在當下房地產開發企業的融資模式下，地產私募基金是房地產開發企業債權大規模融資的最後一線希望， 既是在銀行、信託、其他通道類融資及機構個人資金融資無望的情況下的最後一線希望，也是最後一道防線。如果這道防線出現問題，則波及的是投資人的根本利益，後果導致的是房地產開發企業的債務危機、資金鍊斷裂甚至破產清算。
地產私募雖然融資方式靈活，但也面臨高額的融資成本這一劣勢。如果在當下地產私募基金管理人不積極尋求轉型，則在未來的地產私募競爭中，將不可能有一席之地。
以新融資替代舊資金的“置換融資”模式的時代應該結束了，讓一切迴歸最真實的交易本質，讓地產私募基金真正的迴歸風險投資的本質。讓地產私募基金經理真正成為懂金融和地產的複合型人才，讓金融和地產愛恨交織的天然的結合在一起，而不是“影子銀行”和資管機構及私募機構“高利貸角色”的週而復始。
讓地產迴歸地產，讓投資者真正勇於承擔風險，並賺取他該賺取的後端鉅額利潤和分紅，讓私募基金管理人不要再盯著“砍頭息”和“兩個點的年管理費”，真正依靠股權價值投資取勝，成為地產市場的價值投資者，賺取他應該賺取的業績報酬和浮動收益。讓房地產開發企業天然願意與專業的地產私募合作開發，吸收金融領域的先進經驗，認真的做地產。
地產私募基金是私募基金管理人非公開募集的投向房地產企業的一種私募基金。在當下，開展地產私募基金業務，對於私募基金管理人而言，至少需要滿足以下條件：
1. 私募基金管理人已經在中國證券投資基金業協會登記備案，且不存在異常情形，能順利的備案地產私募基金產品；
2. 地產私募基金的投資領域為房地產，資金需求量大，因此，對於私募基金管理人而言，需要有強大的股東資金實力背景或者有較為強大的財富管理團隊或第三方募集團隊；
3. 目前監管形勢下，嚴禁地產私募的“債權投資”，對於私募基金管理人而言，雖然當下實踐中私募基金管理人大量採用“明股實債”及“名基實貸”的投資模式，但就長遠看，地產私募基金管理人必然面臨轉向股權價值投資的方式。股權投資追求的是項目利潤及分紅，對於私募基金管理人而言，越早介入越好，這就要求私募基金管理人具備強大的專業運營管理能力、投研分析能力和投後管理能力；
4. 在當前協會“扶優限劣”基本方針下，私募基金管理人的運營成本增加，主要體現為合規成本。但只有在協會強監管下做好合規及風控管理，才能在未來的地產私募股權基金領域藍海佔領一席之地。良幣驅逐劣幣，只有真實做業務的私募基金管理人，才可能存活。
當前地產私募基金的兩種主要形式為有限合夥型和契約型。有限合夥型的產品交易一般結構如下：
相比較之前有限合夥可以委託銀行放委託貸款而言，抵押的風控措施無法在當下監管實現，常見的風控為有限合夥基金本身持有房地產開發企業的股權，鎖定項目。有限合夥基金的退出路徑是房地產開發企業股東或第三方的回購，其實仍然屬於債權性質的投資方式。私募基金管理人在該種模式下的投資更應關注的是房地產開發企業的資信能力、股東背景實力、財務狀況和再融資能力，關注房地產項目的所在城市、區位、項目預期盈利能力及項目
在此種模式下有限合夥基金增資或受讓房地產開發企業的股權，其性質應如何界定？
1. 房地產企業或其股東與有限合夥基金本身簽署了增資協議或股權轉讓協議，對外有限合夥基金已經成為了房地產開發企業的工商註冊股東，因此，有限合夥基金實際上在對外具備了房地產開發企業的股東身份。
發企業的股東身份。
2. 因有限合夥基金本身的投資是有一定的期限，通常為一年或兩年不等，在有限合夥基金存續期間有限合夥基金不管項目是否盈利，都是要收取“固定分紅”，且有限合夥基金的退出機制是第三方或股東與有限合夥基金簽署回購協議，在這個意義上，有限合夥基金在對外雖然形式上是真正的股東，但是在對內而言，有限合夥基金的持股行為帶有“讓與擔保”的擔保特徵。
有限合夥基金的這種雙重屬性，在當下房地產融資趨向嚴格及房地產市場嚴控的形勢下，具備哪些法律風險呢？
1. 在極端情況下，房地產開發企業的資金鍊斷裂，無法按期支付所謂的“股權行權費或維持費”給有限合夥基金，則有限合夥基金彙集的多數LP的投資本金無法按期兌付投資收益，可能引發LP直接穿透GP進行LP的派生訴訟，將GP除名，更換GP，直接鎖定房地產開發企業的股權，間接控制底層房地產開發項目。
2. 在房地產開發企業面臨破產清算時，有限合夥基金在對外公示上的形式股東身份無法對抗房地產開發企業的外部債權人，雖然對內是借款關係，但是股東身份無法作為債權人進行債權申報，可能面臨著投資的損失。
3. 有限合夥基金雖然持有房地產開發企業的股權，但只是戰略投資者，並無對房地產開發企業的實際控制權，無法左右房地產開發企業對於項目的操盤，雖然有限合夥基金可能委派董事，行使一票否決權，雖然房地產開發企業的對外融資對外擔保需要經過有限合夥基金委派董事的同意，但是在房地產開發企業資金鍊出現危機時，地產企業可能會違反上述約定，而直接控制房地產項目。雖然相關合約約定了違約責任或加速到期條款，但管理人需要一定的行權成本及時間。
當下的明股實債模式，存在以下弊端：
1. 明股實債模式與協會的私募基金的創業投資或股權投資、風險投資本質背離，不符合監管精神，雖然很多私募基金管理人通過抽屜協議的方式規避監管，但在協會真實審查及底層穿透的實質審查下，明股實債終將在地產私募領域成為歷史。
2. 明股實債模式，不符合投資者和私募基金管理人的根本利益，也與房地產嚴控的行情不符合，在明股實債模式下，地產私募基金管理人其實只是充當了“放貸人”的角色，高額的融資成本對於地產企業也是一種負擔，最終加劇給買房人的負擔。
3. 明股實債模式下，私募基金管理人的利潤空間有限，不利於真正挖掘有價值的地產項目，不利於私募基金經理的專業能力的提升，管理人本身面臨剛兌的法律風險。
根據整理的部分業內人士的意見，結合作者的整理，私募基金管理人股權價值投資的前景如下：
1.房住不炒”的政策短期內很難發生根本的變化，對於金融機構原有在不動產領域的一些業務造成了非常大的衝擊。在資管新政之後，銀行粗放的房地產業務難以為繼。對於私募機構而言，可以進行人員擴充，未來的工作會更加精細化、專業化，參與不動產領域的投資方式也會發生變化，中長期局面會好轉；
2. 對於私募基金管理人而言，
經過2018及2019年中小地產私募基金的瘋狂暴雷，也對投資者進行了一輪私募投資教育。當下及今後地產私募基金管理人開展地產私募基金業務須充分做好合規、風控及信息披露工作，並尋求地產私募基金業務的股權價值投資方式的轉型。期待經過這一輪洗牌，真正的地產私募大佬閃現江湖的那一天。
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