近段時間，我們蒐集了各大平臺對於法拍房的困惑，發現有些對於法拍房的問題，其實都在我們的法拍課程中解說過。
藍鯨法拍：法拍房入門必修課，300套實戰經驗獨家總結zhuanlan.zhihu.com
今天，我們再次仔細解答一下，大家對於法拍房的一些疑惑吧！
No.1 法拍房能買嗎？
當然能買！購買法拍房的門檻較低，只需要本人身份證+保證金，就可以報名參拍上海法拍房。
並且法拍房與二手房的房產性質一致，不管是辦理按揭貸款還是過戶交易，都是按照正規流程走的。
從購買資格方面：
上海的法拍房是完全不受限購政策限制的，不需要上海戶口，不需要結婚，不需要繳納社保，只要本人身份證+保證金就可以參與購買。
從安全性方面：
如果是擔心安全問題，害怕買了法拍房之後沒法過戶，沒法住進去，甚至買了之後還有人上門找茬，不敢買。
這種擔心是有可能的，但也是完全可以解決的。解決辦法就是在參拍之前做好房屋盡調，掌握房屋的實際情況，像是能不能過戶、過戶有沒有風險、房屋本身惡性事件發生等，都可以通過前期調研瞭解到。如果發現不能解決的風險，那就放棄這套房子。如果風險可以解決那就在參拍前準備好方案，大膽拍吧！
從價值方面：
法拍房第一次拍賣的起拍價格是市場評估價的7-8折，一拍流拍之後第二次拍賣時的起拍價格是第一次拍賣起拍價格的7-8折，基本上就是市場評估價的五折左右。
因為上海法拍房的價位段比較高，所以這樣的折扣是非常令人眼紅的，並且這些折扣空間也是完全有可能實現的。
在保證安全的情況下，法拍房是很值得去挖掘一下的小眾房產市場，說不定就能撿漏，市場價七折就能買到不限購的上海房產。
No.2 法拍房能貸款or能按揭嗎？
法拍房與二手房一樣，都可以按揭貸款購買。法拍房一旦過戶到買受人名下，這套房子就是二手房，可以進行正常的商業抵押貸款。
不過有幾個和二手房貸款不一樣的地方：
①法拍房貸款的放款時間特別短，通常是7-14天就需要全款到法院賬戶；而二手房貸款的流程是2個月左右。
②法拍房按揭貸款需要引入第三方擔保公司，萬一你買的法拍房辦理不了產證的時候，保險公司會第一時間給銀行理賠，然後再向買受人追償，這樣銀行才肯在沒有拿到房產他項抵押權證的情況下，放貸款給買受人。
③能貸款多少，主要受徵信流水及購房資格約束：
在上海，如果你有首套房資格，你可以貸款65%；如果是二套房資格，你可以貸款30%；首套房資格的評定標準是“認房又認貸”，必須要滿足名下沒按揭貸款記錄以及名下沒有上海房產，才能有上海的首套房資格。
No.3 法拍房的網站有哪些？
近期又新增了陸金所旗下的拍賣網站，因此，法拍房的官方上拍網站一共有八大平臺。
其中上海的絕大多數法拍房都是來源於三大平臺是：公拍網、阿里拍賣、京東拍賣。
其餘的網站，如果有營銷聲稱自己有獨家法拍房源，千萬要謹慎。特別是涉及到打款交保證金之類的，一定要去官方網站。
藍鯨法拍的房源小程序，是方便大家選房的小工具，涵蓋目前在上拍的&已成交的所有上海地區法拍房源。
微信搜索“藍鯨法拍” 觸達 上海不限購選房神器！
相比八大網站單獨上拍的零散房源，使用小程序檢索更為便捷。
No.4 法拍房是什麼？
法拍房是一種來源較為特殊的房產類型，是由各類民事、刑事等案件涉及到的需要司法部門強制執行拍賣的房產。
基本上發生在我們身邊，產生法拍房的幾種情況有：
經濟糾紛，欠債不還、老賴等；
房屋抵押，貸款還不上、欠銀行錢；
離婚財產糾紛，共同財產分割；
繼承糾紛，不滿繼承財產分配等；
