笔者不久之前写过一篇分析佳和园小区二手市场行情的文章，有兴趣的朋友可以点击链接
https://www.toutiao.com/i6630752439014277646/
文章里面我提到这套330万成交的48平米小户型，每平米单价68352元，成交时间5月30日。
这几天我在观察二手行情的时候，发现该小区又成交一套49平米的小户型。但是时间和价格都没有在网页上发出来，而是很笼统的标明：成交时间30天内，成交价格3**万。
这顿时引起了我的好奇心，于是我打开链家app，才发现原来里面大有玄机。原来这套房子成交时间只比那套均价6万8的晚了27天，还不到一个月。成交价格310万，价格足足低了20万，面积还大了1.32平。（写到这我要手动给链家点赞，为了照顾前客户的情绪，链家贴心的把后来低价成交的那套房子信息给隐藏了一半。其实链家完全可以在app里添加这一个功能：成交价低于之前的房子，自动对前客户进行屏蔽）
比较一下这两套的情况，先看户型：
330万，单价6万8
330万这套，低楼层，一室一厅一厨一卫，卧室朝南。
310万，单价6w2
310万这套，高楼层，一室一厅一厨一卫，卧室朝南。从户型图看，两套房都是朝南的西边户，310万这套更方正，而且除了厨房小了1平米之外，客厅，阳台都要更大一些。仔细看户型图，310这套客厅的窗户比330那套朝向更好，330客厅的窗口非常小，很影响采光。在中介实拍的照片里面，可以证明这点。
先看330的客厅小窗户：
330万，单价6w8
再看310的大窗户：
310万，单价6w2
笔者曾经钻研过摄影，我从窗户外的阳光判断330这套拍照的时候，应该是开了灯的，否则照片的曝光不会如此准确。窗外这么好的光线都要开灯，可想而知这个客厅的采光是不行的。链家拍的另一个角度的客厅图证明了我的判断：
330万，单价6w8
图里清楚的看到，两盏吊灯都是打开的。
接下来我们再对比两者的装修。
厨房：
330万，单价6w8
310万，单价6w2
卫生间:
310万，单价6w2
卧室：
330万，单价6w8
310万，单价6w2
从两者的装修情况看，330的装修明显要更新，主人在装修的时候花了一些心思。310的内部装修已经用了很长时间，显得老旧，但基本的功能都是保障的。比我看过的一些市区老破小还是好上一点。
详细对比完两套房子，基本可以下这么一个结论：330的装修新，户型一般。310的装修老旧，户型更佳。
今年这段时间，南京一手房行情的热潮逐渐褪去，但学区房引领了又一波新的高潮，价格不断刷新了人民群众对学区房的概念。在这个背景下，还没有出成绩的科睿小学的学区佳和园小区的价格也是不断的走高，具体的走势可以看我之前的文章：
https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404259881619197599。在这个背景下，这一套48平被炒到总价330，单价6w8。按照一些大V的观点，6w8有成交，那么接下来的成交价还会继续上行。似乎小面积单价突破7万就在眼前。但是实际的情况是，不到一个月的时间，同小区成交了一套同等面积，楼层更佳，户型更好的房子，总价反而低了20万。
短短27天，接盘330的业主可能交易程序还未完成，房间钥匙也没拿到，就浮亏了20万，一辆帕萨特就这么交代了。况且按照南京市薪资水平报告，只有2.4%的人收入超过了20万。
我们再算算这20万的贷款，按照30年，上浮20%利率计算的话，该业主每个月要多交多少月供。
20万房贷，30年，利率上浮20%
希望接盘330的业主不要看到我这篇文章，否则他的心理阴影面积不知道要扩大多少倍。。。。
