如果說電影落幕之後，給我們留下出人意料的驚喜叫彩蛋，那麼2020年伊始，一場發端於武漢的新冠肺炎疫情給我們帶來的則是危險的“炸彈”。
隨著疫情擴散至全國，對我國經濟發展和社會運營造成一定的衝擊，武漢是新冠肺炎疫情的始發地，也是抗擊疫情的主戰場，此時正處於疫情確診人數攀升階段，疫情有效控制拐點的出現尚需時日，其對社會的影響與其持續時間長短是呈正相關的，此時預測其對某一行業的影響程度為時尚早，但可通過疫情對社會經濟的影響，以及對比歷史重大社會公共事件對房地產行業的衝擊，來初步分析判斷其對武漢市房地產投資方面的影響。
一．新冠肺炎疫情對房地產行業的影響
1、回顧非典型肺炎疫情對房地產行業的影響
此次新冠肺炎疫情的性質與波及範圍最可比的案例就是17年前我國爆發的非典型肺炎疫情，2003年非典從1月開始爆發，經過5個月的鏖戰，6月基本結束，整體上看疫情對經濟的影響現在清晰可見。
根據統計數據，我國GDP增速在2003年非典疫情期間明顯放緩，下降約2%左右，而疫情影響最嚴重的北京和廣東，分別下降了約3%和1%，但在疫情結束後馬上回復到正常水平，而從分攤到全年來看疫情對中國內地經濟的打擊只佔0.5%左右。
當然具體到各個行業，則其影響的程度不同，非典對我國房地產行業的影響現在看來在當時特定的宏觀經濟形勢和政策下，僅在疫情爆發期內受到一定的短期壓制，從全國來看2003年4月份開始房地產投資增速出現明顯下行，較3月份增速下降8.3個百分點，5月份出現少許反彈，6月份之後出現明顯反彈，且疫情完全控制結束後的半年時間內房地產投資方面迎來了一個“小陽春”回暖的市場狀態。從長期來看非典對房地產投資影響實際較小，這與當時的房地產政策環境（當年國務院正式確認房地產為國民經濟的支柱產業），以及我國正處於經濟發展起飛、人口紅利釋放和城鎮化進程快速推進的環境下有很大的關係。
2、非典型肺炎疫情與新冠肺炎疫情影響對比分析
回顧非典疫情對社會經濟的影響，加之到當下是有一定參考意義的，但是其參考的意義並不意味著目前的疫情影響也會重複2003年的情況。原因在於我國宏觀經濟形勢和內外部環境都發生了巨大變化，比如2003年我國經濟週期處於快速上升的通道中，宏觀經濟所處的內、外形勢都相對有利，而當今雖然總的經濟體量已經發生天翻地覆的變化，總體抵禦風險的能力不可同日而語，但經濟週期處於增速下降，外部貿易摩擦激烈的宏觀經濟形勢中，且從產業角度而言，疫情影響最嚴重的是國民經濟中的第三產業，相較於2003年當前我國第三產業的佔比更大，也預示了此次疫情對經濟的打擊面更廣，對宏觀經濟的發展造成的衝擊更大。
同時應該看到，2003年我國的城鎮化率僅為40.53%，而2019年我國城鎮化率已達到60.60%，且近年來基本保持每年以1%左右的速度增長。城鎮化水平的巨大變化，對於房地產市場而言，也意味著增量市場在未來的可預見的逐步縮小。在這樣的大環境下，疫情對於房地產領域的負面影響，想要逐步解除，其過程很可能較2003年而言是更為漫長的。短期看取決於政府為對沖疫情負面影響而採取的貨幣和市場政策，而中長期看，則更依賴於大的經濟環境和城市建設發展的客觀規律。
從對房地產開發投資影響的角度來看，相較於2003年房地產行業處於政策利好期，當前房地產行業正處於國家弱化其國民經濟依賴度，堅持“房住不炒”的整體理念下、強化樓市調控的大背景下，可以預測此次疫情短期內對房地產投資開發的市場信心會有更為明顯的影響。
3、新冠肺炎疫情對房地產投資開發的影響因素
受宏觀經濟的影響，房地產行業供求也勢必會產生鏈索式的波動。
一方面，疫情規模大小、持續時長會對房地產需求產生很大影響，主要來自於宏觀經濟的波動影響居民可支配收入，進而影響居民的當期消費。也會影響居民的收入預期，基於消費平穩及未來資金償還的考慮，消費者會進行跨期消費抉擇，延期消費。
另一方面，疫情對房地產行業的影響在於房地產投資、規劃、開發、融資、施工、銷售都將會受到不同程度的影響。更影響了房地產開發企業的現金流，以及疫情嚴重區域投資佈局的意願和信心。
第三方面是，對於房地產企業而言，近年來已經在發生的頭部優勢企業集中化效應將更為明顯。近年來中小開發企業由於實力、品牌、融資能力、拿地能力等因素的影響，生存壓力已經逐年顯現。此次疫情的發生，對於中小房企而言，壓力更大，而行業優勢的頭部企業，在這樣的大型危機中具備更好的抗風險能力，更容易在危機之後保持發展潛力和能力。疫情的發生，對於房企而言，無疑將加速洗牌。
