最近廣州出臺了工業用地產權切割的相關規定，因為目前該通知並沒有明文宣發，而是由廣州政府下發到各區政府。作為垂直領域專業學習平臺，學加網第一時間得知該消息，並安排學員進行線上交流和分享。
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一位比較低調不願署名的同學
文件精神主要內容：廣州市規劃和自然資源局3月6日下發《關於規範工業物業產權分割轉讓登記業務有關事項的通知》，依據省自然資源廳2019年3號文、市人民政府辦公廳2019年4號文；
適用範圍：國有土地，已簽訂《國有土地使用權出讓合同》，土地用途為“工業用地”；工業項目供地合同明確整體確權、或者未明確分割轉讓要求或約定不明的，經原土地使用權出讓方審核同意，簽署新的供地合同進行明確，已明確分割轉讓要求的，可分割轉讓比例按原合同執行，其他按本通知辦理；
分割登記可以按棟或層進行分割，最小分割單元不低於500平方米，層內不得再分割；分割比例：普通工業用地產業用房不高於60%（單次或累計分割面積不得超過已辦理權屬登記的產業用房建築面積的60%），非產業用房限制分割，但是產業用房轉讓後，可隨同產業用房按比例分割轉讓；
工業項目上非產業用房隨產業用房按比例分割轉讓的，受讓人須為同一主體；受讓主體資格需要先徵得所在區工業和信息化部門同意，前置徵詢模式；工業項目房屋分割轉讓後，核准登記之日起5年內不得再次轉讓。
開發商應該注意：工業用地服務於實體經濟，政府期望GDP和稅收，不要做成房地產開發項目；銷售不是主要目的，一是為了引入優質客戶或大客戶，二是為了平衡現金流；物業增值也是產業園區盈利模式之一，還是要惜售；
產品規劃上要考慮政策限制，比如層內不能分割，單層面積不要低於500，獨棟不宜建太多。要根據自己的區位、定位、發展規劃來；銷售的物業不宜太分散，不利於統一運營；過戶時是使用政府統一範式版本，也有可能出現銷售對象非最終受讓方的情況，因此轉讓合同要設計好，比如是否允許在過戶前更換受讓方；工信部門前置審批，審核權實際在工信部門或者當地政府手上，這是交易能否成功的關鍵，需要客戶滿足條件，也要多做溝通工作。
鄧英鈿：萬鈞實業有限公司/執行董事
M0政策廣州一直就是比較保守的，廣州市沒有落地政策。走在前面的應該是深圳、東莞、惠州、中山、江門、佛山，這幾個城市都有M0政策。
對於M0這塊，政府希望是給一些實體企業作為廠房建設，然後結合上下游的產業鏈，客商進駐園區，用於回籠資金，政府對於M0的一個產業定位是非常精確的，不可能存在多個產業的。
所以首先要考慮本身有沒有資源能夠吸引一些實體經濟或者一些客商到這個園區做生產。同時M0政策還有一個稅收要求，東莞M0稅收畝產要100萬。一般情況下，投資做可銷售型的產業園，有自持部分跟銷售部分。自持部分現在省裡面的要求6成是可以銷售的。
東莞的M0政策是比較高的，一個是M0的地價，大概是1000——3000塊的地價。第二個稅收大概是100萬，而且東莞的考核期是終身的，所以說M0在東莞不是很好做。
佛山三水考核期是三年，三年過後就不考核，那這方面壓力就小很多。從產品來說，東莞、深圳、廣州可以考慮做工廠、產業大樓，甚至辦公樓。順德、南海、三水就以產業為主，工廠為主。
學加網學員：廣州聯創信息科技有限公司
做商品廠房銷售的時候，要明白一點：銷售的目標客戶是誰。通常來說，客戶有幾類：他的狀態是目前在租廠房租期，租期還有大概一到兩年的時間的製造業企業，那麼他們會提前去部署買自己的廠房，想擴大生產。
企業的自身核心競爭力出來了，所以需要去購買自己廠房擴大生產。投資類型的客戶。買來直接收租的，但是這一類客戶非常少，因為商品廠房，不同於住宅可以直接變現或者是轉讓，所以不像住宅一樣的受眾會比較多。
