張琳
4月20日央行降息！1年期LPR報3.85%，較3月下行20個基點；5年期以上LPR報4.65%，較3月下行10個基點。
2019年8月央行出臺政策規定，貸款利率不再錨定基準利率，而是改為LPR。隨後，2019年12月央行再次發佈文件，規定現有存量房貸要重新簽訂合同，借款人可以選擇轉換成LPR或是固定利率。那麼，什麼是LPR？如何計算以LPR為基礎的房貸利率？它與固定利率有何區別？究竟哪種更合算？
這裡提醒大家，本次轉換不涉及公積金貸款以及組合貸款中的公積金部分、固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款。轉換工作將持續至2020年8月31日，借款人有充足的時間瞭解相關情況並結合自身需求做出選擇。
一、什麼是LPR？
LPR全稱為“貸款市場報價利率”，它是由18傢俱有代表性的商業銀行給出報價，去掉其中最高價和最低價後加權形成的市場報價利率，每月20日(遇節假日順延)對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。
二、為何要將房貸利率的“錨”轉為LPR？
目前，大部分新發放貸款已採用LPR定價，而存量的浮動利率貸款仍以基準利率為基礎。2019年8月以來，LPR已多次下降，但2015年10月以來，基準利率始終沒有調整。因此，為保護借貸雙方權益，央行明確自2020年3月1日開始，央行不再直接規定基準利率，轉而用LPR代替，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。
三、房貸利率如何轉換成LPR？
房貸利率轉換成LPR需要兩步：
第一：計算加點
加點=轉換前實際利率 - 2019年12月LPR
加點可為負值
第二，計算房貸利率
2020年房貸利率=2019年12月20日LPR+政策加點+商業銀行與各人協商的加點
此後，房貸利率每年1月1日更新，其中LPR利率以上年12月公佈的數據為準。
例如：
若借款人轉換前實行的政策是基準利率打八折，則其原有實際利率為3.92%（4.9%×0.8＝3.92%）
若轉換為固定利率，則無論今後LPR如何變化，房貸利率始終按照3.92%執行。
若轉換為LPR，則加點=3.92%-4.8%（2019年12月LPR）=-0.88%
最終房貸利率=LPR-0.88%，此後每年1月1日根據上年12月公佈的數據對LPR進行動態調整。
四、固定利率、LPR哪個更合算？
兩種轉換方式各有利弊，具體取決於借款人對未來LPR走勢的判斷。2019年8月以來利率下行，並且疫情全球爆發各國央行大都採取了QE政策，短期利率上升可能性較小。若認為LPR會下行，則轉換為LPR定價更有優勢。
中長期來看，若出現通貨膨脹，則利率會上行，而且目前長期利率下降的幅度低於短期利率下降的幅度。若認為未來LPR會上行，選擇固定利率更合算。
綜合目前全球經濟、資金情況來看，利率大幅上行的可能性較小，建議選擇LPR。因為即使發生通脹，房價大幅上漲會抵補利率上升的小額損失，選擇LPR也是風險可控。
