100萬買的房子最後賣了300萬，肯定賺錢嗎？
這些年的房產市場異常火熱，這也是許多老百姓最容易參與到的大宗交易，切切實實的影響了許多家庭的財富積累。那麼，房屋交易中的計算是否都明白？
最近就有個朋友在換房，他的情況就很典型，剛過戶一年的房子想換房，又不像好些年前，房子已經不過了大漲階段。這一年北京房價平平，他說“起碼我得知道我賣多少錢才不虧”……
這篇想幫大家解決——
房子賣多少錢才不虧？
房子總成本究竟是多少？
一買一賣，究竟是賺了還是虧了？
房子賺了，究竟賺多少？
房子成本價究竟是多少？
在買房結束的時候，我們很容易就能知道究竟花了多少錢買房子，不就是房款+各種稅費嘛。是的，在房子過戶完成的時候，房子成本價=房款+各種稅費。
例1：房款200萬，中介費10萬，各種契稅，貸款手續費，評估費等等5萬，這套房子當時成本價是215萬。其中貸款100萬，自己支付的總現金是215萬-100萬=115萬。
但是，1年後或者5年後我們計劃賣房，那個時候房子成本還是215萬嗎？肯定不是呀，這裡有幾個因素影響房子成本價——
- 已支付貸款利息
- 房子出租所得
- 期間支付的暖氣費/物業費等維護成本
- 如有裝修，還要加上裝修費
如果房子是自住，那麼就不存在第二項，如果房子是全款買的，那麼就沒有第一項。大家各自對號入座。
已支付貸款利息，最簡單的方法，已付貸款利息總額=期間總支付月供-已支付本金=期間總支付月供-（總貸款額-剩餘本金）
原理是我們每個月換的月供包含利息和本金，把本金部分去掉就是我們支付的利息。
這期間如果有房租收入，那麼對於房子成本是減少的。
例2：繼例1，該房子持有1年，一共支付了12期月供，每個月3000元，1年後，貸款剩餘本金98.5萬元。這一年共支付物業費暖氣費0.5萬元，房子出租所得2萬元，簡易裝修花了2萬元。
這時候我們再去計算當前的房子成本：
- 已付貸款利息總額=3000*12-（100萬-98.5萬）=2.1萬。
- 房子出租所得-2萬
- 暖氣費物業費0.5萬
- 裝修花費2萬
則一年後，該房子成本為=過戶時總成本215萬+貸款利息2.1萬-房租所得2萬+物業費暖氣費0.5萬+裝修花費2萬=217.6萬。
房子究竟賣多少才不虧？
看了第一步，可能有一些人要問，賣217.6萬就不虧了呀。是嗎？當然不是，如果賣217.6萬，還是虧的。這裡我們漏掉了資金佔用成本。
企業會計裡面，有個衡量企業效益很關鍵的指標——經濟增加值（EVA=Economic Value Added），指從淨利潤中扣除包括股權和債務的全部投入資本成本後的所得。
其核心理念是資本投入是有成本的，企業的盈利只有高於資本成本（包括股權成本和債務成本）時才會為股東創造價值。
對於房子，我們不就是股東嗎？在上述公式計算中，我們考慮了債務成本（已支付貸款利息），但是沒有考慮我們的股權成本（自己支付那部分現金的成本），即資金佔用成本。
股權成本如何計算，企業計算裡，會用很多因素得出一個股東回報率。在這裡，我們就考慮，這筆現金，如果我們不拿來買房，那麼至少可以獲利多少？可以稱之為期待收益率——
參考一：這筆錢穩妥投資的收益率，比如這筆錢用來買國債、定存銀行理財等風險低的產品，至少可以得到的收益率，以當前為例，4%是沒問題的。
參考二：對於一些成熟的投資者，可以用自己過去幾年獲得的實際收益率作為期待收益率，例如過去幾年平均收益率6%。
就實踐來說，建議用第一種方法作為參考。
所以，繼續上面的案例，房子賣多少錢不虧
不虧價=當期房子成本價+資金佔用成本=房子總成本+首付資金成本*期待收益率=217.6萬+115萬*4%=222.2萬。
所以，一年後賣這套房子，至少要賣222.2萬才是不虧的。例如在賣房的時候，中介問到你的底價，那麼可以是這個價位上浮一點，低於這個價位，其實就是虧的。
如何計算投資房收益？
既然是投資房，我們就應該關注真實的投資回報。
假設最後這套房子賣了222.2萬，其實就是不虧不賺的。
可以用這個金額去計算真實的投資房收益。
假設這套房子賣了240萬，那麼收益就是240萬-222.2萬=17.8萬。
所以，不是大家以為的240萬-215萬，尤其在一線城市，一套房子大幾百萬，持有一兩年交易，沒有遇到房子大漲，指不定是賺還是虧。
總結一下——
房子總成本=過戶時總成本+貸款利息-房租所得+物業費暖氣費+裝修花費
資金佔用成本=首付資金*期待收益率
房子不虧價=房子總成本+資金佔用成本
投資房收益=賣出淨得價-房子不虧價