總體來看，疫情的爆發勢必對宏觀經濟形勢產生一定的負面衝擊，相應的對房地產投資開發，以及企業格局也會有較大影響，主要體現在市場信心的動搖，造成的供求兩方面的波動。
二．新冠肺炎疫情爆發前武漢市房地產市場背景
1、疫情爆發前武漢市宏觀經濟形勢
武漢市是國家中心城市，是華中地區重要的創新資源集聚地，高校和科研機構數量在全國名列前茅，是全國城市GDP前十、常住人口數量超1400萬人的經濟大市。
疫情爆發前武漢剛剛成功舉辦了世界型賽事“第七屆世界軍人運動會”，政府投入了大量的資金完成場館的建設、基礎設施的建設、城市面貌的翻新，城市整體環境、公共基礎設施均發生極大改變，城市吸引力增強，經濟蓄勢待發。
2、疫情爆發前武漢市房地產市場背景
2019年在中央“房住不炒”整體理念下，樓市發展進入新常態，市場進入精細化競爭階段。遵循“穩房價、穩地價、穩預期”長效管理機制，樓市調控步入“一城一策"時代，城市之間、區域之間的差異日趨明顯。軍運年的武漢，在經濟、人口、基礎設施全面升級的背景下，雖然處於“史上最嚴”的房地產宏觀政策調控監管中，武漢樓市依然量價齊漲，市場表現可圈可點。
2019年武漢市全年土地成交金額達1766億元，累計供應328宗1993萬平方米的土地。從成交額來看，創造歷史新高，位居全國城市第五。這也是武漢市土地供應成交金額連續4年超過千億，穩居全國前五名，同時以新增供應土地規劃建築面積4387萬平方米，成為全國重點城市第五位，市場潛在開發量可觀，也保證了長期可持續發展。
2019年借力軍運會大勢，武漢樓市供銷兩旺，實現了顯著增長。全年住宅供應22.22萬套，面積2636萬㎡，全年共發放1169張預售證，這在全國絕無僅有。這也助力成交同步上漲，2019年，武漢住房成交20.91萬套、2346萬㎡，同比分別增長25%和29%，一舉奪得全國住房銷售套數與銷售面積雙料第一名，且連續9年位居中國城市銷量三甲，堪稱中國“流量第一城”。
總體來看，武漢市宏觀經濟形勢較好，隨著軍運會的成功舉辦，在世界舞臺實力綻放，經濟發展已呈蓄勢待發的狀態；武漢市房地產市場蓬勃發展，已成為實力房企深耕佈局的重點城市。
三、新冠肺炎疫情對武漢市房地產投資的影響分析
武漢市是新冠肺炎疫情的主戰場，能讓千萬級別人口的省會城市“封城”、“公共交通停運”，足以見得本次疫情的嚴重和城市抗擊疫情的決心。
分析疫情對武漢市房地產投資的影響，需結合武漢市當前的宏觀經濟背景、房地產市場行情，做綜合的考慮分析。
本次疫情的爆發，在人口層面對短期的城市吸引力產生了影響，主要體現在“人才留漢”方面，一是武漢眾多高校在漢大學生的留漢意願；二是其他區域人才落戶擇業的選擇。考慮武漢市人口基數、寬鬆的落戶政策、以及在本省和區域的經濟首位度，長期來看在人口數量層面不會有大的波動；
在市場層面，直接造成了近期房地產行業的零銷售、延時開工、暫無新增土地供應等方面的影響；房地產的量價走勢，取決於購房決策時的投資屬性，疫情嚴重的情況下，沒有人會有購房的意願，疫情不緩解沒有人敢大額度消費和投資，這從需求上產生的影響會直接波動到供應，實際是購房者和房地產開發企業，對市場信心方面的動搖。疫情嚴重期間預計很難有新增土地供應，存量的新房供應去化體量也會很低，隨著疫情的控制、社會運營步入正軌，購房需求順延到下半年集中釋放，市場會逐漸回暖。
在政策層面，可以肯定的是宏觀政策背景不會有大的變化，“房住不炒”的理念不會動搖，調控政策不會因疫情的影響做大的調整。但隨著疫情對社會經濟的影響，預判武漢市也會因城施策，適當出臺相關刺激房地產投資發展的政策。
市場好的時候，房地產開發企業現金流充足，對於在武漢拿地信心強，往往土地競爭激烈，溢價率高，其實到最後地塊盈利能力並不會太強；市場不好的時候，銷售量低，開發商現金流緊張，特別是快週轉房企，市場拓展信心降低，政府對土地收入的預期也會降低，開發商土地成本也可能降低，疫情過後市場回暖，這一時期拿的土地，可能盈利水平反倒值得期待。
綜上分析，在當前疫情尚未完全控制的階段，初步預判疫情短期內會對房地產企業在武漢市拿地拓展決策產生較大的負面影響；但隨著疫情的有效控制和結束，武漢市房地產市場的回暖應該會較為迅速，長期的發展仍然會回到健康的軌道上來!
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