受新冠肺炎疫情影響，北大資源（控股）有限公司（00618.HK，以下簡稱“北大資源”）於今年1-2月的銷售業績大幅下滑。據億翰智庫發佈的《2020年1-2月中國典型房企銷售業績TOP200》顯示，北大資源於1-2月累計實現簽約銷售金額11.69億元，同比下滑72.81%，排名更是跌出百強之外。銷售業績下滑，債務壓力驟增，北大資源面臨內外交困的局面。
拿地策略較為激進
據官網顯示，北大資源於1992年創立於北京。為尋求更高的股東收益，北大資源早在2013年開始在信息產品分銷業務的基礎上推進業務多元化的發展戰略。彼時，北大資源從北大方正收購從事物業發展及物業投資業務的附屬公司，逐步進入房地產開發和商業地產運營領域。與其他房企有所不同，北大資源為北京大學和北大方正旗下房地產業務的境外上市平臺，同時也是香港資本市場唯一的校辦房地產開發企業。
在2015年1月2日，北大資源從北大資源集團控股有限公司及其附屬公司收購了12個房地產開發項目，大幅物業收購使得北大資源的簽約銷售金額於當年出現爆發式增長。可惜，在此後的幾年時間裡北大資源的銷售增速持續下滑，到2019年才有所好轉。
圖1顯示，2014年-2019年北大資源的簽約銷售金額分別為4.13億元、58.15億元、113.74億元、161.3億元、168.2億元、217.8億元，對應的同比增速由2015年的1307.99%持續下滑至2018年的4.28%，於2019年的同比增速為29.49%。
北大資源主要從事物業發展及物業投資業務，並於香港及內地從事信息產品分銷業務。其中，物業發展及物業投資業務是核心業務。
發展至今，北大資源定位為“科創產業服務商”，以“科技”和“大健康”為兩大發展主軸，並聚焦產（產業運營）、城（城市配套）、創（創投服務）業務，強調未來將主要從事房地產投資業務。
早年間，憑藉出身優越，北大資源在土地市場攻城略地，風光無限，其中不少地塊都是通過高溢價摘得的。
通過翻閱北大資源近年來的土地成交記錄可知，北大資源拿地溢價率最高的當屬2016年在東莞市競得的“雙料”地王。當年9月22日，東莞市黃江鎮寶山社區地塊經3.5個小時、23家房企、122輪競拍，最終被北大資源以34.3億元拿下，成交樓面價為25264元/平方米，溢價率高達662%，刷新當時東莞的土地成交總價和單價紀錄。據悉，該地王項目至今仍未開售，甚至還停工多時。
從拿地情況來看，北大資源仍在大幅擴充土儲。2019年半年報顯示，北大資源於去年上半年拿地總面積約36.27萬平方米，拿地總金額約27.84億元，比2018年全年的拿地總金額23.45億元還多。截至2019年6月30日，北大資源在內地18個城市共擁有37個物業開發項目，土地儲備總建築面積約為751.45萬平方米。
從2014年-2018年的數據來看，隨著銷售面積不斷增長，北大資源的土地儲備倍數有所減少。圖2顯示，北大資源的土地儲備倍數由2014年的48.41持續下滑至2016年的4.22，於2017年增長至4.76，2018年再次下滑至4.44。
截至去年6月30日，北大資源的土地儲備建築面積為751.45萬平方米，同比增長13.70%；去年上半年實現簽約面積49.45萬平方米，同比下滑29.75%。相比之下，北大資源於去年上半年的土地儲備倍數為15.20，同比增長61.87%。
毛利率持續低迷
高溢價拿地造成土地成本高企，使得北大資源的毛利率一直低位徘徊。
如圖3所示，2014年-2018年北大資源的毛利率分別為4.85%、1.81%、6.67%、11.74%、12.91%。另於2019年上半年其毛利率為18.23%，較2018年同期增加了4.87個百分點，主要是由於物業發展業務比例上升所致。