貪汙受賄，國家強制收繳個人財產等，
總之一切涉及到以房屋為對象的糾紛，都可能會“製造”出法拍房。
由於目前越來越多的城市開始實行限購政策，而大部分的法拍房是不受限購政策約束的，所以近幾年選擇買法拍房的人越來越多。
No.5 法拍房の過戶流程及費用？
過去三年時間裡，我們辦理過三百多套全流程法拍房的過戶，依據我們的經驗總結下來，法拍房購買需要八個流程：
①確定資金方案&購房需求
②篩選房源&安全盡調
③報名競拍&指導出價
④資金轉至法院賬戶
⑤拿到法律裁定等文書
⑥節省稅費&審稅核稅
⑦繳稅過戶&拿到房本
⑧清房交房
費用方面：
貸款買房，需要首付+貸款額的1.5%（擔保費）+稅費+物業欠費
全款買房，需要全部房款+稅費+物業欠費
No.6 法拍房限購嗎？
目前，北京深圳等城市的法拍房都已經被限購。
而上海法拍房，是中國所有一線城市中
僅存的，法拍房不限購城市。在上海，只需要身份證+首付資金，就可以快速上車！
但未來會不會突然被限購誰也說不準，就像北京的法拍房，在2017年3月以前是不限購的，但是也毫無徵兆的納入到限購範圍。所以趁現在，能上車趕緊上車吧！
No.7 法拍房為什麼中介在賣？
法拍房雖然屬於二手房，但是由於法拍房的來源比較特殊（法拍房都是由於司法案件涉及的房產），不被大眾廣泛接受，所以目前還是個小眾市場。
中介並不能售賣法拍房，法拍房是人民法院在官網上發佈的真實房源。
在宣傳房產的時候，並不會刻意宣傳法拍房，因為法拍房與正常的二手房是沒有性質差異的。
法拍房既可以正常過戶正常居住，也可以正常辦理按揭貸款抵押貸款等。只是由於瞭解的人少，所以造成法拍房只有中介在賣的錯覺。
No.8 法拍房的稅費怎麼算？
關於法拍房的稅費計算，請看這篇文章：
總結下來，法拍房購買的稅費有兩種模式，一種是買受人承擔全部稅費，一種是稅費各付。
目前上海法拍房基本都是稅費各付，買受人只需要承擔契稅，但是需要先幫上家墊付稅費，之後憑藉稅費收據到法院報銷。
房屋的稅費計算的方式與二手房市場一致：
以上是需要原業主（被執行人）繳納的增值稅和個稅。
這張是買受人需要繳納的契稅。
普通住宅的首套契稅為總額1%、二套3%；非普通住宅的首套契稅為1.5%，二套為3%。（普通和非普通的區別，是建築面積是否為90平米）
No.9 法拍房能寫幾個人的名字？
通常情況下，誰報名參拍，產證上就寫誰的名字。
如果是夫妻倆，可以一個人報名，之後拿到房產證後再加上另一伴的名字。
如果不是夫妻，想一起購買法拍房，可以在競買時去法院做好競買申明，想寫幾個人的名字就可以寫幾個人的名字。
No.10 法拍房都被誰買了？
因為上海的法拍房不受限購政策影響，所以上海的大部分法拍房都是，“被限購”的人買走了。
買法拍房的門檻比較低，只要有身份證+首付資金，就可以啟動買房。
目前找我們諮詢買法拍房最多的幾類人群：
有一定積蓄但是被限購的單身人士；
已婚外地戶籍社保不滿五年的夫妻；
看中上海國際學校教育、醫療資源等的外地有實力家庭；
希望孩子大學畢業或者留學歸來在上海工作的父母；
想為孩子買個學區房但是房票不夠的家庭；
家里老人有首套房資格，或者夫妻中還要首貸資格的家庭，待結婚情侶；
有閒餘資金但在股市、基金等理財方面不擅長的富裕家庭，可以通過上海優質房產配置保證財富保值升值；
想在法拍房市場投資撿漏，收租、出售賺差價、自住都行的客戶。
如果你有其他關於法拍房的諮詢問題，請聯繫我們！
（文中截圖為“藍鯨法拍”課程頁面）
---end---
