《民法典》第五百零九條第一款、第九百三十七條規定，物業服務合同生效後，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。《民法典》第九百四十二條第一款規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。
認定物業服務質量是否達標，前提是確認物業服務的標準。判斷物業服務企業提供的服務是否合格的主要標準是物業服務合同中相關條款的約定。如果物業服務合同對於物業服務標準約定含混不清，缺少衡量的具體標準，可以參照有關政府部門的規定來確定物業服務的應有標準。
在明確了物業服務標準之後，結合雙方提供的證據，對於物業服務企業提供服務是否達標進行認定。對於物業服務不合乎標準的，按照其嚴重程度可區分為物業服務質量一般瑕疵與物業服務質量重大瑕疵。物業服務質量一般瑕疵，指物業服務企業提供的物業服務雖然不完全合乎標準，但僅為局部性、較短時間內的怠於服務，並未造成嚴重的後果，聽取業主意見後能夠及時採取補救整改措施。物業服務質量嚴重瑕疵，指物業服務企業長期怠於提供服務，疏於管理，造成小區物業嚴重損壞或環境衛生、綠化、安保、公共秩序等方面持續嚴重惡化，嚴重影響到全體業主的正常生活，雖經業主屢次反映但仍拒不整改。物業服務質量僅存在一般瑕疵，業主可以通過建議或投訴的方式，促使物業服務企業加以改進，在此種情況下，對業主提出少交或免交物業費的請求一般不予支持。物業服務質量存在嚴重瑕疵，業主請求減免物業費的，人民法院應酌情予以支持。如果業主有證據證明物業服務沒有達到物業服務合同約定的標準，法院還可以根據業主的請求，依據《民法典》第五百八十二條的規定，對物業服務企業要求業主支付的物業服務費予以適當減少。
物業服務合同具有整體性的特點，物業服務質量應當由全體業主集體進行評價，如果單個業主動輒以不滿意物業服務質量為由拒絕交納物業費，會造成物業服務經費的不足，物業服務企業經費不足會進一步導致服務質量的惡化，如此則形成一個惡性循環，最終損害全體業主的利益。為了避免此種情況的發生，對於業主提出的物業服務不達標或存在瑕疵的抗辯，應當謹慎審查。
