深圳楼市火爆真相:豪宅用来投机;刚需用来投资;公寓用来上车!

4月17日晚,深圳市住建局专门针对近期深圳房价上涨、部分小区炒作房价等传闻发布官方意见。

深圳住建局指出,近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨,主要是前期积累的需求集中释放造成的,同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。

深圳楼市火爆真相:豪宅用来投机;刚需用来投资;公寓用来上车!

对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题,当局高度重视,已会同各区和相关部门深入调查,将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

同时,针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。

深圳楼市进入2019年下半年,在全国楼市回调中表现的十分抢眼,也出现了一些新变化,为此本人对于深圳楼市的火爆做一个片面的总结:深圳楼市之所以如此之火,说白了就是城市利好情形下,看好城市机会的人太多,公寓自去年第三季度的大卖便是佐证。

从资金、购房名额上这几种买房的人群有所区别:有钱的,一般抢购豪宅,豪宅的机会在于政府限价,与周边二手房用巨大的价格差,这完全属于投机行为,前提是你要有如此庞大的资金调动能力,买到少则几百万,多则上千万,虽然不能立即兑现,但那只是个时间问题;还有一个有名额没太多富裕资金的购房者,一般考虑刚需,一边有自住需求,一边还有投资需求,当房价上涨之后,这部分客户随时可能卖房换房,这部分客户视为投资客户,不同在于这种客户的持有年限相对前一种客户,可能更为稳定,自住的成分偏多些;最后一种就是没有购房资格的客户,但同样看好深圳的未来发展,他们基本上购买公寓型产品,作为上车深圳的一个起步标的。


投机性需求与投资性需求板块分明


2020年4月,关于深圳二手房价格节节攀升、二手房业主太高傲、二手房价格的事情,在业内闹得沸沸扬扬。尤其是光明最高价挂出了85000元天价,宝中片区某盘挂出了21万天价,对社会造成了不小的负面影响,由此,可能引发深圳市房管局出台二手房指导价的可能。

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现在最火的三个区域 ,一是刚需板块的光明,房价在2019年上涨30%的基础上,仍然还有上冲的动力,光明的未来确实很光明;另外两个一是宝中片区;二是前海片区。前海扩容利好即将面市前,两大片区受到关注的确毋庸置疑,另外一个备受关注的原因,主要来自新房对周边二手房的折价,导致诸多投机资金抢购。从2018年的招商双玺、到华润城3期,再到深业中城,再到招商太子湾,深究每一次“日光”原因,都是为巨大投机空间所牵引。因为这两大区域的房价大多处于10万+,所以这里大多是多次置业者,投资需求性十分明显。光明的火爆与上述火爆不同,系因光明区域规划带来的长期自住兼投资性资金。因为与周边二手房价格持平,所以光明没有打新效应,仅仅是看好光明的未来和区域规划,自住兼投资的刚需客户。

总之投资性需求一般来自于刚需性板块,投机性需求更多来自于限价的豪宅片区,比如香蜜湖片区、深圳湾片区、科技园片区等。只要限价令没有放开,一二手房存在价格差,投机性需求就会存在,日光盘就会时刻刺激我们的神经;但投资性需求可能会因为疫情的持续,发生根本性变化,比如龙岗、坪山、盐田等区域。


投机性需求火爆,投资性需求遇冷


2020年,深圳楼市的一个明显变化是:豪宅卖的十分火爆,刚需则出现遇冷的情况。昨天看到一个段子——疫情影响了什么人的生活?首先疫情对富人的生活影响不大;其次对老家有天有地的农民影响不大;真正影响的就是那些靠工作养家糊口的家庭,这群人真是刚需房的买方市场,所以,从这个层面来理解2020年深圳刚需的遇冷,就不足为奇了。

深圳楼市火爆真相:豪宅用来投机;刚需用来投资;公寓用来上车!

深圳市场从2014年的上涨,到2017年的横盘,一直伴随都是高成交量能,量能的持续增长,说明需求较旺 ,有别于其他城市的跳涨,没有成交量的配合,所以说深圳楼市的供需矛盾决定了深圳楼市的投资价值。外加近期的城市利好加持,看好深圳未来前景的人越来越多,户籍人口净流入加速,2019年新增加户籍人口40万,这一矛盾还在加剧。一致看好深圳的眼光,成就了2019年深圳楼市的一枝独秀,即使在疫情影响下的2020年,这股火还在持续。

不过可以判断的是:2020年的豪宅还会继续火爆,因为限价令的存在,同时二手房价格近期的持续上涨,新房与二手房的价格差在拉大,这样下去,只会导致豪宅片区每一个新盘推出,都有巨大的价格差。对于刚需产品,个人以为上半年会继续遇冷,下半年才会逐步回暖。


上车深圳,购买公寓是否可行?


目前的深圳楼市政策,执行五年社保购房政策。因此,很多看好深圳资金的客户,因为达不到这个要求,被排斥在深圳之外,为了上车深圳,于是有很多人咨询购买公寓是否可行?

公寓产品属于长线持有的一种配资产品,因为持有成本,已经交易税较重,不适宜像住宅一样短时间持有,这也许就是深圳过去公寓滞销的原因所在。那么这种产品是否就真的不适合投资呢?

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个人的答案是否定的。任何一种产品都有它的投资价值。购买这种产品,首先得考虑产品的地段是否够好,交通是否便利,生活配套是否完善,最好再去比较下周边租金回报比现状,经过测算,再进行投资。

目前罗湖、福田、南山很多公寓产品都具备较高的租金回报。倒是切记购买区域没有人气,周边没有写字楼,较为片区区域的公寓。

这类产品购买了,适合长线持有,不适合短线交易,如果你能接受这种投资方式,才可相机而动,进行布局。此类产品贷款最高只有五成比例,不受购房名额限制。

总结:2020年的豪宅市场与公寓市场可能依然火爆,而刚需市场,今年上半年会有一定热度退烧,下半年会持续回暖。

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