之前我們聊過了新房和二手房的區別，二手房買賣的流程相對於新房而言稍微要複雜一些，生活中我們經常會看到一些因為二手房買賣發生糾紛的新聞，所以很多購房者對二手房交易都是有點擔心的，今天我們就來聊聊二手房的買賣流程及需要注意的問題。
二手房的買賣流程及需要注意的問題
二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
1.房屋諮詢溝通看房。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2.簽訂合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.審查。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4.立契。房地產交易管理部門審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續
5.稅費繳納。二手房繳納稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7.貸款辦理。對貸款的購房者來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
8.房屋交割。買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬於自己的新產權證後進行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結算。
二手房的買賣流程及需要注意的問題
二手房交易過程中我們又需要注意哪些問題呢？
1.看房。在我們準備去看房的時候應該要分時段，白天和晚上，白天去了解房屋的採光通風外牆，整體房屋的結構，是否有漏水開裂等問題。晚上看房瞭解周邊的環境，小區物業是否規範，是否存在噪音汙染等。
2.房屋手續是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
3.房屋產權。是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
4.確認房屋的準確面積。包括建築面積、使用面積和房內的實際面積，產權證上一般標明的是建築面積，最保險的辦法是測驗量一下房屋內從牆角到牆角的面積，即所謂地毯面積。
5.考核房屋的配套設施。打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的尷尬；觀察戶內外電線是否有老化的現象；煤氣的接通情況，是否已經換用了天然氣；小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器。
6.瞭解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；瞭解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。
7.物業管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及佈局；小區是否封閉；小區綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。
二手房的買賣流程及需要注意的問題
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