閱讀提示：天同碼是北京天同律師事務所借鑑英美判例法國家的“鑰匙碼”編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規則，進而形成“中國鑰匙碼”的案例編碼體系。《中國商事訴訟裁判規則》（中國鑰匙碼—天同碼系列圖書）已由天同律師事務所出品並公開發售。
本期天同碼主旨案例，來源於最高人民法院民一庭編《民事審判指導與參考》2018第3輯總第75輯案例。
文/陳枝輝 天同律師事務所合夥人
【規則摘要】
1.僅憑房款收據孤證，不足以證明購房人已支付全款
——案外人以其系商品房購房人提出執行異議，但僅憑被執行人房地產開發企業出具的房款收據，不能證明已付全款。
2.買受人對未辦過戶沒有過錯的，法院停止執行情形
——買受人已支付全部購房款並實際佔有房屋，其對房屋未辦產權過戶登記沒有過錯的，法院應判決停止執行該房屋。
3.購房人已付大部分購房款，可對抗一般債權人執行
——生效判決確認的抵押權或一般債權，無法對抗已付大部分購房款的購房人在執行程序中作為消費者所提權利主張。
4.案外人居間性質房產交易，不能阻卻法院強制執行
——案外人從事居間性質房屋交易目的並非獲取房屋產權，而是為了轉賣房產賺取差價，故其不能排除法院強制執行。
5.購買未領取權屬證書的房屋，買受人不能對抗執行
——購買未依法登記領取權屬證書的被執行房屋，即使全款、交付佔有，因對未能辦過戶存在過錯，故不能對抗執行。
6.案外人異議程序，應形式審查和有限實質審查結合
——案外人異議審查程序中，應將形式審查與實質審查相結合，通過有限的實質審查，以充分發揮該制度的積極作用。
7.購房合同及付款收據瑕疵，但不足以否定其真實性
——申請執行人與開發商無足夠證據證明商品房買受人買賣合同及付款收據虛假情況下，應認定買受人已支付購房款。
8.買受商品房未過戶，房產企業同時為被執行人情形
——執行程序中，同時符合登記在被執行人名下不動產與登記在被執行房產企業名下的商品房兩種情形下的法律適用。
【規則詳解】
1.僅憑房款收據孤證，不足以證明購房人已支付全款
——案外人以其系商品房購房人提出執行異議，但僅憑被執行人房地產開發企業出具的房款收據，不能證明已付全款。
標籤：房產執行｜案外人異議｜證據規則｜收據｜房款收據
案情簡介：2011年7月，信用社起訴開發公司償還借款。2014年，信用社依生效判決申請執行開發公司，並申請查封了開發公司名下商品房。王某以其2011年1月與開發公司簽訂購房合同為由提出執行異議，並提供了開發公司出具的房款收據。
法院認為：①最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”執行異議之訴不僅涉及案外人和被執行人利益，還涉及申請執行人利益。法院審理執行異議之訴案件，應全面考慮不同當事人之間利害關係，充分保護各方當事人合法權益，在適用前述規定對案外人權利予以特別保護時，應從嚴審查、嚴格把握。尤其對於購房人已支付價款是否超過合同約定總價款的50%事實，轉賬支付購房款的，應對購房款轉賬憑證予以查實；現金支付購房款的，應對購房款來源等事實予以查實，
在保護案外人合法權益時，亦應防止被執行人與案外人惡意串通損害申請執行人權益。②本案中，開發公司出具房款收據，王某稱系以現場刷卡，因時間較長，查不到記錄，但現場刷卡屬於通過銀行轉賬支付方式，即使王某刷卡支付憑證丟失，亦可由其提供付款賬戶的銀行流水賬單，或由開發公司提供收款賬戶的銀行流水賬單，或從銀行調取後臺轉賬記錄等來證明汪某已支付購房款事實。即使所有轉賬憑證因客觀原因確實已不存在，亦應對王某所付房款來源予以查實。開發公司未出具正式發票，交易行為不規範，王某對其是否索要過正式發票、因何原因未取得正式發票等應作出說明和合理解釋。③因涉及申請執行人信用社利益，案涉房屋買賣合同雙方當事人自認或默認並不足以認定已支付購房款事實。開發公司系本案當事人、執行程序中的被執行人，其利益與執行程序中案外人王某、申請執行人信用社均可能存在衝突，與案件處理結果有直接利害關係，故其所出具房款收據證明力較低，在無其他證據補強、形成可靠證據鏈條情況下，僅憑該孤證無法認定王某已支付全部購房款，故王某本案中不足以排除信用社對開發公司的申請執行。實務要點：案外人以其系商品房購房人提出執行異議，但僅憑被執行人房地產開發企業出具的房款收據孤證，不能證明已付全款。
