通常情況下，房屋買受人支付大額金錢用於居住消費，當遇到出賣人房屋在交易中已經被司法查封，或由抵押擔保的情況下，買受人是否可以取得房屋的所有權?擔保物權優先，還是物權期待權優先?
筆者就買受人的物權期待權是否優先於銀行的擔保物權、其他債權進行探討分析。
一、房屋買受人的物權期待權可以排除執行的法律依據
房屋買受人的物權期待權優先於普通債權的法律依據有以下兩條：
1、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議規定》)第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
2、《執行異議規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
對上述兩條規定進行對比可知，第28條保護的對象是一般房屋買受人，而第29條則是保護新建商品房買受人。兩條的法律效果相同，均是，在金錢債權執行中，當申請執行人是普通債權人，即沒有擔保物權等優先受償權的人，房屋買受人的物權期待權應當得到優先保護。也就是說，房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議規定》第28條，也可以選擇適用第29條。
公式：房屋買受人的物權期待權 > 普通債權
二、擔保物權等優先受償權優先於房屋買受人的物權期待權的法律依據
《物權法》第一百七十條規定：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。”
《執行異議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”
從上述條文可知，房屋買受人的物權期待權無法對抗銀行的擔保物權，不過筆者注意到27條最後的但書部分，即法律、司法解釋另有規定的除外。筆者認為，該法律應當是指：《合同法》第286條，即建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。也就是說，承包人的工程價款優先受償權優於擔保物權等其他債權。
而該司法解釋應當是指《執行異議規定》第29條，原因是根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第一條關於“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權”和第二條關於“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。也就是說，商品房買受人的物權期待權優先於承包人的工程價款優先受償權，承包人優先受償權又優於抵押權和其他債權。
公式：商品房買受人的物權期待權 > 承包人優先受償權 > 擔保物權 > 一般房屋買受人的物權期待權 > 普通債權
三、司法判例
1、裁判觀點：一般房屋買受人對於所買受不動產的民事權益並不能夠排除申請執行人基於在先成立的抵押權的強制執行
案例一：再審申請人李某因與被申請人某銀行九龍坡支行、一審第三人世能物業公司申請執行人執行異議之訴民事裁定書【(2019)最高法民申1684號】認為：“李某與世能物業公司於2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但某銀行九龍坡支行已於2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，某銀行九龍坡支行在該房屋上的抵押權就已經存在，李某在本案中亦未提交有關其在購買案涉房屋時申請查詢房屋權利狀態的情況、世能物業公司銷售案涉房屋時所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時當地房屋行政管理部門對於已經設定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據，因此，從本案查明的事實看，李某作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記，此係李某自身原因所致，故其主張亦不符合《執行異議複議規定》第二十八條規定的要件，其據此主張排除強制執行，無事實和法律依據。”
2、裁判觀點：在符合《執行異議規定》第29條情形下房屋買受人的物權期待權才能對抗涉案房屋上的抵押權
案例二：再審申請人周某因與被申請人海控公司、鑫東源公司、陳某案外人執行異議之訴民事裁定書【(2018)最高法民申6177號】認為：“關於周某對於案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益的問題。就本案而言，周某在與鑫東源公司於2014年5月25日簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已於2014年4月28日抵押登記給海控公司。即便海控公司在辦理抵押之後明確同意鑫東源公司出售案涉房屋，也不能由此認定海控公司喪失了對案涉房屋享有的抵押權。可見，周某作為購房者，其現在對抗的是海控公司針對案涉房屋享有擔保物權的強制執行，故本案需參照適用《執行異議和複議規定》第二十九條來判斷周某對案涉房屋是否享有排除強制執行的民事權益。原審查明，周某與鑫東源公司簽訂《商品房預售合同》後，又將案涉房屋委託給溫泉度假酒店管理經營，且周某的住所地在浙江，而案涉房屋坐落於海南，故本案可以認定周某購買案涉房屋的目的不是用於滿足生活居住所需，而應認定為商業性投資。因此，即便本案周某在案涉房屋查封之前與鑫東源公司簽訂了《商品房預售合同》，且周某已經支付全部購房款，但本案情形仍不符合《執行異議和複議規定》第二十九條的規定。故周某對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，二審判決駁回周某的訴訟請求並無不當。”
3、裁判觀點：在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生衝突時，亦應優先保護購房消費者的權利。
案例三：再審申請人建銀公司與被申請人王某以及一審被告中天公司申請執行人執行異議之訴民事裁定書【(2019)最高法民申5273號】認為：“本案中王某作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，可參照《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》和《執行異議規定》的相關規定及原則予以確認。結合《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第一條關於“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權”和第二條關於“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定可知，該批覆確定的權利順位為建設工程價款優先受償權優先於抵押權，而建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。故，在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生衝突時，亦應優先保護購房消費者的權利。參照上述權利順位原則，原審法院認定符合《執行異議規定》第二十九條規定的購房者對案涉房屋所享有的權利能夠對抗基於抵押權對該房屋的執行，適用法律並無不當。”
四、總結
1、在金錢債權執行中，當申請執行人若是普通債權的，則房屋買受人既可以選擇適用《執行異議規定》第28條，也可以選擇適用第29條。
2、當申請執行人是承包人的優先受償權或在先擔保物權的，則房屋買受人僅能適用《執行異議規定》第29條，否則無法排除執行。
作者：孔令斌律師，上海楓格萌茂律師事務所，畢業於華東政法大學法學院，擅長領域：股東糾紛、股權糾紛，民商事案件訴訟、企業法律顧問
