没有12个心眼
千万别买二手房
核实出卖人身份
核实出卖人是不是真正的房主,是否对房屋有支配
权,务必核对其房屋所有权证、土地证(或者二合一
的房地产权证)、契证及身份证。对于办理委托公证
卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤需谨慎。
核实房屋权属
要看房屋权属有没有争议,有没有被抵押。首先
看房屋所有权证,必要时也可以到房管局核对真伪。
注意房屋共有人
若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同
上签字。司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,
所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。
注意房屋是否存在违章或待拆
注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列
入拆迁范围的情况。否则,很可能钱房两空。
注意房屋是否被查封或转让
注意是否存在被依法查封或者依法以其他形式限
制房屋所有权属转让的，避免付款后，房屋无法交付！
房屋是否被出租
房屋已出租他人的,会导致买受人无法实际居住,
此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租
情，如有应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
注意土地使用年限
住宅土地使用期限最长是70年,也有比这个年限
短的住宅,房屋的年限是影响房价的重要条件,所以
买受人在购买前务必核实清楚。
明确各项税费
二手房交易过程中,需要明确各项税费的承担
包裹增值税,个人所得税,印花税,契税等。在实际
交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实
践中,需对各项税费承担作明确约定。
明确违约事项
如采取按揭贷款购房的方式进行购房,对没有获
得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后
产生纠纷。
明确附属设施
若有些房屋有附属设施(如花园,泳池)的,也
应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些
价值较大的设备设施。
明确佣金
各方对中介佣金也应该明确约定,并且有必要对
交易失败后佣金的退还情况作约定。
避免阴阳合同
有人为了避税,而签订价款约定不一致的阴阳
同,像这样的二手房交易存在较大风险,如发生纠纷
诉诸法律,则法院也会认定真实有效的买卖合同,因
此应尽量避免签订阴阳合同。
在购买二手房的过程中,我们要与房东,中介通
力协作,也要对房东和中介多留个心眼,界定好各自
的职责和办事时间节点,好好说话,也要在商言商。
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