“西城宏廟學區房在此次政策出臺前，處於基本沒有房源的狀態。”某頭部中介銷售王海（化名）對中國證券報記者說，“隨著‘7.31’新政出臺，賣房者希望在新政實施前賣個好價錢，導致掛牌房源激增。而購房者則有意趕上最後一班車，供需兩旺成交大增。”
值得注意的是，由於多數總價千萬級別學區房原值非常低，10萬元原值的學區房比比皆是，而原值低導致貸款客戶貸款額度受限較大，上車盤中基本是全款客戶。
成交量大增
針對前期房源較少的原因，王海指出：“一方面，疫情期間，知名學區房的價格和成交量均沒有受到影響，反而出現了小幅增長。讓很多學區房房源持有者出現了惜售的傾向。當時很多人覺得，賣了學區房也找不到更好的投資產品。臨近此次政策出臺，宏廟學區小戶型基本售罄，剩下的都是總價1500萬元以上的大中型戶型。”
據王海介紹，西城區4月30日出臺“7.31新政”後（7月31日之後落戶的實行多校劃片），掛牌房源出現大幅增長。只要有新增房源出來，每個銷售都拼了命地聯繫前期有購買意向的客戶。向客戶傳遞只要7月31日前完成購房及落戶，還可以按照登記入學劃片學校，不受多校劃片政策影響。供需兩旺是政策出臺後成交量大幅攀升的主要原因。
中原地產數據顯示，2020年“五一”小長假，北京地區二手房網籤達到139套、新建住宅網籤合計666套，合計網籤住宅805套。其中，西城區成交居前。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從觀測數據看，西城學區房成交量從之前一個月幾十套，變成幾天幾十套。
“從簽約到過戶，時間最短可以在15天內完成。即便是換房客戶，先出售後購置，從時間上講，也還來得及。很多中介公司會提供一部分應急資金，幫助意向客戶先完成簽約。”德勝片區某銷售人員李梅（化名）對中國證券報記者表示。
“買房這種事，猶豫的永遠在猶豫，果斷的基本當天就能成交，學區房更是如此。”李梅對中國證券報記者表示，“最近幾天的成交尤其是這樣。說回家商量一下的，可能再也找不到合適的房源。真正成交的，在屋裡拍個視頻，和家裡人微信商量一下，就定下來了。”
這一說法得到了很多中介及購房者的認同。“1000萬元是知名學區房的門檻。這類房子是沒有什麼內部裝修、外部環境而言的。很多房子是單位分的公房，常年沒有人居住，水管、電路、抽水馬桶都是壞的。看房和不看房對最後購買影響不大。特別是入門級別的學區房，看了可能更成交不了。真正願意出這個錢的購房者，都是抱著短期認賠、不考慮居住只考慮學區落戶心態的。既考慮居住、又考慮升值、還考慮學區，放在以前可以慢慢挑、慢慢等。現在這種節點，一猶豫，房子就沒了。”王海指出，“我們一天聯繫上百人，如果有人問裝修、問戶型，我們大概就知道這個人成交意願不大。”
圖片來源：中國證券報記者董添（攝）
小戶型秒光
“西城知名學區房均價都在17萬元-20萬元之間。小戶型之前就很稀缺，特別是經歷了2、3、4月份學區房成交高峰，在‘7.31’新政出臺前，基本就沒有小戶型。政策出臺後，掛牌小戶型明顯增多，但基本處於一出來就秒光的狀態。”位於金融街闢才衚衕附近某中介人員張明（化名）對中國證券報記者表示。
據瞭解，小戶型秒光一方面和西城區單價高企有關。“面積越大，單價越低；面積越小，單價越高。小戶型的單價都在20萬元上下。但是再小的戶型也差不多要30多平方米，加上稅費和中介費，入門都要在800萬元-1000萬元。西城暫時還沒有出臺政策規定最低面積，從性價比看，小戶型更受追捧。”張明指出。
另一方面，中國證券報記者瞭解到，由於多數學區房最初是單位分房，之後並沒有進入市場交易，原值是0。還有很多即便入市交易過，但是為了節省稅費，將原值做到最低，1000萬元的學區房原值僅為10萬級別的比比皆是。
“原值低的房源，對貸款客戶來說影響較大。因為很多房子要根據網籤和原值的差額交增值稅和個稅。如果網籤價做的高，差額大、交稅多。而如果網籤價做的低，貸款額度就很低。如果是全款客戶，就不存在這個問題。”張明對中國證券報記者表示，“原值低引發的雙重限制，導致客戶購房基本需要全款，也是小戶型成交受到熱捧的主要原因。”
“此次政策出臺前，很多片區沒有規定六年內只提供一個登記入學學位。有的房子買完後，立刻就掛牌出售。這也導致了在西城學區房成交市場裡，很少有滿五唯一的房源。隨著政策出臺，未來這一現象可能會出現改觀。”張明指出。
圖片來源：知名中介內部銷售記錄
專家：從海淀經驗看 西城長期趨穩
值得注意的是，2019年上半年，備受關注的北京市東城區、海淀區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公佈。海淀區和東城區在相關細則中明確規定，自劃定日期後取得房屋產權證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。
多校劃片政策發佈以後，2019年下半年，東城區和海淀區一些傳統強勢學區房價格出現了一定下滑，家長在選購學區房時更加理性，更加看重房屋本身的居住價值。
位於海淀中關村一小某學區房片區銷售人員張麗（化名）向中國證券報記者介紹稱，中關村一小附近學區房成交均價目前在12萬元-13萬元/平方米左右。這一價格已經保持了2年多的時間。“片區最高的時候炒到18萬元/平方米。是2016年底成交的，賣的是個開間。第二年三月，北京地區出臺限購政策，學區房出現了較明顯的下跌，2017年底均價就跌到13萬元/平方米左右。現在的價格處於平穩狀態。相比學區本身改革，限購政策對學區房成交影響更大。”
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，對於絕大多數家庭來說，不買學區房難以進入這些熱門學校的前提沒有變化。但是，學區房政策的關鍵在於，買了學區房是否肯定能上目標學校。從海淀學區改革房價走勢看，價格最高的中關村一小、三小對應的學區房僅僅是小幅波動，預計西城區學區房走勢也是如此。（董添）