此外，去年上半年北大資源實現營業收入85.87億元，同比增長24.58%；確認期間費用4.17億元，同比下滑9.08%。相比之下，去年上半年北大資源的期間費用率為4.86%，較2018年同期下降了1.8個百分點。其中，銷售費用為1.94億元，同比增長3.59%；管理費用為2.55億元，同比增長21.10%。而銷售及管理費用的增長是由於擴大物業發展業務所致，財務費用大幅下滑主要是由於利息收入同比增長263.57%。
盈利能力不高，與北大資源的產品系不無關係。北大資源開發的紫境系、頤和系以及未名系等項目強調綠色智能。這類項目前期建設投入較高，項目售價也相對高，但是市場的接受程度則較低，銷售週期偏長，進而拉低毛利率。
此外，業務多元化佈局正在影響北大資源的盈利能力。以產業運營業務為例，目前北大科技園區共有14個項目，其中13個項目位於國內，1個項目位於國外。業界認為，產業園項目往往存在開發週期長、回籠資金慢等弊端，這也制約了北大資源的盈利能力。
長期償債能力下滑
北大資源激進拿地的策略同樣影響自身的槓桿水平及償債能力。據標準排名統計發現，近五年北大資源的現金短債比均在“1”以下。數據顯示，2014年末-2018年末北大資源的現金短債比分別為0.79、0.81、0.44、0.35、0.54，該指標小於1表示現金並不能覆蓋短期債務，現金流壓力較大。
截至2019年6月30日，北大資源的有息負債為167.55億元，其中包括1年內到期債務140.92億元，佔比高達84.11%。而貨幣資金僅為69.57億元，不及短期債務的一半，現金短債比為0.49，若扣除16.95億元的受限制現金，存在88.3億元的資金缺口。
圖4顯示，北大資源反映槓桿水平的兩大指標均在2016年末達到峰值後開始有所下滑。2014年末-2018年末其調整後的資產負債率分別為93.08%、92.88%、94.91%、92.84%、89.04%。
相較於調整後的資產負債率，北大資源的淨負債率波動幅度更大。其在2014年末-2018年末的淨負債率分別為711.20%、794.13%、1096.39%、626.62%、324.65%。截至2019年6月30日，該指標為294.61%，仍處於高位。
此外，北大資源面臨的外部環境同樣嚴峻。今年1月20日，北大資源發佈公告稱，因近期本公司部分融資活動受到相關擔保方的影響，某些金融機構對其部分附屬公司採取了措施。
早在1月6日，北大資源公告稱五礦國際信託向青海省西寧市中級人民法院申請訴前財產保全，申請凍結附屬公司北大資源集團投資有限公司及武漢天合錦瑞房地產發展有限公司的銀行賬號資金，或查封、扣押其他等值財產。隨後的2月21日，北大資源公告表示該案件涉及清償貸款本金、利息及違約金約11億元，並強調該案件已收到法院的民事裁定書，裁定按申請人撤回申請處理。
3月5日，北大資源公告稱附屬公司再次收到訴訟，要求清償的貸款金額變更為7.7億元。此外，公司附屬公司北大資源集團投資有限公司收到證券糾紛案的仲裁申請，要求其支付相關證券涉及的本金、預期收益等合計約4.97億元。
受北大資源大股東方正集團的牽連，北大資源的融資渠道或將進一步收窄。目前，北大方正因債務問題已經進入重整程序。北大資源則表示，北大方正進入重整程序將可能對公司股權結構產生影響。據2019年半年報顯示，北大方正通過受控制公司持有北大資源61.57%的股權。
從北大資源的償債能力來看，兩大指標均較低。截至2018年末，其調整後的速動比率為0.51；調整後的現金比率為0.20。值得注意的是，北大資源反映長期償債能力的指標“（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”自2015年末的0.76持續下滑至2018年末的0.57，長期償債能力下滑。
由於綠色發展乏力和部分財務指標不佳，北大資源也未能入選國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發佈的《2019中國房企綠色信用指數TOP50》。
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