本文系商務評測，全文保持硬核觀點、行業視角、重點評測、剖析項目核心價值。
文末對項目優勢和購買邏輯進行獨立點評。
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每逢春夏之際，學區房的問題總能在這個城市掀起一波又一波大小高潮。萬千家長不惜勞碌奔波在各種看房路上，恨不得把所有目標房源都“排查”一遍。但是光是疊加上「資金」這一條件，就能把很多標的都排除在外了。
我們之前在《廈門學區規則悄悄變天，老破舊3年內或被革命》這篇文章中為大家盤點過島內400萬學區房向島外新興名校學區外溢的規律。但是400萬的總價對很多剛需來說還是有點難以負擔，所有後臺就有很多粉絲問到了：在廈門還有可能買到200萬左右的學區房嗎？
其實，廈門房價的高單價，以200萬的總價要想在廈門買到適合一家人居住的房子已經很少了，更別說是優質學區房了。
NO.1
名校跨島，學區房擠壓縫隙中的一縷陽光
2015年，為促進島內外教育均衡發展，廈門啟動了“名校跨島”發展戰略。廈門一中、雙十、實小、外國語，實打實的嫡系名校校區出島。其中廈門一中海滄校區屬於最早一批招生的，在2018年9月份就正式招生，教師三分之二來自校本部骨幹老師。高中部首次招生投檔分數線為553分，最低位次為全市2528位，僅次於一中雙十外國語。優質的師資和生源，可見新校區的高標準辦學起點。
以一中海滄校區正式招生為起點，【名校出島戰略】正式實施的這兩年來，我們可以明顯感覺到戰略對廈門整個城市的房地產開發產生了無與倫比的影響，強烈擠壓了島內學區需求者的購房傾向。在島內，200萬隻能買到三四十平的單身公寓或老破小，400萬的總價才能買到夠一家三口居住的老舊學區房。
然而，名校跨島給了這部分被不斷擠壓的剛性需求一個全新的選擇：換到島外不僅能解決孩子的學區問題，還能住上地段、品質不錯的新房子。
NO.2
廈門一中海滄校區劃片內唯一現房
給學區剛需一個入學名校的窗口期
雖然名校出島之後給了學區置業家庭一個全新的改善機會，但是，目前島外新城學區周邊的價格不斷往4萬攀升，無論是集美外國語還是翔安雙十校區。海滄的雙十附校周邊的二手房均價也早已破4萬，這意味著島外學區房門檻也已經升到了400萬的門檻。對於200-300萬的剛需一族來說，這幾個區域都是夠不上的了。
排除了島外這幾個新城片區，我們發現還剩下馬鑾灣新城的一中校區，去探尋學區剛需上車的可能性。
我們在一中初中部2019年招生方案中獲知，除了附近基建用地村莊生源，還面向西片區內已交付商品房、保障房、安置房居民海滄戶籍小學畢業生招生。而這個招生片區的範圍在海翔大道以南、翁角路以北、灌新路以西、孚蓮路以東，從地圖上可以看到西片區除了去年剛出讓的幾個還未建成或開工的地塊，目前就只有一個商品房小區交付，那就是海投·尚書房。
在瞭解市場過程中，我們探尋到一條關鍵消息：一中附近的海投·尚書房去年實現了百分百搖號錄取一中。如果這個概率延續，學區剛需一族在尚書房的機會是否會出現？我們在這裡看到了一個特殊的窗口期——島外名校盤留給200萬購房者打開了一扇窗！
因為在海滄的另一個名校那裡，也曾經給了學區剛需一個長達三年的窗口期——那就是育才小學劃片雙十中學海滄附校。雙十海滄附校是九年制學校，擁有小學和初中部。在2014年的創辦首年，由於本部小學生源未形成，將鰲冠小學和育才小學各50%的生源劃入雙十初中部，又分別在2015和2016年將育才小學應屆畢業生劃入該校招生片區。育才小學學區迎來了為期三年的高光期。
島外名校盤留給200萬購房者的窗口期還有多久？
以2018年數據為例：
全市常住人口411萬，初中在校學生數115718人，學位密度約每35.51人中有一個初中生。戶籍人口2425251\戶數778165=戶均人口3.12。35.51\3.12=11.38，即相當於每11.38戶人家之中就有一個初中生。
回過頭來看廈門一中海滄校區，計劃建成90班規模，其中初中30班，共1500個學位。2018和2019年初中部分別都只招生4個班200名。
一中海滄校區旁的馬鑾灣保障房地鐵社區一期2017年動工，計劃2020年交付。一期共4536戶。二期2019年底動工，預計2022年底竣工，共3912套。
一中海滄校區旁建發的兩個地塊2019HP02、2019HP03預計今年動工，最快2-3年交付，預計將提供1121套房子。
佳美安置房總建築面積40.96萬平方米，共有2716套安置房，計劃於2022年12月完工。
佳福花園，2017年4月動工，建設1187套保障性人才房，2020年完工。
而海投·尚書房現房交付，提供718套房源。
通過以上招生劃片區內規劃的居住小區戶數和初中生源數量推測，一中海滄校區的初中1500個學位的生源，在海翔大道以南、東孚西二路以北、東孚南路以西、孚蓮路以東的範圍內，在幾個保障房和商品房小區房源全部入住的情況下，至少要到2023年才能招滿。
除此之外，距離一中最近的、在東孚西二路以南的海投·尚書房，在一中生源數不足的情況下，2019年進入了一中劃片範圍內，因此我們預計至少在2023年的時間內還有機會劃片。在這個特殊的窗口期，尚書房的現房給200萬購房者一扇窗！並且，越早買越早交付，就讀幾率越大！
已交付的項目實景
NO.3
總價200萬買廈門「真一中」劃片唯一商品房
有了優質學區的加持，作為目前一中劃片範圍內唯一商品房現房，海投·尚書房給了被島內外高價學區房擠壓的學區剛需一個超低門檻入場券：74-115㎡兩到三房精裝現房，200-300萬低總價，其中74㎡兩房小戶型以折後200萬左右的超低總價挑戰廈門優質學區新房的最低門檻。
馬鑾灣新城5年來加快步伐緊鑼密鼓的建設，以南岸半島為啟動區快速轉向灣心中環核心區，引進一中等名校、馬鑾灣醫院、落位SM、天街商業，各大房企紛紛進駐，馬鑾灣新城核心區羽翼漸豐。
在其他住宅小區尚未成型之際，這個現房項目給學區購房者開了一個為期3年的窗口期，局長認為這是一個搏名校的好機會。