案例索引：案見“河間市農村信用合作聯社與王娟、第三人衡水眾凱房地產開發有限公司任丘分公司執行異議之訴案”，見《執行異議之訴中對購房人支付購房款等事實應從嚴審查》（劉敏、謝勇，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考·指導性案例》（201803/75:212）。
2.買受人對未辦過戶沒有過錯的，法院停止執行情形
——買受人已支付全部購房款並實際佔有房屋，其對房屋未辦產權過戶登記沒有過錯的，法院應判決停止執行該房屋。
標籤：房產執行｜買受人優先權｜房屋買賣｜執行｜房產｜未辦過戶
案情簡介：2010年，法院依開發公司申請，查封了房產公司名下房產。倪某以其1995年購買並已付全款、實際佔有為由提出執行異議，同時舉證證明房屋至今未辦理過戶登記手續是房產公司錯誤抵押、房屋調換存在爭議、公司工作人員變動等原因造成。
法院認為：①依《物權法》相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。故當事人簽訂房屋買賣合同轉移房屋所有權，買受人在辦理房屋過戶登記手續後，才能取得該房屋所有權。本案中，倪某與房產公司簽訂了商品房預售契約，已支付購房款，並實際佔有該訴爭房屋，但尚未辦理房屋所有權過戶登記，買受人依買賣合同僅享有請求房產公司辦理房屋過戶登記的債權請求權 ，但對訴爭房屋並不享有所有權，故倪某要求確認訴爭房屋歸其所有的訴請，於法無據，不予支持。②依最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。本案中，訴爭房屋預售契約簽訂於1995年，而《物權法》頒佈、施行於2007年，雖在此之前我國也有關於房屋產權登記的法律法規，但當時公民的產權登記意識比較淡薄，簡單依《物權法》關於房屋產權登記的標準衡量當事人在該法施行前是否積極行使權利不符合客觀實際，故在判斷倪某對於未辦理房屋過戶登記是否存在過錯時應採取尊重歷史、實事求是態度。房產公司於1997年12月因自身原因錯誤將訴爭房屋抵押給銀行，其後雖申請房屋登記機關予以糾正，但各種原因客觀上導致該房屋直至2009年才辦理了抵押權註銷登記，相應土地部分更是遲至2009年年底才辦理註銷登記，依房屋登記相關規定，在抵押權存續期間房屋是不能辦理過戶登記手續的，房產公司亦未將上述抵押情況告知倪某，故在此期間房屋未辦理過戶登記手續責任在房產公司，不在倪某。另外，雙方就房屋調換事宜一直存在爭議亦是導致房屋未能辦理過戶原因之一，本案中雙方於2006年簽訂補充協議，房產公司向倪某支付補償金，雙方就此產生的爭議才最終解決，房屋在此期間未能辦理過戶登記手續責任亦不應簡單歸咎於倪某。倪某提交授權委託書等證據，證明其向房產公司主張權利，房產公司亦予以認可，並稱是由於自身工作人員變動等原因一直未給倪某辦理房屋過戶登記手續。故倪某與房產公司簽訂了商品房預售契約及補充協議，在房屋管理部門辦理了預售預購登記手續，已支付了全部購房款，並以產權人名義將房屋委託出租獲取收益已達十幾年之久，房屋至今未辦理過戶登記手續是房產公司將訴爭房屋錯誤抵押、房屋調換存在爭議、公司工作人員變動等原因造成的，是
倪某作為買受人所無法控制和克服的，由此造成的不利後果不應由倪某承擔，故判決停止對案涉房屋執行。實務要點：買受人於法院查封被執行人名下房產前支付了全部購房款並實際佔有房屋的，其對房屋未辦產權過戶登記沒有過錯的，法院不得查封。
案例索引：北京高院（2011）高民初字第430號“倪某與某開發公司等案外人執行異議之訴案”，見《倪巖林與華潤置地（北京）股份有限公司、北京光大高登房地產有限公司案外人執行異議之訴案（執行異議之訴）》（張稚俠），載《中國審判案例要覽》（2013民:497）。
3.購房人已付大部分購房款，可對抗一般債權人執行
——生效判決確認的抵押權或一般債權，無法對抗已付大部分購房款的購房人在執行程序中作為消費者所提權利主張。
標籤：執行｜房屋｜房產執行｜買受人優先權｜大部分購房款
案情簡介：2007年，生效判決判令開發公司償還投資公司欠款5000萬元。2009年，投資公司申請強制執行，法院查封了開發公司名下房產。2010年，孫某提出執行異議，事實與理由：2005年，孫某與開發公司簽訂購房合同，已交納70萬餘元併入住，餘款20萬元約定待過戶後交納，因開發公司原因一直未入住。
