在每週的房源推薦裡面都會有一項叫“免租期”，後臺有用戶就問了，免租期是什麼？不用付租金的意思嗎？
今天來說說這個問題。
目前市場上，無論是廠房、寫字樓抑或商鋪，往往都需要在正式經營前進行大規模的裝修或商業環境的培養（行話稱之為“養”）。
- 由於物業在交付時往往不具備適租性，承租方需要對房屋進行裝修改造，為經營做相應的準備工作；
- 物業在交付後一段時間內，有些不能立即實現盈利，為了分擔這部分成本和風險，出租人往往在商業地產租賃中，給予承租人免租期。
因此，免租期是必不可少的條款。
但在實踐的過程中，許多租賃合同往往僅簡單地約定一個免租期限，並未細緻地考慮免租期中詳細的權利義務關係和免租期約定不當所可能產生的法律風險。
因此，有必要對免租期相關問題進行深入研究和界定。
如何區分經營免租期和裝修免租期
在合同訂立的實踐中，免租期會體現為裝修免租期和經營免租期。
這種區分的依據是針對免租期所處的不同時間段以及免租的原因不同。
裝修免租期
裝修免租期是因為物業交付後，承租人需要對物業進行裝修改造，進行相應的工商註冊及相關證照辦理、招募員工等工作，這些可統一看作經營前的準備工作。
在此階段，承租人並不能通過使用物業獲得經營收入，但這些準備工作又是後續開展經營必須發生的成本。
因此，為了促使合同的成立，出租人從商業合作的角度出發，往往會免除這一階段的租金。既是對承租人的一種扶持，也是為了其物業今後更好地運營，給出租人帶來更好的租金回報。
裝修免租期一般自物業交付之日起至特定期間結束之日止，而結束之日往往為出租人要求承租人開業經營之日。
裝修免租期的截至日在合同中一般體現為一個確定的日期，從法律角度為一種期限但這個期限的確定，往往是基於租賃雙方對能否開業經營這一條件的判斷，本質上仍存在一定不確定性。
實踐中往往出現儘管約定有明確的裝修免租期結束日（及開業日）的具體日期，但因出租人或承租人原因，可能出現實際開門營業的日期晚於或早於這一日期。
對於裝修免租期的截至日的約定，需要租賃雙方更好的預計未來經營中可能發生的風險，做出更詳細的約定，下面將對此問題進行進一步說明。
經營免租期
經營免租期往往是因為在承租人最開始經營的階段，因為物業所在的整個商業項目運營處於初始階段，承租人的人員、設備處於初始磨合階段，經濟效益處於起步階段，收入水平較低。
因此，出租人為了合理分擔承租人的這部分風險，會視承租人的具體情況給予一定的經營免租期。
即自開業日至某一特定日期，免除承租人的租金或其他費用。
也有將經營免租期分攤至一定期限內的約定，比如租賃的第一年給予一個月，第二年給予一個月的約定。
但這種約定需要考慮更多的不確定因素，需要在合同中做出詳細的安排。
免租期免除的是什麼
樸素地理解，既然租賃合同的主要標的是交付房屋和支付租金，那麼作為出租人給予承租人的優惠措施，免租期免除的當然是租金。
但租金僅僅是普通房屋租賃中的主要甚至唯一的承租人義務，在商業租賃中，承租人在租金之外往往還需要繳納物業費、推廣費、能源費等費用。
因此，在商業地產租賃合同中，除了明確約定免租的期限外，還要針對不同的免租期和不同的租戶類型，有針對性的約定免除的具體費用的類型。
比如，在裝修免租期中，一般會免除租金、物業費、推廣費，但因為物業已經交付，承租人需要負擔使用相關能源所支付的費用。
在經營免租期內，一般免除的是租金，但對是否免除物業費、推廣費、能源費等費用，需要在合同中予以明確，以免因雙方理解免除費用的外延不一致，而出現糾紛。
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