报复性买房潮来了？
排队买房
最近，国内楼市似乎非常火爆，有多火爆呢，我们一个个看过来：
据一些媒体报道，3月20日晚，苏州三大楼盘项目伴山澜湾、龙湖、湖西星辰相继开盘、加推，一口气入市猛推787套房源。两天后，苏州太湖度假区附近楼盘项目龙湖天境大成加推309套房源。短短一个周末，苏州就向市场推出了超千套房源项目。
当天苏州湖西星辰项目虽然是线上开盘，但是却不影响购房者的抢房热情，开盘一小时去化率即达到90%，1分钟内的销售额就达到了12亿。而龙湖天境天境夏怒也是一分钟后全部售罄。
在媒体的描述中，国内楼市最火热的深圳自然也不甘落后：
3月16日晚上8点，万科星城线上开盘，通过E选房平台进行线上选房，当晚线上开盘直播围观人数高达近50万人次（各平台峰值合计）。
当天，线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完，销售额2.99亿。按照备案总量计算，实际去化约24%。
在媒体报道中，这已经是今年深圳楼第二次火爆了。
此前的3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺现场开售。该项目推出70套240㎡-398㎡的精装商务公寓，总价2000万元起步。该项目也似乎受到了热捧，现场一度被要求限制人流。
作为去年吸引落户最多的城市，杭州的楼市似乎也在加速回暖。
根据公证处摇号数据统计，与疫情前最后一次开盘相比，3月最新开盘的10个楼盘的中签率均在降低。
上海各大新房售楼处也人山人海：
楼市怎么突然火爆起来了？前几天，万科董事长郁亮还在说，活下去已经成了现实的问题。各地的楼市也怎么这么快就反转了?
楼市到底是真的迎来了春天，还是另有隐情呢？
这也让不让人感到困惑，前一秒钟还在喊“活下去”的房企，下一秒却再度迎来火爆的交易和买家们的疯狂。楼市难道又要重启一波上涨行情了么？
楼市火爆？
从数据上来看，近期楼市回暖确实是不容置疑的。
上海目前二手房平均周成交已经超过了去年12月：
据一些中介说，上海各区的学区房，最近直接涨了5%-10%。有些挂户口的小户型房子，原先卖300万，现在要卖到340-350万。
更有网友爆料，因房源火爆，有开放商内部员工提前锁定新盘项目后再转手卖出；
甚至还会加上霸王条款，交了最高100万的“喝茶费”，也不让购房者看房。即便如此，却依然无法阻挡购房者“无脑买入”的热情云云。
说实在的，越是这样的消息满天飞，越是要长个心眼，其中软文营销的痕迹太过明显。
那么，楼市真的有这么火爆吗？答案是未必。
首先，疫情导致楼市冰封了1-2个月，必然有些原本就已经打算买房的需求被积压了，现在这批人开始集中看房，在意料之中。
所谓控制人数和供不应求的问题，也很容易解释：
疫情期间所有售楼处关闭，现在也是在缓慢复工中，只要有正常的需求，就自然会导致“供不应求”，甚至“限流”的局面出现，这也和目前仍在实施的防疫措施有关。
每年3到4月，素有金三银四之称，是楼市的黄金月。
看以往的数据不难发现，上海卖房高峰一般就在3月，之后基本上是平稳或者下滑的走势。
不仅如此，今年以来上海下跌的楼盘也不在少数。
下调的幅度有的超过了1%。
如果看深圳的情况，也算不上楼市爆发。
深圳楼市的牛熊分界线是8000套的月销量，但3月满打满算也就能卖出7000套左右，还处在熊市之中，更何谈楼市火热？
一周的销量超过了2月一个月，没错，但2月几乎是0销量，这也堪称是比较学鬼才了。
杭州的新房限价幅度一点都没有放松，杭州目前也只是“有量无价”而已。
2019年初，申花板块的绿城沁园，直接从49500元涨到54000元，现在还差得远。
也就是说，现在很多媒体热潮的楼市火爆回暖等，回暖确实是回暖了，还远远谈不上“火爆”。
可能的情况
最近，还有一则新闻引起了不小的轰动：
昨天，国家电网宣布彻底退出房地产市场。
也许这个超级巨无霸在楼市并非TOP公司，但也传递出了一个清晰的信号：中央房住不炒的政策并没有松动，甚至还有所强化。随后会不会有一波央企退出楼市回到主业的潮流？
除了国家电网，目前还有21家央企可以开发房地产，其中包括了保利、中海、华润、招商、金茂这样的一线龙头房企。
除了央企，大量地方国企也是房地产开发的主流，他们是不是也会受到限制？
再看三四线城市的楼市情况，其实非常不理想，很多三四线城市的房价已经跌回了5年前的水平。
当然，楼市所谓的火爆中，也不乏前文所提的“另有隐情”，比如有网友指出照片的问题：
一是只用可浦东和闵行的，这两个交易量大区，正常这个时节人员是照片上的好几倍。另外，拍摄角度也有问题，浦东拍的不是过户交易的厅，闵行明显是开门前需要排队测体温。而且没有拍摄时间，
用这些粗糙的照片来说明上海二手房回暖状况显然太low了，当然唬唬普通读者还是可以的。也有人说开发商造假：
广州有个网红盘，去年7月拿到预售证，开盘的时候宣称1000多人抢购，半个小时清盘，只剩下少数尾货。结果卖了大半年，一看网签数据，才几十套，首批300套还剩200多没卖出去
开发商雇人排队抢房，从银行骗贷推高房价等类似行为，也从不是什么新鲜事。
为什么现在急着要吹楼市火爆？有两种可能，一种是真的火爆，一种是营造假象，忽悠人去接盘。
现在会是哪种情况？小水只想说三点事实：因为疫情而受到重挫的购买力、房住不炒的政策依旧、以及央行的5年期利率仍处在高位。
閱讀更多 水滸商學院 的文章