法院認為：①依法成立的合同，受法律保護。孫某與開發公司所籤購房合同有效，各方均應依約履行。根據該合同內容，孫某以支付購房款為對價取得涉案房屋所有權，開發公司有義務在收到全額購房款後確定的期間內為孫某辦理完畢產權過戶登記手續，雙方並特別約定，如系開發公司原因未能按期辦理房屋產權證書，開發公司應承擔違約責任，孫某則有權選擇繼續履行合同。實際履行中，孫某支付了大部分房價款，並履行了雙方協議約定的申請貸款項下義務，實際入住涉案房屋。因開發公司原因，孫某無法獲取貸款以支付剩餘房價款，故根據雙方合同約定，
剩餘房款未付事實並不構成阻止孫某請求繼續履行的障礙，孫某有權主張開發公司為其辦理涉案房屋產權過戶登記手續，並進而取得該房屋所有權。②最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第1條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。”第2條規定：“消費者支付購買商品房的全部或大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”本案中，孫某與投資公司均對開發公司享有債權，孫某所享有的合同權利為取得涉案房屋所有權，相關合同約定明確且該債權成立在先；投資公司對開發公司所享有的債權雖為生效判決所確認，但該債權僅為一般債權，債權內容為清償欠款及承擔訴訟費用，並未明確指向涉案房屋，特別是考慮到孫某已實際佔有、使用涉案房屋多年的實際情況，故判決對按案涉房屋停止執行。實務要點：生效判決確認的抵押權、一般債權，無法對抗已支付大部分購房款的購房人在執行程序中作為消費者提出的權利主張。
案例索引：北京高院（2011）高民終字第237號“孫某與某投資公司等執行異議案”，見《 孫宏月與中國華聞投資控股有限公司、北京勝古房地產開發有限責任公司執行異議案》（谷紹勇），載《中國審判案例要覽》（2012民:559）。
4.案外人居間性質房產交易，不能阻卻法院強制執行
——案外人從事居間性質房屋交易目的並非獲取房屋產權，而是為了轉賣房產賺取差價，故其不能排除法院強制執行。
標籤：房產執行｜買受人優先權｜居間性質｜主觀過錯｜客觀障礙
案情簡介：2015年，法院依生效法律文書，查封被執行人廖某名下房屋。從事二手房交易的文某以其支付購房款、交付佔有、公證受權以自己名義售房為由提出案外人異議。
法院認為：①最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結。”本案中，文某主張其向廖某購買了案涉房產，但在其未辦理房屋產權變更登記情況下，必須滿足支付全部價款並實際佔有使用且對未辦理過戶手續沒有過錯的條件，才能產生阻卻執行措施的結果。②文某提交的證據不足以證實其已向廖某支付了涉案房購房款，且該房委託公證書體現文某系廖某售房代理人，故文某與廖某所籤房地產買賣契約真實性無法確認。文某經營二手房交易，其交易目的並非取得所購房屋產權及自己實際居住使用，而是轉賣賺取佣金或房屋差價，其在房屋長時間賣不出去情況下才辦到自己名下，故
導致未辦理案涉房產產權變更登記至自己名下，並非其意志以外的客觀障礙，而是其主觀意志所致，故其對涉案房未辦理過戶存在過錯。文某對涉案房不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回文某訴請。實務要點：案外人從事居間性質的房屋交易目的並非獲取房產所有權，而是為了轉賣房產賺取差價，故其不能排除法院強制執行。
案例索引：海南高院（2017）瓊民終214號“文月元與海南渝商投資控股有限公司執行異議之訴糾紛上訴案”，見《居間性質的房產交易不能阻卻強制執行》（汪忠學、夏偉偉），載《人民司法·案例》（201735:100）。
5.購買未領取權屬證書的房屋，買受人不能對抗執行
——購買未依法登記領取權屬證書的被執行房屋，即使全款、交付佔有，因對未能辦過戶存在過錯，故不能對抗執行。
標籤：執行｜房屋｜房屋買賣｜無證房屋｜房產執行｜買受人優先權
案情簡介：2014年，法院查封陶某向開發公司購買、未領取權屬證書的房屋。王某以其從陶某處購買該房、支付全款、裝修入住為由提出案外人異議。
法院認為：①最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。②《城市房地產管理法》第38條第1款第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。陶某在未依法登記領取權屬證書情況下，將案涉商品房轉賣給王某，後者至今未能辦理房屋過戶登記手續。王某購買該房屋時應知曉陶某未依法登記領取權屬證書，
