作者：初明峰、王瑞珂
北京市浩天信和（濟南）律師事務所
裁判概述：
購房買受人無力清償欠付銀行的按揭貸款，房產開發商以階段性擔保人地位代為清償了按揭貸款，後購房買受人的另案金錢債權人對案涉房屋進行了訴前查封保全，在法院查明雖然案涉房屋未辦理過戶登記，但房產開發商已經收到全部購房款（銀行將發放的按揭貸款按照購房買受人指示轉賬給房產開發商）情況下，房產開發商又自己系案涉房屋所有權人為由要求法院解除查封的，法院不予支持。
案情摘要：
1、石明山與中海公司簽訂《房屋買賣合同》，購買後者名下案涉房屋，並辦理了預告登記，但一直未辦理過戶登記。
2、石明山為支付上述購房款而向浦發銀行按揭貸款，中海公司為此提供階段性擔保。浦發銀行按照石明山的委託，將發放的貸款轉賬至中海公司賬戶。
3、後石明山無力清償按揭貸款，擔保人中海公司代為清償了貸款。
4、石明山因另案對建設銀行負債，建設銀行申請法院查封了案涉房屋。中海公司向法院提出執行異議，被駁回後繼而提起案外人異議之訴。
爭議焦點：
中海公司是否享有足以阻卻購房人債權人對案涉房產執行的實體權利？
法院觀點：
石明山已通過自行支付首付款和向浦發銀行蘭州分行按揭貸款的方式，向中海公司付清了全部購房款，並已實際佔有案涉房產。雖然石明山之後無力償還貸款，中海公司作為擔保人承擔擔保責任向浦發銀行蘭州分行還清了貸款，但此時中海公司作為擔保人僅有向債務人石明山的追償權，並不能改變案涉房產買賣關係中，其作為出賣人已經收取了全額購房款並將房屋交付給了買受人石明山的事實。故石明山依法對案涉房產享有物權期待權，中海公司僅對石明山享有普通債權，不享有物權請求權，並不優先於建行的債權，中海公司上述再審理由亦不能成立。
中海公司還主張根據《查、扣、凍規定》第十八條第二款，其有權解除合同，建行營業部無權就案涉房產申請執行，但本案並不符合適用該條規定的條件。
此外，中海公司已收到全部購房款，履行擔保責任後亦有權向石明山追償，本案執行石明山名下房產對中海公司並無顯失公平之處。至於中海公司主張其對石明山的債權抵銷問題與本案無關，不屬於本案再審審查範圍。
綜上，中海公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。
案例索引:
（2018）最高法民申5670號
相關法條：
《查扣凍規定》
第十八條 被執行人購買第三人的財產，已經支付部分價款並實際佔有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人書面同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
第三人依法解除合同的，人民法院應當准許，已經採取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。
第十九條 被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
《財產保全規定》
第二十六條 申請保全人、被保全人、利害關係人認為保全裁定實施過程中的執行行為違反法律規定提出書面異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十五條規定審查處理。
第二十七條 人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服，基於實體權利對被保全財產提出書面異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理並作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴。
人民法院裁定案外人異議成立後，申請保全人在法律規定的期間內未提起執行異議之訴的，人民法院應當自起訴期限屆滿之日起七日內對該被保全財產解除保全。
實務分析：
實務中，按揭貸款方式購買不動產操作中，銀行提供貸款一般要求開發商提供階段性擔保，即在未能將房產登記在買受人名下且完成本抵押之前，由開發商提供擔保的情形。此時，如果買受人不能如期償還按揭貸款的，房產商基於保證人身份存在代償義務。如果開發商承擔了代償義務，按照開發商和買受人之間的代償回購協議，開發商以代償後對買受人享有的追償權為限將房產進行回購。那麼問題是，開發商和買受人之間的約定，是否能夠對抗買受人的其他債權人在此期間對房產所採取的執行措施？
有觀點認為，此時開發商代償後，按照雙方的代償回購協議（實務中均存在此協議）約定，無論開發商是否行使解除權，被設權房地產登記顯示的所有人和實際所有人再次迴歸一致，開發商對該房屋所享有的物權性權利當然可以對抗買受人的其他債權人對該房產的執行。
另有觀點認為，開發商雖然基於保證責任代償，並不能改變買受人已經通過首付+貸款的方式完成了全額價款的支付，如果買受人已經實際佔有設權房產，買受人的其他債權人基於對買賣登記（一般是買賣備案）的公示和買受人佔有房產事實行為的公示，其他債權人對買受人是設權房產所有人之現狀是有公示信賴利益的，其他債權人的執行不能被房產商基於代償取得追償權所阻卻。
很顯然，本案援引的最高院判例支持後者觀點。筆者對此持保留意見，有待後續文章繼續分析。
