當前疫情影響全球經濟，中國經濟下滑前所未有，但是上海和深圳對房地產監管態度和手段更趨嚴厲。
4月20日，深圳銀保監局聯合人民銀行深圳市中心支行召開座談會，會議要求銀行嚴把經營貸貸前准入關，加強借款人經營背景真實性審核；加強經營貸貸款抵押物管理，原則上借款人持有被抵押房產時間不得低於6個月；合理確定貸款額度和資金使用範圍；加強資金用途監控，加強借款人貸後房產新增情況監測。
接著4月23日，人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會。會議要求，堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金。
以上兩個事件是中國經濟最發達兩個一線城市關於房地產監管的最新動向，表明房地產監管正在向一城一策推進，房價上漲幅度較大的城市，監管進一步嚴厲，基本上鎖死了房抵貸進一步進入房地產市場的路子。
房抵貸，其實就是用此前購買的房子抵押出去，然後再去銀行貸款，再去購房的一個操作，是房地產操作的重要手段，也是中國房地產泡沫的重要原因。
而“4·17”政治局會議堅持了財政政策積極有為和貨幣政策寬鬆，同時進一步強調“房住不炒”。
土地是過去20年中國貨幣派生最重要的底層資產，通過土地財政直接派生的信用往往可以佔到M2派生的30%以上，有統計的峰值甚至高於40%，如果考慮到以土地價值為基礎的資產抵押信用，這個比例只會更多。近幾年堅持“房住不炒”，目前土地金融直接派生的M2佔比已經下降到10%左右。
也就是說從貨幣的角度講，如果土地派生貨幣信貸的能力被抑制，未來靠什麼呢？政治局會議說的很明白，目前經濟政策主題是“財政+貨幣”，即通過貨幣寬鬆支持國家財政支出。一方面是財政刺激，財政需要融資，貨幣政策來降低其融資成本，說白了，就是降息、降息、再降息。
更為重要的是人民幣匯率的堅挺和通脹預期的下移，為貨幣政策寬鬆提供了基礎，並確定性的降息預期，未來我們看到更多的將是中長端利率的下行，近日，中長端利率下行幅度開始加大，收益率曲線整體趨平，20日至23日，1年期國債收益率下行了約8.3Bp，10年期收益率也下行了約8.3Bp，7年期收益率本輪也下行了約8.9Bp。
所以，我們看到，2020年4月23日，國債期貨午後突然拉漲，10年期合約5分鐘內拉漲0.54%、5年期合約5分鐘內漲0.3%。臨近尾盤，10年期主力合約漲勢不退，全天共上漲0.61%；5年期主力合約漲幅有所收窄，全天共上漲0.14%。
正是在目前明確的宏觀背景之下，債券成為避險資金熱衷的投資品種，債券基金當然當仁不讓。
進入4月份以來，除易方達消費精選依靠品牌和明星基金經理優勢成為當月爆款權益類基金外，發行份額排在其後的2-5名均屬於債券型基金或偏債型混合基金。具有封閉期運作特點的定開債基再次獲得機構青睞，海富通裕昇三年定開債、東興鑫遠三年定開等發行份額超過20億份。
一日售罄的基金基金大部分屬於債券型基金。華夏鼎佳債券於4月17日結束募集，首募份額超過60億份。此外，其餘幾隻一日售罄的債券基金髮行份額普遍不高，基本達到成立門檻就結束了募集。有些基金屬於發起式，投資對象主要來自公司管理層和機構客戶。
今年第一季報債券基金成為該季度最賺錢品種，單季盈利達到693.05億元，這就是賺錢效應。
數據顯示，截至4月22日，近五年來，中長期純債基金平均淨值漲幅達到26.97%，遠遠跑贏同期上證綜指-33.76%的漲幅。
然後再回到標題，多年來房地產作為創造信用貨幣的工具，本質上是政府資源（土地國有化）的全面開發，這個開發已經到尾聲，未來將是通過貨幣寬鬆，財政貨幣化的方式，以全民所掌握的資源為貨幣信貸創造提供基礎，發行債券就是全民資源的再開發，代替以前的土地抵押貸款。經濟進入這個階段，股權價格將長期難以看到像樣的上漲，但是債券價格的上漲將源源不斷的將全民資源集中起來進一步刺激經濟增長，或者保持平穩，這是未來經濟增長的背後邏輯。
投資債券投資債券基金，本質上就是順應大勢，減少損失，或者保本微利，戰勝通脹。