在該房屋未依法登記領取權屬證書情況下，仍違法交易，導致其至今未能辦理產權過戶登記手續，對此顯然存在過錯。故王某即使支付全部購房款並實際佔有，其也無權要求法院解除對該房屋的查封。裁定駁回案外人王某異議。實務要點：購買未依法登記領取權屬證書的被執行房屋，即使全款、交付佔有，因對未能辦理產權過戶登記手續存在過錯，故不能對抗執行。
案例索引：江蘇南通港閘區法院（2015）港執異字第00004號“王智勇與陳萍查封房屋執行異議案”，見《第三人購買被執行人房屋被法院查封的救濟》（張善華、顧建兵），載《人民司法·案例》（201717:109）。
6.案外人異議程序，應形式審查和有限實質審查結合
——案外人異議審查程序中，應將形式審查與實質審查相結合，通過有限的實質審查，以充分發揮該制度的積極作用。
標籤：執行｜案外人異議｜房產執行｜買受人優先權｜實質審查｜形式審查
案情簡介：2014年，旅遊公司申請執行資產公司名下房產。紙業公司以其2003年向開發公司購買、開發公司一房二賣給資產公司、2007年民事調解書確認資產公司協助紙業公司辦理過戶、自2004年起紙業公司佔有使用該房為由提出案外人異議。
法院認為：①執行救濟程序制度設計初衷，一方面要考慮為當事人提供充分權利保障，另一反面也要考慮執行程序本身效率。為了判斷當事人權利主張是否成立，案外人異議程序不可避免地要適用實體法相關規定，只有採取一定程度上實體審查方式，才能充分發揮該項制度應有作用。即，案外人異議程序既不能適用嚴格的形式審查原則，亦不能完全採用實質審查原則，而是
應將形式審查與實質審查相結合，通過有限的實質審查，充分發揮該制度的積極作用。②本案中，經審查，資產公司作為案涉房屋產權證登記所有人，其與紙業公司就該房屋所有權轉移達成的協議由民事調解書確定，該調解發生法律效力時間早於法院查封生效時間，且紙業公司履行了金錢給付義務並通過申請強制執行積極主張權利，故紙業公司作為案涉房屋購買人權利應得到尊重和保護，其所提異議請求符合法律規定，應予支持。裁定中止對案涉房屋的執行。實務要點：案外人異議程序既不能適用嚴格的形式審查原則，亦不能完全採用實質審查原則，而是應將形式審查與實質審查相結合，通過有限的實質審查，充分發揮該制度的積極作用。
案例索引：北京二中院（2014）二中執異字第00107號“天津環球玉樹紙業有限責任公司與中國中旅（集團）公司、華證資產管理有限公司執行異議糾紛案”，見《對案外人異議可進行有限的實體審查》（王志鵬），載《人民司法·案例》（201420:78）。
7.購房合同及付款收據瑕疵，但不足以否定其真實性
——申請執行人與開發商無足夠證據證明商品房買受人買賣合同及付款收據虛假情況下，應認定買受人已支付購房款。
標籤：房產執行｜買受人優先權｜交付全款｜證據規則｜合同文本
案情簡介：2008年，朱某依生效仲裁調解協議，申請執行開發公司，法院據此查封開發公司開發的一套房產。馮某以其2004年與開發公司法定代表人王某授權施工方楊某所籤商品房買賣合同及收款收據提出執行異議，馮某同時提交了2007年以來的自來水交費證明。該房因未竣工驗收未辦理初始登記手續。朱某、開發公司以購房合同、收款收據上有塗改痕跡為由不予認可。
法院認為：①朱某基於仲裁調解協議書申請法院對涉案房屋強制執行，案外人馮某提起執行異議，在法院裁定馮某執行異議成立後，朱某有權提起許可執行之訴。最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。②本案中，雖然開發公司提出涉案房屋系楊某出面售予馮某，與開發公司無關，但從涉案房屋買賣合同落款時間及開發公司法定代表人王某書面授權書顯示，楊某此期間有權以開發公司名義與馮某簽訂涉案房屋買賣合同並對開發公司發生法律效力。開發公司已向馮某出具了收款收據，該收款收據上“客戶名稱”處“馮某”三字雖有塗改痕跡，但開發公司財務專用章及其法定代表人王某簽名真實。朱某和開發公司雖提出商品房買賣合同中單價、總金額、房號、建築面積均有塗改，但由於開發公司對該商品房買賣合同上開發公司公章及其法定代表人王某簽名真實性予以確認，且收款收據載明時間、金額與該商品房買賣合同上載明時間、總金額相互吻合，故
