學區有多貴？
4月14日，瀋陽最具象徵意義的一塊土地進行公開拍賣。
這塊名為沈北路北204所南側的地塊位於沈北新區，僅4.8萬方的面積，吸引了17家房企競標。最終的成交價為3950元+19500平無償移交政府租賃住房。業界普遍估計，房企實際拿地成本在6500元/建平以上，地價之高，超越沈北前任5000地王30%。
細數這個沈北地塊，並不處在沈北熱門中心的位置，而且利好屬性不多：不臨河，遠離地鐵，地塊面積小，缺乏拉伸空間，緊鄰兩條主幹馬路。
這樣一塊缺乏亮點的土地，為何能拍出超高地價？其實地塊還有個特殊屬性，地塊的西側位置，有兩座名校。以至於民間都用七中東地塊來稱呼它。
地塊未來有沒有學區，還是未知數，但各家房企已經看到了學區帶來的威力，敢於用現金投票。
近日，有粉絲爆料，新市府有全新盤即將入市，也在名校旁，新市府的學區地塊將值多少錢？
新市府學府旁地塊
2019年10月，新市府最中心的一塊熱地通過掛牌交易。這塊總面積為8.75萬方，北側即為著名的北師大瀋陽附屬學校。最終該地塊被綠城摘得。
我們可以對比一下沈北與新市府這兩塊地：
- 綠城地塊地塊位於瀋陽最熱的新市府板塊，且配套更全（青悅裡商業、五星級喜來登酒店）
- 綠城地塊更大（8.75萬方 vs 4.8萬方）
- 綠城地塊容積率更低（1.2 vs 1.8）
- 綠城地塊遠離主幹路
- 綠城地塊入學更有保障（北師大瀋陽附屬學校只招收綠城業主vs沈北尚未劃分的學區）
沈北七中東地塊可以拍到6500元，那麼一塊位於綠城全運村最中心，南鄰學校西靠商業，在高端改善盤林立、格調衝飛天的新市府最中心的地塊，地價豈不將是天價？
近期，綠城地塊已開始動工，據粉絲爆料，地塊已被命名為綠城·和園，綠城正籌備新項目的宣傳和上市。
同時爆料還提到，綠城新項目產品面積段在90-143平。如果爆料無誤的話，綠城新項目正好卡位最好賣的品質洋房面積段，新市府目前奇缺該面積區間的三房四房產品。
網傳綠城新項目效果圖
流出消息有限，根據附帶流出的圖片和案名判斷，綠城新品很可能會一改全運村法式洋房設計，而轉向中式建築風格。
綠城項目前瞻
目前綠城新項目流出的信息有限，但有幾點是十分確定的：
1、綠城新項目將是新市府核心區最後的低密洋房區。
綠城新項目的容積率僅1.2，而新市府近期萬元地價地塊，容積率都在1.8以上。全運村最東側的Z8地塊容積率已達1.9，而曾經在綠城的規劃中，全運村整體容積率為1.2，單地塊也不超過1.5。
曾經綠城全運村的沙盤效果圖，現在最東北側兩地塊容積率已為1.9
低容積率意味著更舒適的居住環境，更低的建築密度，更矮的樓層高度和更多的綠化，高容積率的產品，永遠充滿了妥協。從下面這張圖你就能看出低容積率有多重要了。
綠城項目1.2容積率已絕版，新市府未來再怎麼出讓地塊，也不會再有1.2容積率了！
2、綠城品質住宅再傳承。
綠城在地產圈業界內，以高品質而著稱。全運村建設時，板塊缺乏熱度，法式洋房曲高和寡。如今新市府熱度高漲，品質盤遍地，市場風向180度轉變，綠城可以毫無顧慮的輸出引以為傲的高品質產品了。
3、學區是重要差異點，更是增值的保障。
學區問題，是新市府最大的短板。對於30-40歲區間的主力購房者，沒學區，是無解的一票否決項。
綠城全運村是新市府學區唯一的選擇。綠城新項目將是新市府唯一有學區的新盤。北師大附屬學校學區範圍僅限綠城業主，其他園區想蹭學區？沒門！
僅差學區，房價差5000！
別忘了，學區是樓盤升值的助推器。金廊的華潤悅府與雅頌居、寶能GFC相比，同是品質住宅，僅因不是學區，均價已相差5000元之多。
這樣一幕也極可能在新市府出現。同樣都是品質住宅，新市府唯一學區房意味著將有更多的潛在購房者，意味著二手更貴、更好賣！
最後
購房者常說，新市府什麼都好，就是沒學區。補齊學區短板的綠城新項目，已成為一處集齊低密、品質、學區、配套的樓盤，每一項又皆是頂尖，堪稱瀋陽最全能的項目！
如果你在也在尋找一處改善品質盤，我建議你等等綠城，以我對綠城的瞭解，綠城新項目極可能會刷新你對改善的認知。
綠城新項目仍未公開太多信息，市場將會如何看待新市府有學區的品質新盤，綠城又將為瀋陽造出什麼新品，讓我們拭目以待。
