前几天第59批备案价一文中，AI君有提到近期有两个项目出现“打折”，其中一个就是已经开始登记的蓝光公园华府，“降价”达2千多元一平。是真降价还是另有隐情？AI君今天就为大家深扒蓝光公园华府“打折”那些事儿。
PS：文末还附有西安1万元以下房源详细表格，切莫错过喽~
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两次备案价相差达2080元/平
今年的8月21日，西咸新区首批备案价公示（查看详情>>>），其中蓝光公园华府4#楼毛坯高层备案10652元/平，而同一栋楼在西安物价局备案却是8572元/平（2017年11月8日公示的总第4批），价格相差达2080元/平。
蓝光公园华府属于西咸新区沣东新城，而沣东新城是西咸新区目前唯一限价、限售的区域（沣东新城并非全部都限价、限售），这意味着蓝光公园华府将会同西安城六区的楼盘一样，采取线上登记、摇号、选房，那么蓝光公园华府最终按照哪个价格出售呢？
9月18日，蓝光公园华府开始线上登记，销售公告上书“本次开盘销售的住房均价8572元/㎡”，最终以西安物价局的备案价为准了。在登记第二天下午6点登记人数就达到了1430个，远超270套的房源量。
蓝光公园华府登记时间2018-09-18 08:00至 2018-09-20 18:00
WHY？蓝光为什么不按照西咸新区的备案价登记呢？毕竟西咸新区备案价高啊。
分析原因之前，我们先来看看蓝光公园华府这两种定价哪个更“合理”。
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8千和1万哪个更“合理”？
楼盘定价一般从三个方面着手：一是拿地价格；二是产品定位和配套；三是周边区域价格。
1、拿地价格
2016年12月26日，蓝光地产首进西安，以10.18亿摘得沣东新城三宗地。这三块地的地价在1345.63-1401.67元/平，如果按照地价是房价的40%来粗略计算，最终定价应该在6000元/平左右。在2017上半年，蓝光的价格在7000元/平左右，2017年12月时定价8572元/平，所以对于蓝光来说利润空间其实挺大的。
2、产品定位和配套
蓝光公园华府是蓝光地产西安首开之作，主推高层和洋房产品，高层109-131平的三室，洋房面积区间141-240平。高层产品户型区间以紧凑三室和舒适三室为主，刚好迎合刚需人群和刚需改善人群的需求。
但是除了一级资质物业、园林规划、户型设计比较占优之外，交通、教育和商业配套、区域环境都稍显不足。这也限制了蓝光，备案价不会太高。
蓝光公园华府楼盘测评》》》
3、周边区域价格
备注：以下数据来自西安房天下和克而瑞，仅供参考。
再结合项目所处区域房价，蓝光本次推出的4#楼的备案价是2017年12月由西安市房管局审批通过的，当时西安房价10959元/平，西咸新区均价9566元/平（数据来自西安房天下），即，蓝光当时的价格比同期同区域价格要低994元/平，价格具有竞争优势。
蓝光公园华府虽然定价是在2017年12月，但实际销售却是在2018年9月，这个时候的区域价格是多少呢？
据克而瑞数据统计，西安2018年8月商品房成交价13013元/平，比2017年12月的10959元/平涨了2054元/平，涨幅18.7%。2017年12月西咸新区均价11006元/平，2018年8月是12496元/平，
2018年8月西咸新区房价
2017年12月西咸新区房价
同区域的绿地新里城的精装高层均价在12132万元/平（总第49批），而2017年12月的备案价在11355元/平（总第10批），涨了777元/平，涨幅6.8%。
这样算下来，蓝光8572元/平的价格符合当初定价时的市场价位，也符合西安目前限涨的趋势。三桥周边二手房的价格基本在13000元/平以上，而西安目前新房二手房价倒挂基本在2000元/平以上，因此蓝光在西咸新区10652元/平的定价，也比较符合目前市场价位。
但是蓝光公园华府最终还是按照8千出售，8千啊，西安主城区及热门新区再难有的低价盘！
这意味着什么，一个字，抢！
但是，蓝光公园华府为什么会采用西安物价局定价呢？毕竟西咸新区的定价也是政府官方定价，而且比较符合目前市场价位啊。
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蓝光为什么按8千正式出售？
西安楼市现状之下，蓝光可能真“急了”。
金九银十是楼市年前最后一次“狂欢”，但今年的西安楼市却是冰火两重天，热的爆满，譬如自然界（236套房源，审核通过1338个）、金地南湖艺境（296套房源，审核通过1401个），以及这两天登记的御锦城、华远枫悦、高科麓湾国际社区、万科公园华府，登记首日报名人数就超过了房源量，竞争十分激烈。
这些爆满的项目有一个共同点——性价比高。如果价格或者地段没有吸引力，可能就会比较“凄凉”，譬如保利林语溪、鸿锦城罗曼尼、绿城新兴玉园登记人数均少于房源量，最终平销。而正在登记的三迪枫丹、普华浅水湾，截止9月19日18:00，登记人数远少于房源量，有可能会平销。
三迪·曲江香颂枫丹登记时间2018-09-18 08:00至 2018-09-20 18:00
普华·熙岸三期登记时间2018-09-19 08:00至 2018-09-21 18:00
从今年7月底政府开始严格控制房价上涨，西安新房价格截止目前基本被控制在了1.3万元/平左右，不会再出现大的涨幅。西安购房者也更注重产品，不再盲目入市。至此，西安楼市格局基本已定。
这种情况下，蓝光公园华府如果还按照10652元/平上市，就会直接撞上高科麓湾国际社区（9字头，地铁口、带学位）、华远枫悦（城北1.1万、带学位、地铁盘）、万科公园华府（万科、物业、精装高层1.2万）三个强势竞争对手，这三个项目可是会割掉西安不少韭菜。
高科麓湾国际社区登记时间2018-09-19 08:00至 2018-09-21 18:00
华远·枫悦登记时间2018-09-19 08:00至 2018-09-21 18:00
万科公园华府登记时间2018-09-18 08:00至 2018-09-20 18:00
不过，蓝光公园华府地价不到2000元/平，按照8千出售还是赚的，只是少赚了而已。
蓝光公园华府“断臂”求生，但其并不是唯一一个“急了”的项目
经过了一年多，西安购房者终于重新享受“上帝”的待遇了。
西安房管局“不认”西咸新区备案价的背后，也能看出西安物价局与西咸新区在楼盘备案价方面还需要磨合。有小道消息称，近期西安房管局、物价局及西咸新区将会针对楼盘备案价等方面出台细则，届时，类似蓝光公园华府差异巨大的备案价或将不会再出现。
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西安9字头楼盘还有哪些？
综上，经历了这么多，AI君特别肯定的是——在西安，价格和地段还是王道，甚至超过品牌、学位、环境等因素，西安市场还是妥妥的刚需市场。因此，AI君为大家整理了西安限购区域内（城六区、浐灞、国际港务区、沣东新城等）目前备案价在10000元以下，并且还没开盘的楼盘，总计22个项目，2858套房源，值得各位关注。
注意注意！经开的金泰经开花城备案价只有7806-8736元/平，已获证！还没开盘！你值得拥有！
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