在開發公司無足夠證據證明該商品房買賣合同虛假情況下，應對該商品房買賣合同真實性亦予以確認，故可認定開發公司將涉案房屋出售給馮某且馮某已支付全部價款。自來水公司收費信息查詢列表能證明，馮某至少於2007年開始佔有涉案房屋。涉案房屋所在小區未竣工驗收，未辦理初始登記手續，由此可認定馮某對涉案房屋未辦理過戶登記手續並無過錯。③朱某作為一般債權人，其債權標的是金錢給付，而非特定涉案房屋，且依最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，在開發公司有所有權前提下，馮某仍有權要求對涉案房屋停止執行，故判決涉案房屋歸開發公司所有，對朱某而言並無訴的利益，故對朱某請求確認涉案房屋歸開發公司所有的訴訟主張不予支持。判決駁回朱某訴請。實務要點：因不動產買賣而引發的執行異議之訴，對買受人是否付清全部價款的審查應側重對買賣關係的真實性，以及是否付清全部房款真實性進行實質審查。
案例索引：江蘇高院（2013）蘇民終字第0003號“朱廣連與馮守俠、江蘇省徐州市龍祥房地產開發有限公司借款合同糾紛案”，見《不動產買受人得排除強制執行法律適用》（施建紅），載《人民司法·案例》（201410:107）。
8.買受商品房未過戶，房產企業同時為被執行人情形
——執行程序中，同時符合登記在被執行人名下不動產與登記在被執行房產企業名下的商品房兩種情形下的法律適用。
標籤：房產執行｜買受人優先權｜執行｜消費者優先權｜法律適用
案情簡介：2014年，法院判決張某代林某支付劉某借款139萬元及利息，開發公司承擔連帶責任。
劉某據此申請查封了開發公司名下房產，陶某以其2010年與開發公司就前述房產簽訂購房合同並支付全部購房款、入住使用至今、因未竣工驗收而未辦產權證為由抗辯。法院認為：①最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未能辦理過戶登記。”第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”金錢債權執行中，同時符合登記在被執行人名下的不動產與登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房兩種情形，則最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條與第29條適用上產生競合，應一併審查後選擇適用，並非能適用其中一條就自然排斥另一條適用，
該兩條是選擇適用關係，只要滿足其中之一，便可排除執行。如此適用，符合前述規定對不動產買受人予以儘可能充分保護的初衷。②依最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”本案中，陶某與開發公司所籤涉案商品房定購協議中約定了雙方當事人名稱、商品房具體位置、面積、價格、購房款支付時間等內容，具備《商品房銷售管理辦法》第16條中規定的主要內容，故應認定在法院查封之前陶某與開發公司已簽訂合法有效的書面買賣合同。③根據開發公司向陶某出具的收據、開發公司向法院出具的證明以及開發公司對陶某已付清涉案房款的陳述，應認定陶某已付清涉案購房款。④所謂佔有，是指主體對於物基於佔有的意思進行控制的事實狀態。佔有必須具備兩個構成要件，一是佔有人必須具有佔有的意思；二是佔有人實際上控制或管領了某物。本案中，根據陶某提供的其與物業公司所籤協議、物業公司出具的證明以及涉案房屋電費發票 等能證明陶某實際佔有涉案房屋。涉案房屋無法過戶原因在於未能綜合竣工驗收，過錯在於開發公司，不在於陶某。因陶某所提案外人執行異議之訴符合最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定的4個條件，能排除涉案房屋的強制執行，故判決停止對案涉房屋執行。實務要點：消費者作為商品房買受人提出執行異議，雖不符合最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定的保護要件，但符合第28條規定的保護要件的，對其要求停止對涉案房屋強制執行的訴請，法院仍應予支持。
案例索引：江蘇徐州中院（2017）蘇03民終1380號“陶某與劉某等案外人執行異議案”，見《陶華北訴劉昕及第三人張東成等案外人執行異議之訴案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201703/51:62）。
