4月17日晚，深圳市住建局专门针对近期深圳房价上涨、部分小区炒作房价等传闻发布官方意见。
深圳住建局指出，近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。
对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题，当局高度重视，已会同各区和相关部门深入调查，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。
同时，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。
深圳楼市进入2019年下半年，在全国楼市回调中表现的十分抢眼，也出现了一些新变化，为此本人对于深圳楼市的火爆做一个片面的总结：深圳楼市之所以如此之火，说白了就是城市利好情形下，看好城市机会的人太多，公寓自去年第三季度的大卖便是佐证。
从资金、购房名额上这几种买房的人群有所区别：有钱的，一般抢购豪宅，豪宅的机会在于政府限价，与周边二手房用巨大的价格差，这完全属于投机行为，前提是你要有如此庞大的资金调动能力，买到少则几百万，多则上千万，虽然不能立即兑现，但那只是个时间问题；还有一个有名额没太多富裕资金的购房者，一般考虑刚需，一边有自住需求，一边还有投资需求，当房价上涨之后，这部分客户随时可能卖房换房，这部分客户视为投资客户，不同在于这种客户的持有年限相对前一种客户，可能更为稳定，自住的成分偏多些；最后一种就是没有购房资格的客户，但同样看好深圳的未来发展，他们基本上购买公寓型产品，作为上车深圳的一个起步标的。
投机性需求与投资性需求板块分明
2020年4月，关于深圳二手房价格节节攀升、二手房业主太高傲、二手房价格的事情，在业内闹得沸沸扬扬。尤其是光明最高价挂出了85000元天价，宝中片区某盘挂出了21万天价，对社会造成了不小的负面影响，由此，可能引发深圳市房管局出台二手房指导价的可能。
现在最火的三个区域 ，一是刚需板块的光明，房价在2019年上涨30%的基础上，仍然还有上冲的动力，光明的未来确实很光明；另外两个一是宝中片区；二是前海片区。前海扩容利好即将面市前，两大片区受到关注的确毋庸置疑，另外一个备受关注的原因，主要来自新房对周边二手房的折价，导致诸多投机资金抢购。从2018年的招商双玺、到华润城3期，再到深业中城，再到招商太子湾，深究每一次“日光”原因，都是为巨大投机空间所牵引。因为这两大区域的房价大多处于10万+，所以这里大多是多次置业者，投资需求性十分明显。光明的火爆与上述火爆不同，系因光明区域规划带来的长期自住兼投资性资金。因为与周边二手房价格持平，所以光明没有打新效应，仅仅是看好光明的未来和区域规划，自住兼投资的刚需客户。
总之投资性需求一般来自于刚需性板块，投机性需求更多来自于限价的豪宅片区，比如香蜜湖片区、深圳湾片区、科技园片区等。只要限价令没有放开，一二手房存在价格差，投机性需求就会存在，日光盘就会时刻刺激我们的神经；但投资性需求可能会因为疫情的持续，发生根本性变化，比如龙岗、坪山、盐田等区域。
投机性需求火爆，投资性需求遇冷
2020年，深圳楼市的一个明显变化是：豪宅卖的十分火爆，刚需则出现遇冷的情况。昨天看到一个段子——疫情影响了什么人的生活？首先疫情对富人的生活影响不大；其次对老家有天有地的农民影响不大；真正影响的就是那些靠工作养家糊口的家庭，这群人真是刚需房的买方市场，所以，从这个层面来理解2020年深圳刚需的遇冷，就不足为奇了。
深圳市场从2014年的上涨，到2017年的横盘，一直伴随都是高成交量能，量能的持续增长，说明需求较旺 ，有别于其他城市的跳涨，没有成交量的配合，所以说深圳楼市的供需矛盾决定了深圳楼市的投资价值。外加近期的城市利好加持，看好深圳未来前景的人越来越多，户籍人口净流入加速，2019年新增加户籍人口40万，这一矛盾还在加剧。一致看好深圳的眼光，成就了2019年深圳楼市的一枝独秀，即使在疫情影响下的2020年，这股火还在持续。
不过可以判断的是：2020年的豪宅还会继续火爆，因为限价令的存在，同时二手房价格近期的持续上涨，新房与二手房的价格差在拉大，这样下去，只会导致豪宅片区每一个新盘推出，都有巨大的价格差。对于刚需产品，个人以为上半年会继续遇冷，下半年才会逐步回暖。
上车深圳，购买公寓是否可行？
目前的深圳楼市政策，执行五年社保购房政策。因此，很多看好深圳资金的客户，因为达不到这个要求，被排斥在深圳之外，为了上车深圳，于是有很多人咨询购买公寓是否可行？
公寓产品属于长线持有的一种配资产品，因为持有成本，已经交易税较重，不适宜像住宅一样短时间持有，这也许就是深圳过去公寓滞销的原因所在。那么这种产品是否就真的不适合投资呢？
个人的答案是否定的。任何一种产品都有它的投资价值。购买这种产品，首先得考虑产品的地段是否够好，交通是否便利，生活配套是否完善，最好再去比较下周边租金回报比现状，经过测算，再进行投资。
目前罗湖、福田、南山很多公寓产品都具备较高的租金回报。倒是切记购买区域没有人气，周边没有写字楼，较为片区区域的公寓。
这类产品购买了，适合长线持有，不适合短线交易，如果你能接受这种投资方式，才可相机而动，进行布局。此类产品贷款最高只有五成比例，不受购房名额限制。
总结：2020年的豪宅市场与公寓市场可能依然火爆，而刚需市场，今年上半年会有一定热度退烧，下半年会持续回暖。
深圳新鲜事，尽在微信公众号【一点深圳HUI】，关注获取最新资讯。
閱讀更多 德創融和 的文章
