最近，關於南寧版穩樓市的政策會不會出？會出的話有哪些政策組合？疫情後南寧樓市的發展格局等話題，成為了大家討論的焦點。
南寧鳳嶺夜景
南寧2020會不會把二套房貸首付比例下調至30%？
這是很多購房者，尤其是有改善需求的購房者最關注的一個政策走向的問題。目前南寧二套房貸款首付比例是40%，但在疫情影響、供求關係變化和樓市走向不確定等因素影響下，市場在等待南寧版“因城施策”的跟進舉措，那麼，本身不限購的南寧樓市，會把二套房貸首付比例下調至30%嗎？
探房分析師認為，二套房貸首付調降至30%的可能性不大。
原因很簡單：南寧作為省會級別城市，下調二套房貸首付比例可能會在其他省會城市中形成“示範效應”，對“房住不炒”定位形成衝擊，南寧應該不會做這個“不好的示範”。
除非，其他同級別的城市率先出臺，但這種可能性也不太大，2月21日河南駐馬店發佈了一系列“救市”意見，其中有一條提及“用公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調為20%”，引起廣泛關注，2月28日，駐馬店被約談，隨後《意見》撤回。
3月3日，廣州出臺《若干措施》，其中“取消商服類項目（公寓、商鋪、寫字樓）限購政策”在3月5日重新上線的版本中被刪除。
廣州城市夜景
為什麼駐馬店面向“需求端”的政策會流產？
尤其是駐馬店，駐馬店是三線城市，2019年樓市預售面積410萬㎡左右，而成交面積為230萬㎡左右，樓市存在明顯供大於求的現象，照理說是有刺激“需求端”的現實需求的。
但即便是這樣一個城市，當出臺的相關“意見”出現了“下調首付比例”這樣的字眼，也會被各種解讀甚至炒作，因為這和“穩房價 穩地價 穩預期”，堅持“房住不炒”的整體定位有衝突。
廣州取消商服類項目限購政策也是一樣。
南寧房地產市場的體量比駐馬店大出很多倍，最近幾年每年的商品住宅成交量都在千萬㎡左右，作為省會級城市，市場張力很大，2019年因為房價多次排在全國漲幅榜前列而被“點名”。
而同時，南寧樓市本身的調控力度就偏弱，也是少數幾個省會級城市中沒有出臺限購政策的城市，在這樣的多重背景之下，南寧大概率不會出“意見”或者“通知”去鼓勵“降低購房首付”等類似的刺激需求端的政策。
但是，南寧估計也會跟進出臺促進房地產市場健康穩定發展的相關措施，但應該僅侷限在“供應端”，幫助企業解決實際困難。比如減少企業資金壓力、強化稅收支持、順延履約時限、加強金融服務、優化預售管理、容缺辦理審批等，促進行業穩定發展。
而在“需求端”，2月23日南寧發佈的“重新放開第二套或第二次申請住房公積金貸款政策”可能已經是中短期內面向“需求端”的最大尺度政策了。
綜上，南寧二套房貸款首付比例調降至30%的可能性，不大。
紓困而不刺激。
南寧城市景觀
2020年，供大於求將明顯擴大
據克而瑞的統計數據，2019年南寧商品住宅供應量1243.16萬㎡、成交量1153.92萬㎡，供應略略大於需求。但2020年供大於求的供求態勢將進一步擴大。
比如五象湖核心區板塊，2020年上市供貨的新項目有4個：建發央璽、建發雙璽、新希望龍光錦麟玖瓏璽、龍光天闕；2018、2019上市的有2個：龍光天瀛、彰泰府；很久很久以前好貨沉底的有1個：萬科金域藍灣。
一共有7個項目，除了萬科項目所剩貨量不多之外，其餘項目貨量非常豐富，而且應該除了龍光天闕之外，其餘項目大概率盤盤單價2萬+。
盤很多、地價高、單價高、產品也有同質化傾向，而且爭搶的又是總量相對小很多的改善類客群，所以，這個板塊會是2020年供應明顯大於需求的板塊之一。
再比如三岸板塊，2019年已經“搶跑”了的新城算明智，但彰泰鳳嶺江灣、中鐵鳳嶺國際城、龍光天曜、廣源鳳嶺壹號院走貨較慢，2020年龍湖江與城、美的悅江府、玉桶金金科、龍湖雙瓏原著這些項目也會上市，8個項目展開爭奪。
盤很多，有5個盤樓面價在8000元/㎡以上，有4個樓面價在1.1萬-1.4萬之間，一半以上的項目以改善客群為主，面臨和柳沙、五象湖、蟠龍的多區域、跨板塊競爭。
三岸板塊也會是2020年供應明顯大於需求的板塊之一。
還比如興寧東、龍崗、五象南等大部分板塊也會是供大於求的狀態。
南寧邕江美景
當然，也會有少數供不應求的板塊
比如五象湖東-良慶大橋南板塊，2019年只有瀾庭府、光明城市、華潤悅年華潤府、玖譽湖、檀府印象、盛邦瓏悅等幾個盤在售。
2020年上述樓盤大部分進入尾盤階段，確定能補貨的只有合景疊翠峰、龍光以及陽光城的新項目。
所以，供應會吃緊。
比如蟠龍板塊，預計2020年底開通的地鐵4號線會帶很多購房者去重新發現蟠龍板塊，尤其是平樂大道以東、五象大道以北區域的價值。
但是蟠龍板塊的在售新盤不多，待上市的也只有濱江府而已。供應吃緊。
南寧體育中心航拍
各板塊2020房價和量的走勢預測
五象湖東、良慶大橋南：是南寧少數一兩個房價會漲，但賣貨速度也會比較快的板塊。
五象湖、三岸：在一個兩個標杆項目的帶動下，房價會繼續走高，但賣貨速度會比較緩慢。
蟠龍：房價會漲，少數樓盤會很好賣，比如：新盤濱江府。
興寧東、沙井、相思湖、安吉等：除了差異化定位的盤比如萬科第五園、聯發臻境、龍光院子、雲星創客園等之外，其他剛需項目，房價會降，整體成交量會萎縮。
龍崗、五象南：龍崗東北組團沿江項目會成為龍崗片區的價格高地（2020年會繼續挑戰1.3-1.5萬單價，2019年挑戰失敗），但是2020年依然難以走量；龍崗其他板塊穩，部分樓盤降，整體成交量會萎縮。五象南和龍崗走勢格局差不多。
整體看，2020年南寧樓市分深度分化，不同區域不同板塊，冰火兩重天。
2020年買房，須遵循的原則：
重點向南，向東，五象新區和青秀區是首選，條件允許的話遠離偏遠區域。
南寧城市航拍
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