图片源于网络，与案无涉。
【再审案例】
A大酒店承租由B集团所有的某大厦。在未通知A大酒店的情况下，B集团将大厦转让给C公司并办理了过户手续。A大酒店遂以承租人优先购买权受到侵害为由，将B集团及C公司诉至法院，请求确认B集团与C公司的买卖合同无效，并确立A大酒店与B集团间的买卖关系。
审理法院一、二审均驳回了A大酒店的诉讼请求。A大酒店欲向最高人民法院申请再审，遂咨询我所。
【法律分析】
该案是承租人优先购买权纠纷的典型案件，颇具参考意义。笔者就该案所涉主要法律问题逐一分析：
1.承租人能否基于优先购买权主张出租人与第三人的买卖合同无效？
答案是不能！《房屋租赁合同解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条款基于合同相对性原理，明确优先购买权的请求权性质，否定了优先购买权的对抗效力。合同仅对合同当事人产生约束，出租人与第三人合同的效力应依照合同法有关合同效力的规定判断，除非该合同具备法定的合同无效情形，否则即应认定为有效。 因此，承租人不能基于优先购买权主张出租人与第三人的买卖合同无效，A大酒店该项诉讼请求不能得到法院支持。
2.承租人能否基于优先购买权主张与出租人订立买卖合同？
承租人能否基于优先购买权主张与出租人订立买卖合同，要根据房产是否过户作出区分。 笔者认为，如果在第三人尚未取得争议房产的所有权时，承租人主张优先购买权的，应承认承租人优先购买权的强制缔约效力，承租人订立买卖合同的诉讼请求应得到法院支持。从反面考虑，如果在第三人已经完成过户成为争议房产所有权人后，承租人再想与出租人订立买卖合同已经事实上不可行。因此，A大酒店在涉案大厦已完成过户手续的前提下，无法实现再与出租人B集团建立买卖关系的目的。
3.承租人的优先购买权被侵害时，如何救济？
正如前述，在房产已过户的情况下，承租人无法再与出租人订立合同，此时承租人的优先购买权显然受到了侵害，法律上如何救济？根据《房屋租赁合同司法解释》第二十一条之规定，承租人可以主张损害陪偿。
但是，值得注意的是，就损害范围和数额如何认定问题，目前法律及司法解释并没有进一步的规定，其判断标准比较模糊。据笔者代理过的司法实践案例经验认为，承租人主张优先购买权的损害赔偿一般包括但不限于：因出租人侵害承租人优先购买权而给承租人造成的实际损失、因房价上涨而给承租人增加的购买成本、因诉讼产生的维权费用等等。
所以，A大酒店在涉案大厦已完成过户手续的前提下，尽管可主张损害赔偿，但因损害数额难以判断且没有统一的司法标准，而存在较大的诉讼风险。
综上，A大酒店虽优先购买权受到实质侵害，但因其诉讼请求设置不当而可能丧失胜诉的机会，甚为遗憾。如在一审阶段，A大酒店将诉讼请求设置为损害赔偿，将大大增加其胜诉的可能性。
【观点结论】
承租人优先购买权不能影响第三人与出卖人之间的买卖合同效力。如争议房产尚未过户，承租人可主张行使优先购买权与出卖人订立买卖合同；如争议房产已经过户，只能主张损害赔偿。但因该损害难以用金钱衡量，在该阶段如何实现对承租人的保护，存在不确定性和较大的诉讼风险。
【律师提示】
尽管在法律纠纷发生后，聘请专业律师解决相关争议可有效减少损失。但解决纠纷的成本毕竟比预防纠纷高得多。在此，笔者提示如下：
（一）如果您是出租人，建议在租赁合同中明确约定承租人放弃该项权利的条款。如无约定，也应在出售房产前促使承租人签署放弃优先购买权的声明。
（二）如果您是承租人，建议在租赁合同中明确约定出租人侵害优先购买权应赔偿的违约金数额，以避免损害赔偿金额认定上的障碍。并且，一旦引起诉讼，应积极采取财产保全措施，冻结争议房产使之不能完成过户，以最大限度维护自身利益。
【律师简介】余金，湖南大鲲律师事务所执业律师，现任长沙市律师协会物业管理法律事务专业委员会委员、长沙市律师协会财务与资产管理专门委员会委员。
从事律师行业多年，拥有丰富的诉讼和非诉讼法律实务经验，在诉讼解决方案策划、法律风险防范、非诉讼谈判等领域具有丰富的实战经验和娴熟的专业技能。擅长处理的法律事务主要集中在：
（一）房地产买卖、租赁、抵押；
（二）重工机械设备买卖、融资租赁、担保追偿；
（三）大型冷暖设备买卖安装合同纠纷、侵权纠纷；
（四）离婚财产权纠纷；
（五）企业常年法律顾问、私人律师。
