文/羅君陽
近年來，隨著行業市場化進程的深入，越來越多的物業服務企業感受到了不規範的業委會對物業服務企業發展的制約。如何規範業委會，如何讓業委會發揮作用並與其和諧相處，正成為物業服務企業面臨的難題。位於南京的某小區自兩年前開始一直在進行一場驚心動魄的“換物業服務企業”大戲，箇中情節曲折複雜，至今這場大戲仍沒有終結。剖析這起案例可以發現當前業委會運行過程中的一些不規範之處，對於我們研究如何規範業委會以及物業服務企業如何處理與業委會的關係具有重要的參考價值。
一場“換物業”大戲
南京的這家小區共有700餘戶業主，從1998年首批業主入住開始，就由開發商下屬的物業服務公司進行管理。從1998年到2014年底，這家小區的物業費一直是0.8元/平方米/月，從來沒漲過，小區業主對服務質量也很滿意。但隨著服務成本的持續上漲，開發商所屬的物業服務企業一直抱怨公司持續虧損，2014年的虧損額達到了80萬元。
2014年10月，小區新一屆業委會成立後，該物業服務企業希望小區物業費能夠上漲一些，讓公司少虧損一些，但雙方並未達成一致。2014年12月27日，該物業服務企業在小區貼出了退出公告，稱公司不堪虧損，決定在2015年3月31日退出小區。然而退出公告剛一發出，業主和業委會的矛盾就爆發出來，2015年2月7日至10日，由小區20%以上業主提議召開臨時業主大會，希望適當上調物業費挽留物業服務企業。但業委會對臨時業主大會的表決結果並不認可。業委會要求物業服務企業按時退出，並啟動程序重新選聘物業服務企業，於2015年3月8日選聘另一家物業服務公司為小區新的物業服務公司。
之後，小區部分業主和業委會圍繞選聘物業服務企業分別開始行動。小區部分業主堅決主張適當上調物業費，繼續留用開發商下屬的物業服務企業，而小區業委會則主張換掉開發商所屬的物業服務企業，在選聘另外一家物業服務企業的業委會決議被法院撤銷後，又臨時聘用第三家物業服務企業來管理小區，而小區部分業主則又認為業委會與第三家物業服務企業簽訂的協議沒有法律效力。目前，這部分業主正起訴撤銷業委會的這一決議。
部分業委會問題頻出
縱觀這家小區目前尚未終結的換物業大戲，我們發現了一些令人遺憾的地方，即應該代表廣大業主利益的業委會卻和小區臨時業主大會的立場截然相反。
譬如，業委會於2015年3月8日在選聘另外一家物業服務企業時，聲稱得到小區402戶業主的有效表決票，並且獲得“雙過半”業主通過。此後，有業主卻狀告業委會，稱在業委會選聘另外一家物業服務企業的過程中票數作假，實際票數不到小區一半，要求法院撤銷其選聘另外一家物業服務企業的決議。2015年，法院依法審理後判定，小區業委會選聘另外一家物業服務企業的402戶有效表決票中，部分簽字人員並非業主本人，而且該部分20餘戶業主到庭作證，因此判決：撤銷小區業委會選聘另外一家物業服務企業的決議。
再譬如，在這家小區換物業服務企業的過程中，本應代表業主利益的業委會，其意見卻屢屢與臨時業主大會的意見直接相左。臨時業主大會上，“雙過半”的業主都希望能適當上調物業費以挽留開發商所屬的物業服務企業，而業委會卻一直堅持要將其換掉。在事件發生後，不少小區業主提出思考：業委會是小區業主選出來的，但一旦選出來，就擁有巨大權力，就算其違背了臨時業主大會的意願，業主還真沒辦法來對其進行制約。但是從法律層面分析，業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構，根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務，他不能違背業主大會的意願來行事。這說明現行的業主大會及業委會制度還需要進一步完善，業委會必須是能代表廣大業主利益的組織。
其實，在全國不少地方，一些業委會不作為、亂作為的現象時有發生。據媒體報道，2016年4月份，福建某小區在招標選聘物業服務企業時，有物業服務企業反映小區業委會向其索要四成的物業費收入作為回扣，此外，業委會還把小區公共地塊租賃給他人擺攤設點，但業委會也並未開具正式的收款憑證。此外，小區的電梯廣告位出租到底有多少錢的收入，進了誰的腰包，業主也都矇在鼓裡。
深圳市福田區委政法委的相關研究顯示，業委會及其成員利用職務便利的違法亂象主要有以下幾種：一是違法侵佔和使用小區本體維修資金；二是利用解聘、續聘及招標選聘物業服務企業之機非法牟利；三是利用管理小區公共設施、場地及物業的權利，非法侵佔、私吞小區公共收益；四是招募、指使帶黑社會性質的人員通過威脅或暴力手段強行驅趕物業服務公司，非法接管小區並自行管理；五是簽訂虛假合同獲取非法利益。
如何規範業委會
自業主大會制度實施以來，國內大多數業委會在維護業主利益、加強與物業服務企業溝通、構建和諧社區等方面做了很多卓有成效的工作，但不可否認的是國內仍存在一些不能規範運行的業委會。這些業委會的不規範行為不僅影響了小區業主的正常生活，侵犯了業主的正當合法權益，影響了房屋的升值，更影響了物業服務企業的正常經營管理，惡化了物業管理行業的生存環境。因此，行業內希望有關部門規範業委會的聲音越來越高。那麼，應該如何規範業委會呢？
事實上，規範業委會的關鍵仍然在於依法依規辦事，住房和城鄉建設部制定頒佈的《業主大會和業主委員會指導規則》是一部專門用於規範業主大會和業主委員會活動、維護業主合法權益的規則，它明確了業主大會和業委會成立、登記的程序，要求物業所在地的區、縣房地產行政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業委會給予指導和協助，負責對業主大會和業委會的日常活動進行指導和監督。
因此，作為規範業委會運作的管理主體，物業所在地的區、縣房地產行政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應該在日常工作中主動作為，充分發揮指導監督業委會各項工作的作用。
來源：中國物業管理