近年購買商品廠房的客戶也越來越多，那為什麼突然會有這麼多租賃廠房的客戶想購買廠房呢？環保政策。村集體用地是沒有辦法去辦環評的。所以很多企業必須去找其他的出路。廣州東莞深圳，想要一些高稅收、高附加值的企業，所以存在產業轉移的現象。
租廠房這麼多年的情況下，企業面臨著幾個問題：（1）搬運成本企業每搬一次廠，機械設備的搬運成本都是比較高。（2）裝修成本。比如企業租了一個廠房是五年的。那麼他會去想，租賃五年值不值得去花大價錢去投入裝修成本。
在實際操作過程中。什麼樣的產品比較符合市場的需求？經過數據，客戶其實更喜歡一些小獨棟一樓的廠房是最搶手的層高6米以及層高7米9的，因為層高夠高可以做夾層，還有很多重型機械必須有足夠的層高才可以進去。
承重一噸左右，因為很多產業園為了達到政府要求的容積率，必須做到8層以上。所以為了滿足這些企業，最好做到承重一噸左右。特別提醒，如果產業園定位相對高端一些，是往智能製造方面的話，層高也最好相對高一些。
關於分割面積這一塊的話，單層的總面積最好不超過5000平米，單個出證的面積能分多少就分多少，根據市場的數據，最多成交的應該是1000到3000平米。通常來說，如果是獨棟產品的話，一樓的話基本上都是會用來做展廳和生產；二樓的話可能會用來做研發；三樓的話用來做辦公；那麼四樓和五樓對於製造業來說，使用起來並不方便。
還有一個特別要注意的是，關於人貨分流這一塊，所有的製造業都是需要買了廠房之後，很多都是辦公加生產一起的。那麼，如果我們的貨梯和人梯都是在一起的話，對於客戶的參觀或者是日常的使用的是特別不方便的。
開發商在銷售環節需要注意什麼？千萬不要給政府忽悠了，政府的話更喜歡智能製造、生物醫藥這些企業。那麼在實際操作過程中還是要根據當地的環境，當地的產業去做，所以我們要尊重歷史，然後在這基礎上再提升一點。
稅收要求。如果稅收要求是要求到每個企業都要達到多少的話，那這種項目來說相對進度會慢一些。那麼還有一種方式是整體稅收要求。可以這麼操作：把可售部分全部沒有稅收要求去快速的把它清完。把自持的部分相對租金低一些，去找一些優質的企業。一些開發商，他是做三舊改造的，所以它本身有製造業。他就可以把自己的製造業的稅收也納入到這個園區裡面。
在銷售的過程中，一般都是遵循低開高走原則，也就是說將一樓最好賣的單位是留到最後，然後相對比較難賣，比如說頂層或者是八九樓，這種產品的話以相對比較低的價格去賣完。
比較一點需要注意的是，很多項目報建了就開始銷售，那麼是沒有出預售證，是不可以銷售的。那麼為了規避這個風險的話，在沒有預售許可證的情況下，簽訂的都是廠房訂造合同，而不是銷售合同。
學員互動，有問必答
Q01：是否只針對M1？
廣州市這個政策，它裡面提到了其中一類叫新型產業用地項目。這個就是M0。另外主要聚焦於普通工業用地項目，那就是M1。今晚所講的主要針對M1
Q02：已確權的也可以換出讓合同進行分割嗎？
哪怕是以前明確了要求整體確權，也可以去跟原來的土地使用權的出讓方或者原來批准的這個用地單位，那麼經過他的審核，同意重新去跟國稅局簽署供地合同，就可進行分割轉讓。
Q03：單層低於500能否分割？
不能分割
Q04：單層假設有2000方，也只能轉給一個客戶？
是的，單層是不能再進行分割了。
Q05：所有的工業物業轉讓都要審定買方資格嗎，還是隻有個這個文件涉及的工業物業？
這個主要要看各區政府和區工信部門的一個設定。每個區的政策都有所不同
Q06：假設每層300方，可以兩層合起來賣嗎？
不可以的
對於工業園區產權分割，三位同學建議看看《粵自然資規字2019 （3號）》和《穗府辦規2019（4號）》，去各區規劃和自然資源局找上級下行文進行詳細瞭解。作為華南地區最大的三舊、文旅、園區的企業家學習平臺，學加網將會再接再厲組織更多同學們關心的熱點話題進行線上分享，傳播專業知識，助力企業健康成長。
