地上修建的住宅，得到了政府相关法律的允许，合法修建的住宅。商品房有不动产权证。

小产权房的分类

小产权房分为两类：

一类是农民自己宅基地上修建的用于销售的房子。在农民自己宅基地上修建的房子，只要手续齐备，这种建筑是合法的。但是这种建筑只能自己居住，不能买卖；其原因是这宅基地是集体所有制土地，不是国有土地。

一类是乡镇企业用地或者占用耕地违法建设用于销售的房子。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，这类住宅建筑也是违法建筑，也是不能买卖出售的。

比如一些旅游地产，城乡结合部的小产权房大多是这类型的小产权房。

买小产权房有什么样的风险？

购买小产权房风险巨大，根本原因是没有产权，不受法律的保护。

具体风险有以下一些：

❶、产权得不到保障。前面已经说了，这种房子没有产权证，当然也就不能办理产权过户手续。

在2017年9月20日，国土部、住建部联合发布的《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》中强调，在不动产权登记的过程中，防止小产权房通过不动产登记合法化。由此可见，小产权房是不合法的，得不到法律的承认的。

❷、不能做按揭贷款，也不能做抵押贷款。这种小产权房没有国土部门颁发的商品房预售许可证，也不会有产权证，银行不接受这类房子的按揭贷款。

没有产权证，银行也不会给你做抵押贷款。

❸、被拆除的风险。由于这类房子本身是违法用地、违法建设，如果遇到国家征地或者拆迁，比如规划的大型工厂，城市新的建设规划，将面临被依法拆除的危险，小产权房所有人利益也得不到法律的保护。

❹、房屋质量得不到保障。小产权房一般的是个人或者小公司修建，由于没有融资渠道，个人或者公司本身资金不多，那在修建的时候，开发商由于专业技术人员少，建设单位修建的质量方面，都很难达到安全要求。

哪些小产权房可以购买？

小产权在很少情况下，也是可以购买的，但要加以辨别。

❶、本村村民。小产权房只能是出售给本农村集体经济组织成员，这种情况下购买的小产权房是安全的，是有效合同。本村之外的人不适合购买。

❷、建设手续是合法的。有某些情况下，有些小产权房是得到政府允许修建的，修建的手续报县(市、区)住房城乡规划建设主管部门审查，合格后核发乡村建设规划许可证。

比如一些乡镇修建的安置房，在分配完成后剩下的安置房，经过区县乡的建设主管单位、不动产权登记中心批准后，是可以出售的，是合法有效的。

虽然说小产权房是可以购买但符合购买要求的小产权房是比较少的，这个在选购的时候，一定要把问题搞清楚，建设单位的手续是否合法有效。如果没有必要的手续，就完全是非法建筑，个人建议不要购买。

购买小产权房要注意哪些问题

❶、修建手续是否合法。前面也说了，一定要买政府允许修建的，手续齐备的房产，并且你要咨询一下相关主管部门，比如区县不动产登记中心，建设局等单位，购买的房产是否有合法的建设手续。

❷、能否买卖。你现在购买的小产权房，在以后是否可以买卖，不能买卖的房产就是非法的小产权房。

❸、不要买期房，一定要买现房。小产权房毕竟是小公司开发，购买的期房如果建设单位资金链断裂，你所交的房款就没有保障。

❹、不能做公证。有的人问，不能过户买卖合同能不能做公证？不能做公证！小产权房本来就是非法的，是不能做产权和买卖公证的。

不购买小产权房怎么选择

购买小产权房存在风险，但要居住，这个矛盾怎么解决呢？

这里我给你两个方面的建议供你参考。

❶、买商品房。如果手上钱不多，你可以把房子买的地址离商圈稍微远一点，或者购买的面积小一点，房子的总价就低了，可以适当的做点按揭贷款。

❷、购买有产权证的城市安置房。安置房一般的比小产权房要贵一点，购买交房5年的安置房，这样的安置房一般有产权证，并且可以做按揭贷款。从上面几点分析来看

我不建议各位购买小产权房，最根本的原因是小产权房得不到法律的保证，存在巨大的风险，并且购买后如果出现质量问题，也影响安全。

另外，如果出售人觉得以前卖给你的房子卖便宜了，要收回房产，你作为购买人处于不利的法律位置，可能遭受重大损失。

买房考虑的第一个因素是风险问题，毕竟来说，买一套房几十万，是家庭若干个钱包经过多年的积蓄，才能买到一套房。而由于产权不合法，不能保证你的权益，你购买这种房产，就可能存在巨大的风险。

我的建议是购买稍微远一点的商品房，哪怕面积小一点，至少安全嘛。另外就是买有产权证的安置房，价格也比较便宜。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

重庆玖哥

小产权房，如果只是住，投资小，是可以的。但小产权房问题很多，需要慎重考虑。

1、小产权房，产权手续存在隐患。这类房居住使用一般是没有问题的，但抵押不了，出卖受限，不能落户口；若拆迁，人、户不一致，会面临补偿款给谁的问题，可能会引发争议。

2、这种房产也有好处，比如，这种房产信息一般在房管局是无法查询到的，对于老赖之类的人来说，是天然的庇护。也不用担心房子被查封、扣押、冻结，因为正常渠道是无法查证的，自然相关手续也无法办理。

3、产权手续不全，还有另外一个结果，就是人如果不在了，房产继承的手续也不能办。同样，产权人在世的时候，立遗嘱也会受到限制，出现继承争议时，不好办理。

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房坛法菜

小产权房要分几种，小开发商盖的，小孩上学或者上拿着合同或者协议也行。有的是村里盖的，以村里村集体的名义盖的村民安置房，这种房子有的以大队的名义卖，大队给你购房手续该凑合，有的买个人的，个人给你出个手续，这个协议，这个房子这个位置如果升值了，个人反悔了，打官司也是你输，大不了人家把购房款给你，再给你一些补偿，因为村集体土地只能在村集体内流转，外人买不受法律保护的，再有就是你住到村里最好不要跟村里人产生纠纷，村里人很排外的，一起挤兑你也是可能的。买房看看房子的性质，情况再决定，自己想起清楚了

焦作百事通

最好别买，我这大楼盘才四字头，买小产权干嘛，小心几十万打了水漂！

漓水阿辉

新修的最好别买，现在查的严，老房子可以买，地段啥的相对好点，要求不高的话就买老的，图个安心，你要追求好要电梯房，买新的，可能一个强拆就血本无归。。。言尽如此😄

网络世界

小产权房，慎重考虑！我不建议购买和小产权房，有挂钩关系！不然以后出现问题，麻烦事多的要死，会耗费大量时间精力，或者金钱的事，也不一定能摆平！

慎重考虑，最好别碰此类房屋，除非你是小产权房，里的当事人！没办法就不说了

遗忘的瓶盖

贪便宜一时间觉得好，但到了受处理之时难受啊！开发商钱收好了、过位！就是勿拆的话、光补税办手续就够你难难受了！（信不信由尔）

天下要公

没有房产证的不建议购买，后期没有任何保障。

1、此类房很有可能是违建。

2、此类房虽然便宜，但是一旦拆是没有任何补偿可谈的。

3、户口，学区等问题更是无法解决。

關鍵字: 产权 怎么样 房产证