我們都知道新城控股調節利潤很厲害，那麼究竟有多厲害呢？經過分析發現，新城控股真實淨利潤只有披露淨利潤的50%左右，但是這只是新城控股作為民企的無奈選擇罷了。
新城控股會不會成為下一個待引爆的大雷呢？
1、一份靚麗的年報？
新城控股週五剛剛發佈2019年年度報告，網上一片叫好聲。
一是公司實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%，歸母淨利潤126.54億元，同比增長20.61%。雖然地產的收入、利潤不重要了，但是萬科和恆大的增速下降或者腰斬，還是在提醒我們地產公司的收入、利潤依然存在變數。
二是2019年新城控股實現合同銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積約2432萬平方米，同比增長34.21%。商業地產方面，新城控股旗下21座吾悅廣場滿鋪開業，全年租金及管理費收入增長至40.69億元，同比增長92.28%。這個數據在2019年遇到老王的意外事件之後，依然表現得優於同業，在前十大地產公司裡也名列前茅，真的非常牛逼了。
三是公司資產負債率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由於銷售房屋產生的預收賬款大幅增加至1970.18億元，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為76.53%，和去年同期基本持平。同時公司淨負債率由2018年的49.21%下降至16.36%。這個16.36%的淨負債率被廣大股東神話了。
四是經營現金流達到了436億元，尤其是四季度單季度流入443億元，在主要地產公司裡也是名列前茅，要知道2012年至2018年7年間累計經營現金流也沒有超過50億，這一季度就達到了436億元。
數據來源：WIND
五是公司擬向全體股東每10股派發現金紅利17元（含稅），預計分紅38.34億元。更難能可貴的是公司自從2015年B轉A股上市至今，沒有一次股權融資，但是累計分紅約100億了。
所以新城控股的股東把2019年年報被吹爆了。
說實話，新城控股是非常牛逼的公司，而且也是一家把財務準則發揮到極致的公司，但是我們還是要理性一點，聽聽初善君的分析。
2、只是為了更好地生存
其實經營現金流好的原因很簡單，要麼儘快賣房回收款項，增加銷售商品、提供勞務收到的現金，要麼減少拿地，降低經營活動流出，或者兩者都有。
對於新城控股來說，最主要的是拿地減少了。尤其是2019年下半年，幾乎沒有新增土地，反而受到老王事件影響，斷臂求生，賣出了不少地。
2019年老王事件前，公司拿地625億元，事件後，公司只拿地44億。
看季度現金流量表，購買商品、接受勞務支付的現金Q3和Q4分別為266億和108億，同比增長2%和下降50%。同時公司加快了銷售，銷售商品、提供勞務收到的現金分別為383億和596億，同比增長了12%和82%。
數據來源：WIND
此外，季度現金流量表還顯示，2019年Q3和Q4籌資現金流量淨額分別為流出145億元和229億元，也就是說，公司大量的償債了，所以有息負債率、淨負債率才有下滑。
數據來源：WIND
所以現在我們明白了為什麼公司2019年經營活動現金流量特別優秀，淨負債率如此之低了吧：加快銷售、增加週轉同時降低拿地，經營現金流大幅轉正，然後受老王事件影響，公司籌資難度或者增加，公司只能大量償債，淨負債率大幅降低。
好在公司從2019年12月開始恢復拿地，當月拿地金額達到了37億元，說明公司最艱難的時候已經過去了。
那麼這家公司可以買入嗎？
3、財報粉飾小能手
在談能否買入之前，還是要聊聊新城控股的利潤調節手段。
一是投資性房地產公允價值變動損益。這個問題大家討論了很多次，但是不可否認，新城控股確實用這個數據在調節淨利潤，2019年投資性房地產公允價值變動損益26.47億元，佔利潤總額的比例為15%。其實投資性房地產值多少錢，完全可以自己說了算，因此用這個來調節淨利潤，確實太容易了。初善君比較好奇的是2019年房價整體是平穩的，公司這26.47億元公允價值變動損益增加是如何評估的？
數據來源：WIND
二是利息資本化問題。年報顯示，公司2019年資本化利息支出為45.25億元（不含合同負債利息資本化金額），連續三年大幅增長，佔利潤總額的比例約25%。可以猜測，公司的有息負債率降低了，但是有息負債總額並沒有明顯降低，大概率還在增長。
數據來源：WIND
可以看到，公司2019年底有息負債為798.44億元，利息費用率估算為8.52%，有息負債餘額增幅大幅下滑，但是融資成本還是更高了。要知道國企房地產的融資成本也就是5%左右，800億有息負債就能差28億財務費用了。
數據來源：WIND
所以我們可以理解新城控股這種被詬病的激進會計處理方式了：為了提高利潤，財務費用能資本化就資本化，同時在通過投資性房地產調節利潤，以獲取公司在二級市場的高市值。同時，公允價值計量投資性房地產的另一個好處則大幅提高了公司的淨資產，方便融資，保證公司的快速發展。
以上就是新城控股的發展策略，把會計準則運用到極致。
如果非常保守的運用會計準則，新城控股會怎麼樣呢？
如果新城控股的淨利潤裡剔除所有的非經常性損益（含公允價值變動損益），財務費用全部費用化，投資性房地產按照成本計量，30年計提折舊，那麼新城控股近三年調整後的淨利潤分別為35億、59億和60億元，分別只佔原淨利潤的57%、48%和45%。換句話說，保守計算，新城控股的淨利潤只是公佈淨利潤的一半。
數據來源：WIND
當然，我們依然可以說，新城控股是被迫所為，都是為了發展。
4、A股下一個待引爆的大雷？
我們都知道房地產行業是一個負債率極高的行業，本身就是在鋼管上跳舞的業務，每年倒閉的房地產企業至少也有幾十家。
所以行業的龍頭萬科這些年一直說的是活下去。
新城控股這些年在房地產企業中拼殺到前十，非常不容易。除了管理層之外，高超的財技也功不可沒：把利潤做高，把資產做大，更大的融資，更多的拿地。
要知道公司的財務負責人是普華永道出身，審計機構也是普華永道。
這種激進的處理方式在房價上漲的時候是助推劑，但是一旦遇到房價下跌，就會成為現金流斷裂的誘發因素。
所以新城控股會是A股下一個待引爆的大雷嗎？
關鍵還是取決於你對房價的預期，尤其是三四線城市房價的預期了
